안녕하세요 한강뷰살모찌누나
어제보다 오늘더 성장하는 성장캐 모찌입니다!
1호기를 진행하는 중에 배우게된 점을 기록으로 이어나가고 있는데!
지난 글에서 대출로는 소유권을 미리 가져올 수 없다는 걸 깨닫고
매도인에게 돈을 빌려보기로 했다고 말씀드렸는데요!
오늘은 그 이야기를 정리해보려고 해요 :)
본격적으로 들어가기 전에, 지금까지의 흐름부터 간단히 정리하고 갈게요!
아래는 이전의 ceo 시리즈입니당 ㅎ
먼저, 1호기 상황부터!
저는 26년 4월에 매수 계약을 하고, 잔금은 27년 2월로 잡은 '잔금이 긴' 물건을 샀어요.
→ 세낀 채로 산 게 아니라, 현 세입자분의 전세 만기가 27년 2월이라
→ 그때 새롭게 전세를 맞추고, 그 보증금으로 잔금을 치르는 구조였습니다
매수할 당시에는 세입자분이 이사 생각이 있으셨어서
"만기까지 안 기다리고 바로 다시 맞출 수 있겠구나!" 싶었어요.
PLAN A : 만기 전에 전세를 새로 세팅하고, 그 보증금으로 잔금 앞당기기
① 현 세입자 이사 유도 → 신규 세입자와 전세 계약
→ 이사비를 지원해서 만기 전 이사를 유도하려 했어요
→ 하지만 세입자분이 같은 단지 매수를 원하셔도 자금 여력이 부족해 보여, 이사 가능성이 낮다고 판단했습니다
② 현 세입자와 '새롭게' 전세 계약
→ 현 세입자분이 이미 갱신권을 사용한 상태라, 저와 새로 계약하면 갱신권을 다시 쓸 수 없어요
→ 그래서 희망 전세가에 맞춰주시면 차액에 대한 이자(연 6%)를 6개월치 지원해드리는 조건을 제안했습니다
→ 하지만 세입자분 입장에서는 지금 새 계약을 하실 이유가 없는 상황이었어요
PLAN B : 전세 세팅 없이, 세낀 채로 잔금 치르기
→ 새 전세보증금 없이 잔금을 먼저 치러야 하니, 잔금을 대출로 마련해야 했어요
→ 그런데 대출에서 막혔습니다
① 주담대 → 세입자 전세대출 때문에 은행 근저당이 후순위, 매전차가 작아 담보 여력 없음
② 신용대출 → DSR 여력이 있어도 '전 금융권 신용대출 ≤ 연소득' 캡에 걸려 추가 한도 없음
③ 2금융권 후순위(신협) → 물건 소재지 조합은 조합원 자격 X, 거주지 조합은 타지역 담보 취급 X
결국 대출로는 소유권을 미리 가져올 수 없다는 결론!
그래서 다음 단계로 생각한 게 바로… 매도인에게 돈 빌려보기였습니다 😅
은행이 안 빌려주면, 매도인에게 빌려보자!
아이디어는 단순했어요.
→ 매도인분께 소유권을 먼저 넘겨받고
→ 잔금에 필요한 금액만큼은 매도인분께 빌린 걸로 하고
→ 그 기간 동안 이자를 드리는 방식!
이게 가능하겠다 싶었던 이유가 있었는데요,
→ 매도인분도 제가 투자자라는 걸 알고 계셨고
→ 매도인분 역시 투자자셨기 때문에
→ 전세를 맞춰서 잔금을 치르는 구조를 이미 이해하고 계셨어요
"어차피 새롭게 전세 맞춰서 드릴 돈이니, 소유권만 먼저 주시면 그동안 이자를 드릴게요!"
이렇게 제안하려고 차용증까지 고민하고 있었습니다 ㅎㅎ
그런데, 이 말을 대신 해주실 분이 필요했어요
여기서 더 중요한 게 있었는데요,
이 어려운 이야기를 매도인분께 꺼내주시는 건 바로 부동산 사장님이라는 거예요!
제가 직접 말해도 어려운 이야기인데, 중간에서 전달하셔야 하는 사장님은 얼마나 어려우시겠어요 😂
그래서 저는… 사장님께 뇌물(?)을 드리기로 합니다 ㅎㅎ
바로 예쁘게 포장한 과일바구니!
문구도 같이 넣었어용
“사장님 늘 마음써주셔서 감사합니다
-투자자 000 -”
보내드리고 나니 역시나 사장님께 연락이 왔어요.
