안녕하세요. 수수진입니다.
최근 추가 규제에 있어서
오늘 나올지, 내일 나올지
계속해서 지켜보고 계실텐데요.
6.27 대출 규제, 9.7 공급 대책에 있어서
서울, 수도권 주요 지역들이 과열 양상을 보이면서
정부에서 나올 3번째의 강도 높은 규제 방안을
모두가 예상하고 계실거에요.
문제는 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면
LTV, DIT 축소로 현재 내집마련이나 투자를 위해
매수를 하실 분들에게는 계속해서
조급함이 느껴질 수 있는 시장이라고 보여집니다.
최근 기사에서는 서울 일부만 규제했을 경우
다시 인접지역으로 풍선효과가 발생할 수도 있어
서울 전 지역을 규제지역으로
묶는다는 이야기까지도 나오고 있는데요.
대출 규제, 토지거래허가구역 확대,
투기과열지구 재지정 등…
이런 단어를 듣는 순간
괜히 마음이 불안해지곤 합니다.
이러다 집 못 사는 거 아닌가?
지금이라도 서둘러야할까?
하지만 이럴 때일수록
한 걸을 물러서서 본질을 보는 시간이 필요해요.
규제는 시장을 끝내기 위해가 아니라
속도를 조절하기 위한 도구라고 생각합니다.
오늘은 과거 사례를 통해서
서울 전역이 규제도면 어떤 일이 벌어질지,
그리고 우리가 어떤 전략으로 대응하면
좋을지에 대해 함께 살펴보려고 합니다.
#1 과거 사례로 본 규제 효과
2017~2018년
정부는 서울 대부분 지역을
조정대상지역과 투기과열로 묶는
초강수 규제들을 쏟아냈어요.
2017.8.2 대책의 주요 내용들은 보면
실수요를 보호하고 단기 투자를 억제하려
서울 전 자치구를
투기과열지구로 지정했어요.
이 때 당시 나온 규제들을 살펴보면
LTV나 DTI, 청약,
세제까지도 규제가 된 모습이었어요.
이렇게 규제로 묶어두고 나서
어떤 현상들이 벌어졌는지 한 번 볼게요.
1) 거래량 급감, 시장 정체
일단 규제 강도가 세지면서
가장 먼저 거래량이 급감하기 시작했어요.
수요가 줄고 매수 심리 자체가 위축되니
특히나 고가주택이나 입지 좋은 곳의 단지들은
조정 분위기가 빠르게 나타났고
실수요자 분들도 관망세로
돌아서게 되는 현상이 벌어졌습니다.
2017년 8월 규제 전 2만 4천여건 정도의
거래량이 8,500여 건 정도로 대폭 줄어들었어요.
매수세가 위축되자 시장이 잠시 멈춘 듯한
현상이 벌어졌네요.
2)호가와 실거래가가 벌어지는 현상
계속해서 호가가 올라갔을 때
집주인들은 떨어지지 않을거라며 버텼지만
거래가 잘 안되는 시장 분위기로 돌아서자
실제 계약은 낮은 가격에 거래되기도 했어요.
시장의 체감은 사실 이미 조금은
조정이 된 셈이라고 보여졌습니다.
급하게 오른 만큼 급격히 떨어지거나
가격이 더 이상 오르지 못하고
잡아주는 현상이 벌어졌습니다.
3) 경기도 외곽, 지방으로의 수요 이동
서울 전구역이 규제 지역으로 묶이자
규제가 상대적으로 덜한
경기도 외곽이나 지방으로 수요가 이동했어요.
결국 일부 지역은 규제의 풍선효과를 누리며
가격이 상승하는 단지들도 보였던 시기였습니다.
인근 세종시가 투기지역으로 묶인 데다가
수도권 규제 지역이 확대되자
대전으로 몰리며
2019년 말에 대전은 서울보다
높은 집값 상승률을 보여주기도 했어요.
