그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #11 1.6만 가구 대단지 타운의 완성, 미아뉴타운

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 서울 뉴타운 알아보기 열 한번째 시간,

동북권 지역의 숨겨진 대규모 뉴타운

미아뉴타운입니다.

강북구 미아동 일대는 극악의 달동네 지역이었으며

여름에는 수압이 낮아 물이 나오지 않는 경우도 있었고

경사가 심하고 골목이 좁아 버스도 겨우 다니는 등

생활 환경이 매우 좋지 않았습니다.

강북구에 속한 미아뉴타운은 상대적으로

길음뉴타운이나 장위뉴타운에 비해서는

인지도가 떨어지는 것이 사실입니다.

강북구에 대한 인식, 그리고 상대적으로

중심지와의 거리 등으로 인해 

큰 관심은 받지 못한 것 같습니다.

2차 뉴타운에 속한 미아뉴타운은 애초 설계 단계부터

길음뉴타운과 연담화된 생활권 조성을 목표로 하였으며

실제로 임장을 갔을 때 길음뉴타운 4단지가 언덕의 

끝이라 생각했지만 강북구를 가보니 비슷한 수준의

언덕이 또 있었고 이곳에도 큰 규모의 뉴타운 거주지역이

있는 것을 보면서 두 뉴타운이 수요를 주고받겠구나

라는 생각도 해볼 수 있었습니다.

최초에 예정되어있던 뉴타운 지역은 대부분 입주를 완료한

상태이지만 추가로 진행되었던 촉진지구는 이제야

본격적인 사업 추진을 준비중인데요.

2차 뉴타운이 최초 지정된 2003년에는 재개발 진행에

인센티브를 주는 도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법)

없었고 2006년 7월에 도촉법이 시행되면서 미안뉴타운

인근에 추가로 지역을 지정하면서 현재의 미아뉴타운

촉진지구(2~4)구역이 새롭게 환경개선 사업을

진행할 수 있었습니다.

아래 표로 일반적인 재개발 구역과 촉진지구의 차이점을

정리한 후 본격적인 미아뉴타운에 대한 내용을

정리해보겠습니다.

# 미아뉴타운이 가진 입지 가치

미아뉴타운을 이해하기 위해서는 인접한

길음뉴타운과 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

길음뉴타운의 장점인 4호선 접근성과 

유흥시설이 없는 상권, 그리고 미아사거리역

인근의 백화점 상권을 미아뉴타운 역시

비슷한 수준으로 누릴 수 있다는 장점이

있습니다.

한가지 차이점은 길음뉴타운보다 더 언덕위에

있다는 점, 그리고 일부 지역은 역접근성이

크게 떨어진다는 점인데요.

기존에 조성된 지역 중 비교적 언덕 초반에

조성된 트리베라나 두산위브가 상대적으로

가격이 높은 이유도 이 때문입니다.

이런 이유로 평지에 미아사거리역 인근에

지정된 촉진지구들이 더욱 관심을 받고 있으며

이들이 기존의 센터피스나 클라시아와 연담화된다면

연식과 교통을 함께 누릴 수 있는 대규모 주거지역으로

발전하여 성북/강북구 지역에서 가장 선호도가

높은 지역이 될 수도 있다고 생각합니다.

단지별로 차이가 있지만 4호선 외에 우이신설선을

이용할 수 있고 추후 미아사거리역에서 이용할 수 있는

동북선 역시 미아뉴타운의 입지적 가치를 향상시킬 수

있는 요소라 생각합니다.

또한 현대백화점 인근 상권은 현재도 선호도가 높은

상권 중 하나이며 추후 신축 아파트 개발과 함께

주변지역이 정돈된다면 길음뉴타운이 가지고 있는

상권보다 더 우수한 상권을 가질수도 있다고 생각합니다.

# 미아 뉴타운 구역별 특징 및 현황

미아뉴타운의 현재 대장 단지는 3구역을 개발한 북서울자이 폴라리스로

강북구 지역의 최초 자이 브랜드 대단지입니다.

비교적 평지 지역에 우이신설선 초역세단지이며

4호선 접근성이 불편한 다른 단지들에 비해 미아역도

인접하다는 장점이 있습니다.

지난 3월 84평형기준 13.5억의 실거래를 기록하였으며 그 이후 14억 중반 이후의

호가를 기록하면서 강북구이지만 실거주 수요가 강하다는걸 보여줬는데요.

한 가지 아쉬운건 주변이 균질하지 못하여 추후 다른 지역들이 개발된다면

대장 단지의 위상은 이동할 수도 있다는 생각도 해볼 수 있습니다.

미아뉴타운 6,8,12 구역을 재개발한 트리베라 1,2차와 트리지움은

성북구 길음뉴타운과 연담화되어 하나의 생활권을 이루고 있으며

역과의 접근성은 조금 떨어진다는 단점이 있지만 비교적 학교가

인접하여 길음뉴타운의 대체지역으로 선호되고 있습니다.

