안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
오늘은 서울 뉴타운 알아보기 마지막 열 네번째 시간,
서울 동북권 끝자락에 위치한 숨겨진 대단지 뉴타운
노원구의 주거 선호도를 바꺼줄 수 있는 상계 뉴타운입니다.
노원구 상계동은 애초에 사람들이 정착하게 된 계기는
청계천 인근에 거주하는 분들을 강제 이주시키면서
도시가 형성되었고 이로 인해 주거 환경이 낙후되고
사람이 살기에 적합하지 않은 지역이 많았습니다.
상계/중계동에 대규모 택지가 조성되면서 현재의
우리가 알고 있는 노원구의 택지 모습을 보이고 있지만
여전히 낙후된 지역이 남아있는데요.
4호선 노원역을 넘어 당고개역에 형성된 주택가를
개발하여 새로운 주거지역으로 바꾸고자 했던 계획이
바로 상계 뉴타운입니다.
2005년 3차 뉴타운으로 지정된 상계 뉴타운은
같은 시기에 선정되어 이미 완성된 신길이나
흑석에 비해 속도는 느리지만 최근 사업속도를
내면서 앞으로의 기대감을 갖게 해주는 것 같습니다.
이번 글에서는 서울 동북부 끝단의 형성될
대단지 신축 주거지역 상계뉴타운에 대해
정리해보겠습니다.
# 상계 뉴타운이 가진 입지 가치
상계뉴타운은 서울에서 중심지에서 거리가 있는
노원구에서도 끝단에 위치해 있어 입지적으로
어느정도는 한계가 있습니다.
하지만 4호선 상계역부터 불암산역까지
형성된 뉴타운으로써 역접근성이 좋은 편이며
신축이 귀한 노원구에서 대단지 브랜드 신축 타운이
형성된다는 것이 의미가 있다고 생각합니다.
교통적으로 4호선을 기본적으로 이용이 가능하면서
환승을 통해 7호선을 이용하여 주요 업무지구에
이동할 수 있다는 장점이 있으며
현재 공사중인 동북선이 개통된다면 왕십리까지
지금보다 빠르게 갈 수 있다는 호재도 가지고 있습니다.
또한 오늘부터 본격적인 공사를 시작하는 GTX-C를
창동역에서 이용가능하기에 물리적으로 갖고 있는 한계점을
크게 개선될 수 있다고 생각합니다.
또한 노원구가 전통적인 학군지라는 점도 상계뉴타운의
수요를 뒷받침할 수 있는 주요 요소라 생각하는데요.
현재는 상계뉴타운 지역에서 중계동 학원가까지의 이동이
자차로만 가능하지만 추후 동북선 개통을 통해 지하철로
이동이 가능하기에 4인 이상 가족의 수요가 상계뉴타운으로
올 수 있다고 생각합니다.
노원구에서 신축 거주를 위해 인근의 의정부나 다산까지
이동하는 수요가 적지 않기에 상계뉴타운 신축 거주 수요가
충분히 있을 수 있다고 생각되는데요.
외부 추가 요소가 없다는 것은 아쉽지만 서울에 신축이
거의 들어오지 못하는 상황에서 충분히 가격 경쟁력은
있을것으로 생각됩니다.