대전의 크로바 같은 경우는
2019년 초 5억 초반에 거래된데 반해
10월에는 7억을 넘기도 했네요.
2019년 하반기 부산 같은 경우
조정지역 해제 발표 이후
재건축 최대어 삼익비치 같은 경우는
10월 6억대에서 1달만에
3억 가까이 급등하는 모습을 보여주기도 했습니다.
4) 똘똘한 한 채 선호
9.13 대책 이후 다주택자와 고가주택을 가진
1주택까지도 종부세와 대출을 규제하다보니
레버리지 투자자들에게 있어서는
다주택이 수익이나 현금 흐름면에서
급격히 불리해지기 시작했고
여러 채에서 똘똘한 한채로 돌아서다 보니
정부에는 고가 주택에 있어서도
종부세 세율을 늘리면서
규제 대상을 확대 시키기도 했어요.
5) 심리 위축, 관망세 확산
계속되는 집값 상승 기대감이 꺾이고
지금 사면 손해일거라는 불안 심리가 커지면서
매수자들은 관망세로 돌아서기도 했습니다.
규제 강화 후에 뉴스나 언론 보도 등이
투자 심리에 큰 영향을 미치기 시작하면서
실제로 규제 발표 직후에는
매수보다는 매도나 관망 쪽 움직임이 커지면서
다주택자들은 상대적으로 비인기 지역들의
주택들을 정리하면서 좋은 1채로
갈아타는 포트폴리오를 조정하기도 했습니다.
이 당시 감당한 가능 수준에서
조급함을 덜어내고 행동한 사람들은
더 좋은 가격의 가치있는 단지를 매수했을 거에요.
하지만 충분히 투자가 가능했지만
주변에서의 소음에 의해 움직이지 못한 분들은
좋은 기회를 놓치기도 했을겁니다.
#2 우리가 앞으로 해야할 일
과거의 시장이 계속되서 반복하고 있지만
이번에도 동일하게 상황이
반복된다고는 이야기할 수 없습니다.
서울 전역 규제지역으로 묶인다면
정부가 시장의 속도를 낮추겠다는 뜻일거에요.
그 과정에서 지금보다 거래는 줄고
심리를 식겠지만 공급의 제약과
실수요의 니즈는 사라지지 않을 것 같습니다.
서울만 규제지역으로 묶였을 때는
외곽이나 비규제 지역으로의 풍선효과가 생길수도 있고
레버리지 제약이 큰 구간에서는
일부 고가 단지 중심으로 가격 조정이 먼저 나타나곤해요.
규제가 쏟아질 때 가장 위험한 건
지금 아니면 못 산다는 조급함이더라구요.
지금 우리가 할 일은 이 조급함을 이겨내고
원칙을 지켜보는 거라고 생각해요.
결국 반복적인 시장이 보여주는 건
하락장에선 내가 집을 고르고
상승장에서는 집이 나를 고르는 상태가
되는 것 같습니다.
지난 과거 규제 시장을 보면서
100% 동일한 흐름이 재현될거라
단정하는 예측은 위험해요.
다만 과거가 말해주는 건 분명해보입니다.
지금 감당이 안되는데도 무리하게
계속해서 급격히 오르는 단지에만 고정하지 말고
감당이 안되는데도 무리하게 투자하기보다
아직 오르지 않은 가치있는 단지들과
저평가 구간인 지역들도 함께 보시면 좋겠습니다.
무엇보다 더 버는 투자보다는
덜 벌어도 잃지 않는 투자를 하는 게
우리가 배운 본질이라는 점!
속도를 늦춘 사이
전략을 다시 점검해보고
원칙을 꼼꼼하게 따져보고
다음 준비를 계속해서 해가시면 좋을 것 같습니다.
연휴동안 튜터님들과 멘토님들이
규제 관련 적어주셨던 글들도 함께 공유하니
모두 읽어보셨으면 좋겠습니다.
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오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
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