안녕하세요.
어려움을 함께 나누고
열정을 다하는
'긍휼과열정, 긍정' 입니다.
시장은 탐욕과 공포 사이를 오갑니다.
시장과 반대로 움직여야 한다는 것은 누구나 다 압니다.
하지만 오를 때는 다들 낙관적으로 변하고 탐욕스러워지고, 내릴 때는 부정적으로 변하고 공포에 떱니다.
아는 것과 행동하는 것은 다릅니다.
저 또한 다르지 않았습니다.
| 2020~2022년, 탐욕에 올라탄 시절
2020년부터 투자를 시작했습니다. 자고 일어나면 자산이 올라 있는 시절이었습니다.
매주 아내에게 "우리 집 자산이 이만큼 늘었다"고 브리핑을 했고, 그때부터 저에게 부동산은 그냥 오르기만 하는 자산으로 각인이 됐습니다.
22년 여름, 이렇게 2년 반이 넘도록 상승장만 경험한 저는
이전에 투자한 집의 전세가 6개월동안 안 나가고 있는 상황인데도, 저는 어떻게든 투자를 더 하고 싶었습니다.
전세가 맞춰진 물건을 찾으러 연차를 내가며 지방을 샅샅이 돌아다녔습니다.
더위는 상관없었고 첫차 타고 내려가서 가스가 잠긴 공실인 집에서 자면서 물건을 찾았고
결국 주전세 물건을 찾아 투자했습니다.
취득세 낼 돈이 없어서 카드 할부로 긁었습니다.
지금 생각하면 진짜 투자에 미쳐있었습니다.
그런데 당시 상황을 살펴 보면,
전국의 매매가는 하락하고 있었고 <그림1>.
제가 투자한 지역은 앞으로 공급이 늘어날 예정이었고 <그림2>
임대차 3법 여파로 전세가는 2개월 만에 2년치 상승분의 2배가 올라 있었습니다 <그림3>
리스크는 분명히 알았습니다.
다만 저는 그걸 해결 가능한, 작은 리스크라고 생각했을 뿐입니다.
결국 그 리스크들은 현실이 됐습니다. 전세가가 떨어지면서 곧바로 매매가를 끌어내렸어요
다행이었던 건, 배운 대로 주전세로 투자를 했고 감당 가능한 수준이었기 때문에 망하지는 않았습니다. (중요!)
리스크를 리스크로 못 느끼는 순간, 그게 상승장의 꼭대기라는 걸 그때는 몰랐습니다.
| 2023년, 다들 공포에 떨 때
2023년으로 넘어오면서 전세 매물도, 공급도 함께 줄어들었습니다.
리스크가 오히려 줄어든 시점이었는데, 오히려 시장은 공포에 있었고 매수 심리는 죽어 있었어요
저를 포함한 많은 투자자는 지금이 싸다는 걸 알고 있었습니다. 그런데도 아이러니하게 리스크가 컸던 22년만큼의 열정은 아니었습니다.
부동산 최고 전문가라는 사람들조차 23년엔 앞으로 2년은 하락할 거라고 말하고 있었으니까요
[2023 부동산 전망]암울한 내년 집값, ‘3~7% 하락’…“2년간 하락세 이어진다”
하지만 그 뒤 어떻게 되었죠. 바로 23년부터 상승세가 시작되었습니다.
결국 23년 1월이 가장 쌌던 시기였습니다.
저도 너무 싸다는 건 알았지만, 투자금이 없다는 핑계와 다주택자 12% 취득세라는 벽에 막혀 있었습니다. 22년의 저와 비교하면 완전히 달랐어요.
22년엔 아무렇지도 않게 넘겼던 '투자금 없음'과 '12%취득세'가,
리스크는 오히려 줄어든 24년엔 저를 가로막는 벽이 되어 있었던 거죠.
24년부터 매수세가 조금씩 살아났고, 저도 12% 취득세를 내고 매수 하였습니다.