# 상계 뉴타운 구역별 특징 및 현황
구역 | 규모 및 상태 | 입지적 장점 | 입지적 단점 / 고려사항 |
|---|---|---|---|
1구역 | 약 1,388세대 (사업시행인가) | • 4호선 당고개역 초역세권 • 초품아(덕암초) 입지로 어린 자녀 통학 용이 • 불암산 조망권 우수 | • 약간의 경사지 지형 존재
• 당고개역 상권 정비까지 시간이 필요함 |
2구역 | 약 2,200세대
(사업시행인가) | • 뉴타운 내 최대 규모 대단지 • 당고개역 역세권 및 평지 비중 높음 • 브랜드 대단지 프리미엄 기대 | • 1구역 대비 당고개역 동선에 따른 구역 내 입지 차이 존재 |
3구역 | 존치관리구역
(구역 재지정 추진) | • 당고개역 초역세권 및 평지 입지 • 뉴타운 중앙 위치로 개발 시 파급력 큼 • 불암산 인접 쾌적한 환경 | • 과거 구역 해제 이력으로 사업 단계가 가장 느림
• 신통기획/모아타운 등 사업 방식 확정 및 진통 체크 필요 |
4구역 (노원 센트럴 푸르지오) | 810세대 (입주 완료, 2020) | • 상계뉴타운 첫 입주 선발주자 • 4호선 상계역 도보권 • 상계역 중심상권 이용 편리 | • 뉴타운 내 타 구역 대비 상대적으로 적은 세대수 |
5구역 | 약 2,000세대 (사업시행 추진) | • 지형이 가장 완만한 평지 입지 • 당고개역 역세권 및 상업지구 인접 • 상계역-당고개역 중간 입지 | • 사업 진행 속도가 타 구역 대비 상대적으로 느림 • 조합원 비율 및 상가 협의 변수 |
6구역 (노원 롯데캐슬 시그니처) | 1,163세대 (입주 완료, 2023) | • 상계역 역세권 핵심 입지 • 중계동 학원가 접근성 가장 우수 • 대단지 브랜드 프리미엄 형성 | • 뉴타운 안쪽 대비 불암산 단풍길/산책로 접근성은 살짝 떨어짐 |
상계 뉴타운은 총 6개의 구역으로 지정되어 있으며
이미 4구역과 6구역을 입주를 마무리 하였습니다.
1구역과 2구역은 사업시행인가 후 관리처분인가를
대기중이며 3구역과 5구역은 최근 들어 다시
사업추진을 준비 중 입니다.
상계뉴타운 가장 안쪽에 위치해 있으며
불암산역과 인접한 1구역은
현재 사업시행인가가 완료되었으며 시공사로
현대아이파크가 선정됐습니다.
인근에 초등학교가 위치해있고 불암산역을
비교적 가깝게 이용할 수 있다는 장점이 있지만
주변 환경 낙후도가 심각하며 이를 개선하는데
어느정도 시간이 필요할 것으로 생각됩니다.
1구역과 마찬가지로 사업시행인가 완료 후
관리처분인가를 추진하고 있는 2구역은
약 2,200여세대 단지로 개발 될 예정이며
상계뉴타운 내에서 사업규모가 가장 큰
구역입니다.
대단지 신축 커뮤니티가 조성될 것으로 기대되며
불암산역을 대부분의 단지들이 초역세로 이용할 수
있다는 장점을 갖고 있어 랜드마크로써
이들 지역의 시세를 리딩할 것으로 기대하고
있습니다.
5구역은 현재 사업시행인가를 추진중이며
약 2천여세대로 조성될 예정이며 GS와 포스코
컨소시엄으로 시공사가 선정됐습니다.
상계뉴타운에서 유일하게 대부분의 지역이
평기라는 장점을 가지고 있고 상계와과 불암산역을
모두 이용할 수 있다는 장점도 가지고 있습니다.
상가비율이 많아 동의율이 관건이며
이로 인해 사업추진이 상대적으로 느리다는
단점도 가지고 있습니다.
이미 완공된 노원센트럴푸르지오와 노원롯데캐슬시그니처는
상계뉴타운의 개발이 앞으로 어떻게 완성될지 보여주는
단지들이라 생각하는데요.
비교적 역과 가깝고 신축 브랜드 대단지라는 점에서
노원구 내에서 희귀성을 가지고 있으며
이로 인해 노원구 전체적으로 봤을 때도 높은 상승율을
보여주고 있습니다.
가격의 상승세는 연식이 좀 더 좋은 롯케시그니처가 강한편이며
최근 거래는 12.9억을 기록하며 신고가를 기록했습니다.
노센푸는 이보다는 조금 낮은 가격대인 11억을 기록하면서
가격 상승의 흐름이 노원구 신축까지 도달한 것을 알 수 있습니다.