사장님 : "아니 뭘 이런 걸 다 보냈어~~"
모찌 : "좋은 물건 알아봐주시고, 덕분에 첫 계약도 하고, 너무 감사해서 보내드렸어요~!"
사장님 : "아직 다 끝나지도 않았는데 내가 한 게 뭐 있다고~"
모찌 : "그럼… 하나 부탁드려도 될까요? ㅎㅎ"
그렇게 자연스럽게 이야기를 꺼낼 수 있었습니다!
그리고 이 과일바구니가… 나중에 엄청난 나비효과를 불러오게 되는데요 🦋
그 이야기는 마지막에 살짝만 풀어볼게요!
차용증 말고 '근저당'으로? 그리고 매도인의 성향
제 이야기를 들어보신 사장님이 꺼내신 말씀은 바로 '대통령의 방법'!
"이건 차용증 말고, 근저당을 설정해서 빌려야 될 것 같은데~"
매도인 입장에서 생각해보면 당연한 이야기였어요.
(이때 제가 해냈으면 대통령보다 먼저해낸것이였는데 ㅋㅋ아쉽네용)
| 구분 | 차용증 | 근저당 설정 |
|---|---|---|
| 성격 | 돈 빌려줬다는 약속 | 집을 담보로 잡는 권리 |
| 매도인 입장 | 소유권은 넘겼는데, 돈 받을 보장은 종이 한 장 | 등기부에 채권이 남아 돈 받을 권리 확보 |
→ 소유권을 먼저 넘겨주고 잔금은 나중에 받는 거니까
→ 매도인분께는 그 사이 리스크를 막아줄 장치가 필요했던 거죠!
지금 생각해보면… 대통령보다 제가 먼저 해본 방법이었던 셈이에요 ㅎㅎ
그렇게 사장님이 매도인분께 잘 물어봐 주셨는데요,
결과는… 매도인분이 크게 추진하고 싶어하지 않으셨어요.
→ 저에게 매도하신 뒤 곧바로 3~4천이 올랐는데도
→ 아쉬운 내색 없이 (물론 속으로는 아쉬우시겠지만요 ㅎㅎ)
→ 순리대로 가고 싶어하시는 성향이셨던 거죠
한 번 더 시도는 해봤지만,
'모찌의 소유권을 가지러 왔다! 도루마무~' 시리즈는 여기서 찐..으로 …막을 내리고..
잔금 시기에 맞춰서 전세를 세팅하는 계획으로 다시 돌아가게 됩니다 😅
소유권은 못 가져왔지만, 얻은 게 더 많았어요
결론적으로 소유권을 미리 가져오는 건 실패했지만,
이 과정에서 정말 많은 걸 얻었는데요!
✅ 매도인과의 거래는 결국 '사람'이 중간에서 풀어준다
→ 어려운 이야기일수록 사장님과의 관계가 먼저예요!
✅ 매도인에게 빌린다면 차용증보다 근저당
→ 매도인 입장의 리스크를 먼저 생각해야 제안이 통해요
✅ 매도인의 성향도 협상 변수
→ 같은 조건이어도 상대가 '순리대로'를 원하면 무리하게 밀지 않는 것도 판단이에요
그리고 무엇보다…
사장님께서 제가 소유권을 빨리 가져오고 싶어한다는 걸 알게 되셨다는 것!
이게 과일바구니의 나비효과로 이어지게 되는데요 🦋
나중에는 무려… 사장님께 1억을 빌릴 수 있는 찬스까지 얻게 됩니다 ㅎㅎ
그 이야기는 다음 편에서 풀어볼게요! 커밍쑨~~
진짜 어떤 방법이 있을까 매도인에게까지 돈을 빌려보는
모찌의 모루마무, 후회하지않아요 ㅎㅎ
내돈전부가 들어가는 것인데 ceo마인드로 임하는 것
“진짜 나 이제 더이상 다른 방법 절대 생각안나” 까지 도전해본 것
ㅋㅋㅋㅋ그리고 이번달에 튜터님께 또 다른방법이 있었을까요? 라고
마지막으로 한번 더 질문을 해본 것도 제마음을 뚫어본 것이였네요!!
아래는 이전의 ceo 시리즈입니당 ㅎ
그다음 사장님의 1억 빌릴수 있는 찬스를 얻게된 썰은
다음편에 가져오겠습니당 총총.,..
1호기 본 계약 후기
[한강뷰살모찌누나] 실전반 없이 지투기만으로!, 월부 7개월만에 소액으로 지방 투자 1호기 해내기! (재이리 튜터님, 김인턴 튜터님 덕분입니다 ㅎㅎ)
이전에 올렸던 1호기 준비 시리즈 링크로 연결해드려요옹
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