월부챌린지

[호랭시] 시세#57 인천 송도 청약 8공구 호반3차 복기 [과거복기#2]

  • 25.07.09

 

 

 

2016년부터 인천 송도에서 근무를 시작하면서

송도에 나오는 청약을 넣기 시작했다.

 

당연히 공부는 하나도 안했고

당첨되면 그냥 좋다는거만 알고(?)

인스타나 카톡에 떠도는 정보들만 보고

조건이 맞으면 무조건 넣던 시절이다.

 

 

그렇게…

2017년 2월

송도의 호반3차

“오션파크 베르디움”

34평(전용 84Bm²) 에 당첨되었다. 

 

 

 

가점 16점으로 혼자 살던 시절

33평에 당첨되었고

당첨되면 입주해야한다고 생각하던 시절이었다.

 

 

 

 

 

 

심지어 2순위로도 마감이 안되어 미달나서 당연히 당첨

ㅎㅎㅎ당첨되니 갑자기 멘탈이 흔들렸다. 

 

그 큰집에서 뭐하지? 

얼마지?

어떡하지??

 

분양가는 4.25억

‘중도금’ ‘잔금’의 단어 의미조차 모르던 시절이다.

 

일단 순간적으로 몇 억이 필요하다는 사실에 겁이 났다.

그 당시는

오로지 돈을 많이 벌고 싶다는 생각에 비트코인과 알트코인에 마구잡이로

투자하고 있던 시절인데

본전을 찾자마자 본전은 빼놓고 (쫄보)

나머지 금액으로 투자하다가 크게 하락장을 맞아

비트코인 0.5개만 남겨놓고 잠수타던 시절이다

 

게다가 돈을 펑펑쓰면서 여행다니고 놀던

사회생활 4년차 시절

= 돈이 없던 시절이다

 

 

2017년 위성사진 ↔ 2025년 사진 

 

일단 위성사진을 봐서 알겠지만

당시 거긴 그냥 갯벌이었다.

 

인천대교 주변으로 아파트가 아무것도 없었고

허허벌판에 위치도 송도 중심부에서 멀고

버스도 당연히 안다니고

도저히 생활하기 어려워보였다. 

 

미래를 상상하는 힘은 당연히 없었다.

 

그렇게 덜덜 떨면서

당첨 포기(계약 포기)를 했었다.

 

도저히 저런 곳에는 살 수 없다 생각했다. 

 

전세금 2억이 있었지만 2억이 넘는 돈을 마련하다는 것도 불가능해보였다.

 

 

(1) 실입주 시나리오

 

만약 그때 내가 조금이라도 

대출과 부동산 투자에 관심을 가지고

혹은 주변에 물어봤을 때

가져가야하는 신축이라고 이야기해준 사람이 있었다고 가정해본다면

 

기존 전세 2억에 대출 2.25억을 더해서

실입주가 가능했었다.

 

대출은 그 당시 금리 2.8% 기준으로 30년 주담대

월 92만원 지출이다.

 

그래도 (놀면서도) 100만원씩은 모을 수 있었던 시절이라

충분히 감당가능한 금액이었다. 

 

현재 기준으로 중층의 매도가는 6.4억

최고가는 8.5억

지금 판다고 해도 2.15억 수익

양도소득세도 없어서 취득세니 뭐니 빠진다고 해도

어쨋건 2억의 수익은 있었던 기회였다.

 

현금 4억으로 재투자할 수 있는 기회를 놓친 시나리오 1

 

 

 

 

 

(2) 세입자 맞추는 시나리오

 

조금 더 현실적으로 생각해보면

내가 2020년 2월에 이직하면서

여의도에서 일하게 되었다.

 

자연스럽게 전세를 줄 수 밖에 없는 상황이었을텐데

전세를 준다고 가정해보겠다.

 

대략 2.3~2.4억으로 전세가 가능했기에

난 당시 야수의 심자이었을테고

 

2.4억으로 버텨서 전세를 맞췄다고 가정해보겠다!

 

2022.02 

다행히 전세가 많이 올라 4억대다

갱신권 쓰면 2.52억에 재계약한다.

그래도 1,200만원 수익이 처음 생기는 구간이다.

 

매매는 잘 안되는 분위기였고

22년도의 첫 거래가 11월에 있었고 6억 수준이었다.

21년도 7억을 찍고 계속 하락장을 맞아 하락하는 분위기

 

결론적으로 매도할 수도 없던 타이밍이었다.

 

2024.02

전세는 3.3~3.5억 정도로 거래되고

매매는 6.3~6.4억 선으로 거래된다.

 

다시 세입자를 맞추면 1억 정도 투자금이 생기고

매도를 했다면 (1) 시나리오처럼 

2억 수익에 4억 현금으로 재투자할 수 있는 기회가 생긴다.

 

 

 

 

(3) 복기에서 배운 점

 

지금까지 내가 30평에 당첨됐다고 알고 있었는데

33평에 당첨된거였다 ㅎㅎ

이런 것 조차 제대로 기억못할만큼

무성의하게 청약을 넣고 당첨되고 포기를 했었다.

 

당시는 청약이 붐이라 무이자후불제 등

조건들이 좋았다.

 

2020년 2월 입주장만 잘 버텼다면 

4-5년이 지난 지금

현금 4억으로

서울3-4급지 투자를 할 수 있었을 것이다. 

 

혹은 전세금 상승분 1억으로 경기권에 투자할 수 있었다.

 

하지만 송도 신축이라는 이유만으로 가격이 잘 오른다거나

회복력이 좋은 아파트는 아니다.

 

8공구 안에서도 위치가 빠지는 곳이고

계속되는 입주와 공급으로 전세금 상승이 확실히 느린게 느껴진다.

 

 

반대로 21년에 투자한 미미삼과 비교해본다면

투자금이 훨씬 많이 들어가고 매수 타이밍도 훨씬 안좋았지만

오히려 회복력과 재건축이라는 장점을 가져

앞으로의 가치가 더 높은게 아닌가 생각이 든다.

 

과거 내가 살 수 있었던 아파트들이 꼭 다 좋은 것만은 아니다

나는 송도에 많이 살았고 

송도에서 일을 많이 해서 너무 좋은 도시라고 생각했지만

부동산 측면에서는 아직도 빈 땅이 있고

이 안에서도 입지 차이가 크기 때문에

8공구 끝자락의 호반3차 청약은 오히려 취소를 하면서

배운 것들이 더 많은 것 같다. 

 

결국은 입지가 중요하고

송도 안에서도 더 좋은 단지들이 많다고 생각한다. 

 

 

✅ 시세 아카이빙

 

 

 

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