시간이 조금 필요할 수 있지만 지금 예정되어 있는 단지들이
모두 완성됐을 때 약 8천여세대의 대단지 신축 거주타운이
형성되게 되며 외부 수요가 강력하게 들어오지는 못하지만
노원구의 자체 수요와 인근지역에서 이곳으로 들어오려는
충분하다고 생각합니다.
신축이 귀한 노원구이기에 역세권 신축의 가치는 높을 것이며
노센푸나 롯캐시그니처가 앞서 그 모습을 보여주고 있다고 생각합니다.
기존 구축의 재건축이 쉽게 되지 못하는 상황에서 이들 지역이 어떻게
개발되며 추후 어떤 가치를 가지게 될 지 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.
# 노원구에서의 가치, 연식 VS 학군 VS 교통
노원구의 아파트를 살펴보면 앞에서 살펴본 연식이 좋은 노센푸와 같은 단지
그리고 4,7호선에 인접하여 역접근성이 좋은단지
그리고 중계동 학원가를 이용 가능한 학군지 단지들에 대한 우선순위에 대해
많은 고민을 하게 되는데요.
학군지에 위치한 중계청구3차가 연식이 오래됬음에도 여전히 다른 단지들보다
높은 가격으로 거래되는 것을 봤을 때 여전히 노원구에서 학군은 중요하다는
생각을 해볼 수 있습니다.
다음으로 노원구에서 가장 중심지와 가깝고 역세권단지인 한진그랑빌이
최근 강한 상승세를 보이면서 롯케시그니처 가격과 비슷하게 거래되는 것을 볼 때
노원구에서 위치가 애매한 신축이 어느정도 수요가 있지만 시간이 지나면
선호도가 떨어져 교통의 힘을 가진 단지보다 수요가 떨어질 수도 있겠구나 라는
생각을 해볼 수 있습니다.
따라서 상계뉴타운이 대단지 신축 타운으로 선호도가 어느정도 있겠지만
투자나 실거주를 한다면 반드시 매도를 생각해야 하며 신축 입주 후
수요가 가장 높은 5년차 언저리에 매도를 하는게 가장 좋은 선택이
아닐까 생각됩니다.
오늘로써 이번 여름학기 가장 큰 미션이었던 뉴타운 이야기를 마무리 하게 되었는데요.
그동안 머릿속에서 흩날리던 생각들을 정리하고 앞으로 진행될 지역들을
이미 완성된 지역을 통해 어떻게 될지 생각해보고 인접지역과 연계하여
시세 흐름도 공부할 수 있는 의미 있는 시간이었습니다.
이번 학기 해볼 수 있게 아이디어 주신 인턴튜터님
그리고 부족한 저의 글을 응원해주신 반원분들꼐 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #0 뉴타운이란 무엇인가?
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #1 강남을 위협할 수 있는 한강변 마지막 퍼즐, 한남뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #2 "강남 3구 유일의 재개발"… 송파 거여·마천 뉴타운이 천지개벽하는 이유
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #3 붉은 벽돌과 공장지대의 대 변신, 왕십리 뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #4 언덕이지만 괜찬아, 서반포라 불리는 이 곳 흑석뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #5 무허가 판자촌에서 강북지역 대장으로 거듭난 이 곳 아현 뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #6 "여의도 직장인들 왜 다 여기로 갈까?" 신길 뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #7 컵밥 고시촌에서 여의도와 용산을 잇는 핵심 거주축으로 부상할 이곳, 노량진 뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #8 택시 기사도 가기 꺼리던 그 곳, 이제는 동북권 패밀리 타운으로 변신한 전농, 답십리 뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #9 동북권 뉴타운 대장전: 완성형 길음 vs 잠재력 장위 길음/장위뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #10 숨겨진 직주 근접의 가치와 쿼드러플 교통망을 갖춘 수색/증산뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #11 1.6만 가구 대단지 타운의 완성, 미아뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #12 마곡 배후지 4,500세대 브랜드 뉴타운으로 재탄생하는 방화뉴타운
그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #13 2호선, 신림선으로 완성된 교통 요충지, 신림 뉴타운
#14. 상계 뉴타운