주변 환경이 조금 외곽의 느낌이 들기도 하지만 비교적 유해 상권이

없어 아이들을 키우기에는 괜찬은 환경도 가지고 있습니다.

세 단지는 트리베라1차를 시작으로 언덕 지형이 형성되어 있는데

비교적 평지 지역에 위치한 트리베라가 두산위브보다는 선호도가 높으며

이들 단지는 그 위의 삼각산 아이원이나 SK북한산시티 등보다도

교통이 불편하지만 평지 지형에 위치해 있어 선호도가 높은편입니다.

미아 4구역과 9-1구역을 개발한 꿈의숲해링턴과 꿈의숲롯데캐슬은

미아사거리역 동편의 유흥상권을 지나 비균질한 지역에 위치하여

선호도가 조금 떨어지는데요.

그럼에도 미아사거리역 이용을 도보권으로 이용할 수 있고

추후 촉진구역 개발 시 간접적으로 영향을 받을 수 있고

아직까지는 연식이 좋은 편이라 선호도가 높은 편입니다.

두 단지 모두 84기준으로 11억 근접한 가격으로 실거래가 되고 있으며

연식의 장점과 15억 언더 신축이라는 점에서 꾸준히 가격은 우상향할 수

있다고 생각합니다.

다만 한 가지 아쉬운 건 미아사거리 동편에 유흥상권이 크게 형성되어 있고

이들 지역은 추후 재개발 등을 통한 환경개선이 어려워 연식이 오래될수록

수요는 감소할 것으로 생각됩니다.

미아 5구역과 10-1구역을 개발한 미아동부센트레빌과 송천센트레빌은

사실상 길음 생활권이라 생각할 수 있고 도보로 미아사거리역을 이용할 수 있어

연식이 오래됐지만 선호도가 높은 편입니다.

인접한 센터피스와 클라시아의 가격 흐름을 가장 빠르게 전달받는 단지 중

하나인데요.

20년차 가까이 돼가는 단지들이지만 84기준 12억대의 가격을 형성하고 있으며

이미 이전 전고점을 돌파하였고 15억 이하의 가격대이기에 지속적으로

상승할 가능성도 높다고 생각됩니다.

앞으로의 미아뉴타운에서 주목할 지역은 바로 촉진2,3,4구역인데요.

예정 규모 약 5천5백여세대의 대단지가 들어설 예정이며 

미아뉴타운 초역세에 현대백화점과 롯데백화점이 인접하여 

완성 시 동북권이 하나의 선호 주거타운이 형성될 것으로 예상됩니다.

현재 3,4,구역은 철거 진행 중이며 최대어인 2구역 역시 조금씩 진행되면서

기대감을 높이고 있는데요.

인접한 롯데캐슬클라시아가 최근 20억을 돌파하는 등 이들 지역에 대한

선호도는 어느정도 입증되었기에 이들 단지들의 추후 시세 역시

큰 기대가 되는 것 같습니다.

기존에 조성된 단지들과 함께 1만여 세대의 대규모 주거 타운을 형성할 수

있기에 기존의 대장지역인 길음과 함께 연담화 하여 이 지역의 대표

선호단지가 될 수 있을 거라고 생각합니다.

# 성북구와의 연담화 관계

미아뉴타운의 대부분의 단지는 성북구의 길음뉴타운과 인접 지역과

하나의 생활권을 누리고 있으며 이로 인해 시세의 흐름 역시

서로 영향을 받고 있습니다.

지난해부터 강하게 상승했던 길음뉴타운의 시세 흐름이 미아뉴타운까지

흘러갔고 이로 인해 최근 미아뉴타운 단지들 역시 가격 상승 흐름이

심상치 않은 것 같습니다.

길음뉴타운의 대부분 단지들이 높은 가격을 형성하면서 시선을

미아뉴타운 지역으로 이동하면서 실거래까지 이어진 것인데요.

작년중반까지만해도 강북구를 관심있게 보는 사람은 거의 없었지만

길음뉴타운의 상승 영향으로 이제는 미아뉴타운까지 관심있게

살펴보게 되는 것 같습니다.

위에서 이야기했던 미아 촉진 구역과 함께 성북구의 클라시아 아래쪽에

추진되고 있는 신길음구역과 신월곡1구역 연식 함께 연담화되어

하나의 생화권을 만들 수 있다고 생각하는데요.

과거 미아리텍사스촌으로 유명했던 이 지역을 개발하면서

대규모 주거지역이 형성되고 기존에 가지고 있는 4호선 인프라와 환경적인

요소를 함께 누리면서 사람들의 선호도가 높아질 가능성이 높아질 것으로

생각합니다.

동북권은 서북권과 함께 대표적으로 낙후된 지역이었지만

이제는 변화된 모습을 보여주면서 앞으로가 기대되는 것 같습니다.

동대문 전농/답십리가 그 모습을 보여줬고

이제는 성북구와 강북구 지역 역시 그 모습을 보여줄 것으로

생각됩니다.

다음 글에서는 직주 근접의 가치를 통해 새롭게 부상할

방화뉴타운에 대한 글을 작성해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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