[어게글] 지방투자로 수익률 무한대 만들었습니다 (지금 지방투자를 해야 하는 이유) [자주가족]

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

서울 아파트값이

8월을 기점으로

상승세를 멈추고 있습니다.

제가 시세조사를 해본 결과

2급지 신축들은 호가를

여전히 올리고 있고,

2급지 하위단지부터는

호가를 낮춘 곳들이

나오고 있습니다.

독모, 선배와의 대화 등에서

여러 동료분들을 만나보면

수도권 투자를 준비하는 분들이

지방투자를 준비하시는 분들보다

훨씬 많았습니다.

수도권 투자를 준비하시는 분들은

현재 임장을 계속 다니시고

시세를 보고 계시는데

지방투자를 희망하시는 분들은

상대적으로 행동이 더뎌보였습니다.

"다들 수도권투자를 준비하니까"

"수도권이 더 많이 벌 수 있으니까"

"지방은 이제 어렵다고 하니까"

"지방은 멀어서 임장가기도 힘드니까"

저마다 여러 이유로

지방의 기회를 놓치고 있는데요.

헤드라인인

서울 아파트값에만

관심이 가는 우리,

사실 지방 아파트 가격은

서울이 오르기 전에도,

오르는 중에도,

안 오르는 지금에도,

계속 내림세였습니다.

오늘은

2호기 투자를 한

제 사례를 말씀드리고

지방투자에 대한 편견을

알려드리겠습니다.

1. 같은 돈이면

무조건 수도권이다?

이 말은 반은 맞고

반은 틀린데요.

수도권이 고소득일자리가 많고

거주 인프라가 압도적이라

지방보다 수요가 훨씬 큰 것은

사실입니다.

하지만 그렇기 때문에

절대가가 크고,

전세가율이 낮아

투자금 또한 많이 듭니다.

서울 4급지의 수요 높은

복도식 25평을

매수하려고 하면

6억 후반 ~ 7억 이상을

줘야합니다.

내가 종잣돈이 부족해서

소액으로 투자를 해야 하는데

지방은 웬지 싫어서

수도권만 보고 있다면

가치가 낮은 단지에

끌릴수도 있습니다.

이 단지는 경기도 외곽의 구축인데요.

제가 작년에 매수를 고려했던 단지입니다.

지금은 휑한 곳이기는 하지만

향후 트리플 역세권이 확정된 곳이라,

25평 방2, 화1의 약점에도

불장에서 5억 이상까지 갔던 곳입니다.

저는 수도권 투자가 더 벌 것 같고

지방투자는 하기 싫어서

이 단지에 집착했었는데요.

지켜보면 볼수록

이 단지는 거주 매력도가 떨어지고,

상급지보다 비싸다는 것을 알게 되었습니다.

그래서 빨간 수도권 단지 대신

지방의 파란 단지를 투자했는데요.

전고점은 낮지만

매수 이후 흐름은

더 좋은 것을 보여줍니다.

전세를 보면

제가 왜 지방에 투자했는지

아실 수 있습니다.

저는 파란 단지에

투자금 7천만원이 안 들었는데요.

매매가는 같지만

전세가는 1억이상 차이가 나서

투자금도 훨씬 적게 들었고

전세가가 더 올라서

투자금 회수도 금방 되었습니다.

１억 이하의 소액투자의 경우

수도권은 강남에서 많이 멀어지거나,

선호도가 떨어지는 소형 단지가 대부분입니다.

오히려 지방에 매력적인 단지가 많습니다.

2. 같은 돈이면

무조건 광역시 투자다?

5천~7천의 돈으로는

지방이 더 낫다는 것을

깨달은 자주!

그래도 중소도시는

가기가 싫습니다.

인구가 많은 거점도시인

광역시에서 더 큰돈을 벌리라!

공급이 많아

말도 안되게 싸진

광역시를 가게 됩니다.

광역시 신축 25펑의 모단지

4억 후반까지 갔던 단지가

3억 초반이라니! 정말 싸다!

여기에 꼭 투자해야겠어!

역시나 전세가 말도 안되게 쌌기에

기존 세입자의 전세를 올려서

이자를 지급하는 방법 등

여러 시도를 해보았지만,

이 지역은 오랜기간

공급이 많고, 앞으로도 많아

전세가 반등할 기미가 없었기에

높은 전세로 살고 싶은 세입자는

없었습니다.

다시 등장한 파란 단지

어디가 광역시고

어디가 지방인지

구분이 되시나요?