가격이 쌀 때 사람들은 오히려 부정적으로 변합니다. 탐욕은 두려움으로 바뀌고, 별것 아닌 리스크도 훨씬 크게 느껴집니다.
두 번의 경험을 겪고 나서 확실해진 게 있습니다. 저도 별다를 것 없이 대중 심리에 그대로 휩쓸리는 사람이었다는 것, 그리고 그 감정을 따라가면 늦는다는 것입니다.
“결국 리스크는 낮다고 느낄 때 높은 것이고 높다고 느낄 때 낮은 것입니다.”
| 예측은 불가능해도, 탐욕과 공포는 읽을 수 있습니다
다음 달 시장이 오를지 내릴지는 아무도 모릅니다.
방향을 맞히려 하기보다, 지금 시장이 탐욕 쪽인지 공포 쪽인지 읽는 게 훨씬 실전적입니다.
제 생각을 짧게 나누면 (예상이 아닙니다. 현재의 시장을 이야기 하는 것입니다.)
우선, 많은 단지가 전고점을 넘었고, 아직 못 넘은 단지도 있습니다. 전고점을 넘었다는 게 곧 탐욕의 시장이라는 뜻은 아닙니다. 자산은 원래 인플레이션만큼 오르는 게 정상이니까요. 다만 탐욕이 조금씩 시작되고 있다는 건 경계해야 합니다. 참고로 현재 매수세는 18.6입니다. 21년 수치와 비슷한 수준이고, 절정이었던 20년의 62보다는 한참 낮습니다.
둘째, 사람들 이야기를 들어보면 오르는 가격에 지금이라도 사고 싶어하는 사람과, 정부 정책과 뉴스에 걱정이 앞서는 사람이 섞여 있습니다. 즉 탐욕과 공포가 줄다리기 하고 있는 시점입니다. 부동산 가격 상승으로 탐욕이 조금씩 줄을 당기는데 정부 정책으로 탐욕이 살짝 죽기도 반대로 탐욕이 살아나게 불씨를 만들어내는 시장인 것 같습니다.
탐욕과 공포를 구분하는 것보다 더 확실하고 중요한 것은 감정에서 벗어나 리스크를 직시하는 것입니다. 시장이 탐욕스럽다면 리스크는 조심스럽게 다루어야 하고, 반대로 시장이 공포스럽다면 리스크는 수용하는 방향으로 가야 합니다.
지금 시장의 리스크를 적어보세요. 그리고 객관적으로 봐야 합니다.
지금 공급 리스크는 어떤가요?
전세 리스크가 있나요?
금리 리스크는 어떤가요?
| 그래서 뭘 하면 될까요
① 뉴스를 읽을 때 기사 이면의 사람들의 심리를 읽으세요
탐욕 vs 공포
부정적 시각 vs 긍정적 시각
리스크 수용 vs 리스크 회피
매수우위 vs 매도우위.
이 틀로 기사를 다시 읽어보는 겁니다.
ex) 위의 기사처럼 부동산 전문가들이 하락을 이야기한다면 → 부정적 시각(공포쪽 방향)
사람들의 대출이 늘어나면 → 리스크를 수용하려고 하는것 (탐욕쪽 방향)
② 지금 나는 시장을 객관적으로 보고 있나요, 아니면 시장과 똑같이 움직이고 있는지 점검해 봅시다.
정부 정책 소식에 공포로 반응하고, 오르는 아파트 가격을 보며 탐욕으로 움직이고 있는 건 아닌지 스스로 돌아보세요.
"다른 사람들이 자기 일을 할 때 신중하게 못할수록 우리는 우리 일을 더 신중하게 해야한다" 워렌버핏
“다른 사람들이 위험을 걱정하지 않을 때 우리는 더 조심해야 한다.”
“다른 사람들이 걱정 할 때 우리는 더 용기를 내야 한다.”
