더 버는 투자자는 단지임장 하고나서 OOOO 합니다 (뾰족한 실력을 갖추는 방법) [자주가족]

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

바쁜 시간을 보내던 가운데

임시공휴일과 설연휴를 맞아

모두가 조금이나마 쉴 수 있었던

시간이었습니다.

부동산 시장도

명절 직전에는 결정을 멈추다

연휴 때 여러 의견들을 교류하며

명절 이후 많은 결정들을 한다고 합니다.

"설도 끝났으니 집을 사야지"

"시국이 어수선하니 기다려봐야지"

어떤 결정들이

시장을 움직일지 궁금해집니다.

시장은 멈춰있지만

우리 월부인들은

다가올 기회를 위해

열심히 임장하고 계신데요.

새로운 투자 지역을 만들 때

분위기 임장과 단지임장, 매물임장의

순으로 지역을 알아갑니다.

5년차가 되다보니,

중요도에 비해

소홀할 수 있는 것이

바로 단지임장 같습니다.

임장을 했는데 단지가 기억 안나고,

다시 가자니 시간이 안나서

앞마당이 흐려지곤 하는데요.

에빙하우스의 망각곡선에 따르면

인간은 학습한 지 한 달이 지나면

배운 내용의 80%를 망각한다고 해요.

다만, 꾸준한 복습을 통해서

주요 정보들을 장기기억으로

넣으면 오래 기억한다고 합니다.

오늘은 효과적인

단지복습 방법을 통해

선명한 앞마당을 만드는 방법을

알려드리려 합니다.

1. 당일 복기

무엇보다

단지 임장을 한 저녁에

복습을 바로 하는 것이 좋은데요.

돌아오는 버스, 기차 등에서

카톡, 트렐로, 렘블러 등에

내가 기록했던 사진과 내용을

다시 살펴보고,

카카오맵으로 이동 동선을

다시 그려보거나,

로드맵으로 사이버임장을 하면서

기억의 확률을 높입니다.

물론 가장 좋은

당일 복습 방법은 바로

동료와 대화하는 것입니다.

중간중간 카페나 식당에서,

지방이라면 숙소 로비에서

다 같이 방문한 단지들의 특징을

이야기하는 것이 서로간에 느꼈던

공통점과 차이점을 알 수 있어서

더욱 깊이 있는 복습이 됩니다.

2. 복습 임장

1주차에는

분임 하루, 단임 하루,

2주차에는

단임 하루,

이렇게 3일을 하면

분위기 임장과 단지 임장이

거의 다 끝나게 되는데요.

2주차의 남은 일요일은

임보를 보충하거나

독서, 나눔글 등의 루틴들을

채우곤 합니다.

저는 2주차 일요일에

다른 인풋보다는

'복습임장'을 하며

단지의 가치를 다시금

보려고 하는 편입니다.

생선으로 비유하면

머리와 꼬리 생활권 보다는

중간에 있는 중간생활권을

다시 보면서 투자 단지를

추려보는 것입니다.

성동구를 예를 들어볼게요

저는 성동구를 볼 때

한강변에 있는

성수와 옥수를 머리로 보고,

환경이 다소 열악한

마장을 꼬리 생활권으로 봅니다.

이런 머리와 꼬리를 자르고

금호, 행당, 응봉, 왕십리를 몸통으로

정한 후에 제게 주어진 하루 동안

복습할 단지를 추립니다.

시간이 많다면 왕십리뉴타운,

신금호 신축, 한강변 행당,응봉의

신축까지 볼 것이고

시간이 없다면

금호, 행당/응봉, 왕십리 중에서

비역세권, 한강과 먼곳, 연식이 애매한 곳

등을 추려서 콤팩트하게 볼 것 같습니다.

몸통 생활권은 한마디로

당장 갖고 싶지는 않지만,

전세로는 거주 선호가 높아서

향후 상승장에서 전세 수요가

매매 수요로 바로 전환될 수 있는

생활권입니다.

투자적으로 볼 때는

수익성이 높은 생활권입니다.

연식을 비슷하게 통일하고

역세권으로 단지를 정해서

각 생활권을 살펴 보았습니다.

머리 생활권인 성수동의

서울숲대림은 9.2억으로

1년 7개월 동안 2.2억의 수익,

수익률 22.6%

꼬리 생활권인 마장동의

쳥계현대(구 마장현대)는

4.3억으로 같은 기간동안

1.2억의 수익, 수익률 28%를

기록했습니다.

이에 비해

몸통 생활권인 행당의

행당한진타운은 4.5억으로

같은 기간동안 1.9억 수익,

수익률 42%,

왕십리생활권의

한진해모로는 2.8억으로

같은 기간동안 1.5억의 수익과

53.6%의 수익률을 보였습니다.

즉, 머리생활권은 가수요가 항상 높아

수익금은 꽤 되지만 투자금이 많이 들고,

꼬리 생활권은 투자금에 비해

오르는 폭이 시원찮습니다.

몸통생활권은 전세가 받쳐주다가

상승장이 오면 상승폭이 크기 때문에

수익률이 머리/꼬리보다 높습니다.

전세투자자로서 효율을 추구하는

우리는 어떤 단지를 우선적으로

복습을 해야할까요?

3. 평일 복습

주말에 시간이 안나거나

수도권 지역이어서

평일에 시간이 나는 경우에는

평일 단지복습도 좋습니다.

강서구를 임장할 때

발산, 염창, 가양/등촌을

몸통 생활권으로 보고

투자 단지를 살폈습니다.

그런데 더 나은 생활권이라고 생각했던

발산보다 염창의 전세가가

비교우위에 있다는 것을

알게 되었습니다.

발산은 학원가도 많고,

주변 상권도 괜찮고,

학생들도 꽤 보이고

주요 단지들의 세대수도 컸는데,

염창은 9호선이 좋지만

주변 환경이 혼잡하고,

사람들도 잘 안보이고,

200세대짜리 단지들 위주였는데,

임장을 했던 주말에 이어

직장인이 주로 보이는

평일 저녁에 복습을 가보았습니다.

염창역에서 내려

마을버스를 타는 사람들의 줄이

30m 이상 이어졌습니다.

한겨울에도

20대부터 40대까지의 직장인들과

공항에서 오신 것 같은 승무원까지

염창역에서 나오자마자 마을버스로 줄을 서면서

주말과는 다른 분위기가 보였습니다.

마곡에 거주하고

직주근접이 되는 분들은

발산도 너무 좋을 것 같지만

저는 서울 투자 진행 시

교통과 위치의 이점으로

매매나 전세의 수요층이

더 넓다고 생각되는

발산보다는 염창을 우선 순위로 두고

매물 임장까지 진행했었습니다.

(아쉽게 투자는 다른곳에 했지만요)

오늘 말씀드린

단지 복습을

정리하면 다음과 같아요

1. 당일 복습을 통해

망각을 줄인다

2. 몸통 생활권 단지 복습으로

투자 단지를 찾는다.

3. 평일 복습으로

선호도를 명확히 한다.

어떤 왕도를 찾기보다는

반복하고, 개선하면서

단지와 가격을 머릿속에

새겨보아요!

추운 겨울,

감기 조심하시고

즐거운 임장되세요 :)

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