파란 단지는

중소도시 30평대입니다.

광역시 20평대 신축보다

중소도시 30평대 준신축이

상승폭이 크고 안정적입니다.

이후 전세 흐름을 보면

제가 빨간 단지에 전세를 끼고 사서

추가 전세금에 대한 이자를 드렸다면

다음달이 만기일텐데...

전세 흐름 보이시죠?

생각만 해도 아찔합니다 ㅜ

광역시 20평대 투자보다

중소도시의 30평대 투자가 나을 수 있다.

광역시/중소도시 어디가 낫다기 보다는

단지별 개별성을 파악해야 한다.

3. 취득세가

높아서 안된다?

제가 이 단지에

7천만원이 조금 안되는 돈으로

투자했다고 말씀드렸는데요.

실제 매전차는 4천입니다.

0호기까지 포함하여

3번째 투자였기 때문에

8.4%의 취득세를 내느라

7천만원의 투자가 된 것입니다.

취득세까지 더 내가면서

굳이 지방투자를 해야 하나?

또는 그렇게 할만한 단지가 없는데?

라는 생각이 드실것입니다.

취득세 8.4%를

더 주고 산 가격이

위 표의 가격인데요.

그럼에도 전세가가

매매가를 넘었기 때문에

현재 시점부터는

수익률 무한대의 투자가 됩니다.

(물론 안오르거나 떨어질 수도 있지만요)

가격이 너무 싸고

투자금이 적게들고,

감당 가능한 물건이라면

취득세 8.4%까지는

투자해도 된다고 생각합니다.

사실 저는 월부에서 한번도

1.1% 취득세의 투자를

해본적이 없습니다.

4. 공급이 많아서 안된다?

공급이 많으면

역전세 리스크가 있기 때문에

매가가 싸더라도

투자하기 어려운 것이 사실입니다.

하지만 역으로 생각해보면

공급이 많기에

기존 주택이 가치대비

말도 안되는 금액으로

하락할 여지가 있는 것이고,

공급은 언젠가는 끝날 것입니다.

공급이 줄어들더라도

시장이 어렵고 공포가 만연하면,

매매가보다 전세가가 차오를 확률이 큰데

미리 준비했다가

이런 곳에 투자한다면

안전마진이 생깁니다.

그리고 여러분이 보시기에

공급이 많아 보이는 지역도

하나하나 뜯어보면

생활권 간에 관련이 없는

공급도 많습니다.

공급이 많은 곳의

투자흐름은 아래와 같습니다.

공급이 많으면 이렇게 되었다가

공급이 사라지면 전세부터 차오릅니다.

(랜드마크는 매매가가 먼저

날아갈 확률이 큽니다.)

이때 투자합니다!

전세가가 매매가를 밀어올립니다.

전세가가 차오르는 것은

네이버부동산이나 아실보다

훨씬 빠르기 때문에

현장을 잘 알고 있어야 합니다.

공급이 많은 것은 축복입니다.

생활권 간의 관계를 파악해서

과공급이 진짜 과공급인지 확인합니다.

가치 있는 단지를 미리 익혀

공급이 차오르는 순간을

포착하여 투자합니다.

5. 충고에 역행하는 투자

어려운 시기에 대세를

거슬러 움직이는 것이

얼마나 어려운지 잘 안다.

이런 경우 우리는 신문 경제면이나

저녁 뉴스의 보도내용,

좀 더 나아가서는 '프로'들의 충고에도

역행하는 투자를 해야 하기 때문이다.

보도섀퍼의 돈

작년 초의 공포시장,

올해 초의 공포시장,

다시 돌아간다면 투자하시나요?

그 당시의 분위기나

소위 '프로'라는 사람들의

조언은 어땠나요?

지방이 올라가면

"지방이 싸긴 쌌는데"

"그 때 반대로 해야했어"

이런 말들이 나오겠지만

그 수익은

실제로 투자한 사람이

말없이 다 가져갑니다.

저라면 내 앞마당 혹은 새 임장지 중

전고 대비 싼 지역을 찾아,

공급 스트레스를 확인하고,

개별 단지를 파고 들어가서

제 투자금으로 감당가능한 곳에

투자할 것입니다.

돈에는 꼬리표가 없고,

월부에서 가치투자의 기본을

정말 다 알려주니까

내가 투자금이 부족해서

수도권 투자가 안된다면

수도권/지방 할 것 없이

내게 돈을 벌어다 줄

투자처가 어딘지 고민해보세요

기회는 지금도 열려 있으니까요!

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