26.01.03
https://cafe.naver.com/wecando7/11661408
✅ 본
- 서울 아파트값 평균 15억 돌파 (중위가격도 11억)
- 많은 무주택자들이 “서울에 집을 사려면 최소 내 돈 5억은 있어야 하지 않나요?” 라고 결론을 내버린다.
- 하지만 생애 최초 무주택자라면 주택 가격의 최대 70%까지 대출이 가능하다.
- 5억 아파트 → 3.5억 대출 + 내돈 1.5억
- 서울 안에서도 아직 다 오르지 않은 곳 + 실거주 수요가 탄탄한 곳 = 노원구
- 동대문구(4급지) vs 노원구(5급지)
- 21년 상승장에서 2억 차이 → 현재 4억 차이
- 실수요자 입장 : 노원은 구축이 많고 외곽이고 투자로는 재미없다는 인식으로 가격이 과하게 오르지 않음
- 노원은 24평 4억 중후반~5억 초반 실거주 가능한 아파트들이 여전히 존재
- 노원은 종착지가 아니라 내집마련의 첫 시작으로 매우 좋은 지역
- 서울 주소지 확보, 서울→서울로 갈아타기에 관심가지고 볼 수 있음
- 학군, 직주근접(동북권), 생활 인프라로 실거주 수요가 매우 탄탄
- 갈아타기 자산으로 무난(실제 지난 상승장에서 강남과 상승률은 비슷했음)
- 지금은 금리 부담, 시장 심리 위축, 구축 아파트에 대한 선호 하락으로 실거주자에게 기회의 땅이다.
✅ 깨적
- 같은 투자금 1.5억이면 서울에서 실거주를 할지, 비규제지역에 매전차이 투자를 할지 고민이 될 것 같다.
- 생애최초라면 70% 대출 (전세가율 70% 개념)을 생각하면 대출이 더 좋은 레버리지 투자가 된다.
- 물론 3.5억 대출을 받으면 매달 170만원 이상 원리금 상환(30년, 4.3%)을 해야하는 아쉬움이 있을 수 있다.
- 하지만 ‘거주비+투자’라는 개념에서는 충분히 괜찮다.
- 딜레마는 노원에서도 5억대라면 좀 나은 편인데 5억이 이하는 거의 없다는 것이다.
- 5억 중후반대라면 대출 4억+내 자금 1억 중후반 = 원리금 200만원
- 조금은 부담이 되는 가격일 것 같다.
- 게다가 상승흐름이 느린 노원에 투자한다는 게 초보자 입장에서도 부담이다.
- 노원도 6억 이하로 봐야 매물이 좀 보이고 (아래 호갱노노 이미지), 그마저도 실거래가 기준이기에 호가는 다를 것이다.
- 현재 노원의 토지거래허가 신청 내역은 2달 동안 1,587건이다.
- 관악구 500건, 강서구 700건 등과 비교해봐도 2배 넘는 수치다.
- 깨 : 노원구는 서울 안에서도 상승 흐름이 늦게 오지만 뒤늦게라도 충분히 상승하는 지역이구나.
- 적 : 나라면 구리시나 만안구에 투자로 더 알아볼 것 같다.
- 투자금 1억 중후반대라면 현재 구리 아름마을 20, 30평대에 투자 가능하다.
- 만안구에서도 1억 중후반대라면 멀세권 단지들이나 조금 더 보태면 신축에도 투자 가능하다.
- 약간의 신용대출을 더한다면 더 좋은 선택 (갈아타기 흐름이 더 빨리 오는)을 할 수 있다고 생각한다.
- 물론 지금은 서울 매물이 갑자기 늘어났고 상대적으로 협상이 서울이 유리할 수 있다.
- 구리나 만안구는 최근에 가격이 많이 올랐고 가수요가 많이 붙어있어 협상이 어렵기 때문이다.
✅ 2026 칼럼
- #01 임장보고서는 도대체 왜 쓰는걸까 [새벽보기]
- #02 토허제가 만든 ‘시장의 함정’ - 서울 부동산 제대로 읽는 법 [게리롱]
- #03 주인전세 세팅 시 주의할 점 [그뤠잇v]
- #04 5년간 겨우 1천만원 모았던 제가 10억을 달성했습니다. [용용맘맘맘]
- #05 매도전략시트를 활용한 매도가격 설정하기 [까르멘]
- #06 종잣돈 3천만원 지방워킹맘의 10억 달성기 [부자아내제인]
- #07 매수할 땐 몰랐지만, 매도할 때 깨닫는 10가지 교훈 part 1 [새벽보기 196]
- #08 매수할 땐 몰랐지만, 매도할 때 깨닫는 10가지 교훈 part 2 [새벽보기 197]
- #09 매수할 땐 몰랐지만, 매도할 때 깨닫는 10가지 교훈 part 3-4 [새벽보기 199-200]
- #10 아파트 갈아타기 고민 중이라면 빠른 결정 돕는 매도매수 핵심 전략 5가지 [잔쟈니]
- #11 투자는 무조건 버틴다고만 되는것이 아닙니다 [용용맘맘맘]
- #12 팔고 싶던 0호기, 복비도 안내고 매도한 4가지 협상 팁 [집심마니]
- #13 다주택자들 소리 질러 [새벽보기 32]
- #14 여정이 보상이 되는 삶 [새벽보기 213]
- #15 매도 후 갈아타기, 제대로 하려면 이렇게 해보세요! [마그온]
- #16 입주장에 눈치 너무 안보는 아파트 3선 [새벽보기193]
- #17 32살, 순자산 10억을 달성하며 [껭이]
- #18 이 특약 한 줄로 4천만원을 지켰습니다 [쟈부쟈]
- #19 "5억은 있어야죠" 서울 부동산에 대한 가장 큰 착각, 내 돈 1~2억이면 여길 가세요 [빈쓰]
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
댓글
