#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요? [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

요즘 임장을 다니거나 임보를 쓰면

꼭 이런 단지들이 보이긴 해요.

‘이 단지 좋던데… 거래가 거의 없네?’

‘이 단지 별론가?’

그 순간부터 사실 혼자서 내심 마음 속에

단점 요인으로 착각을 하기도 합니다.

오늘은 바로 이렇게 거래량이 적은 아파트를

어떻게 보면 좋을지에 대해

조금 더 현실적이고, 조금 더 투자자의 시각으로

보는 방법을 이야기해보려고 합니다.

#1 거래량 ≠ 선호도

생각보다 우리의 뇌는 

우리가 모르는 사이에 모든 정보를 

단순화시키려고 노력하기도 합니다.

거래가 많으면 → 인기 있는 단지네, 여기가 더 좋네!

거래가 없으면 → 인기 없는 단지네, 이게 안 좋더라.

그런데 그렇게 단순하게 가치를 판단하기엔

애매한 경우가 상당히 많더라구요.

거래량이 선호도를 나타내기주기도 하지만

절대적인 기준은 아니에요.

거래량이 많은 단지가 보통 입지도 좋고

실수요도 가수요도 두터운 경우가 많지만

거래량이 적은 단지가 인기가 없는 단지거나

문제있는 단지라고는 단정 지을 수 없습니다.

사실 그 안에는 너무 많은

변수가 숨어있다는 점을 아셔야합니다.

예를 들어볼게요!

여기 서울의 A, B, C 3개의 단지가 있습니다.

가격만 가리고 보면 어떤가요?

거래량은 선호도라 생각하면

C단지 > B단지 > A단지 

순서대로 생각하게 됩니다.

근데 이 단지들의 입지와 가격까지 보게되면

다른 결과를 가져옵니다.

A단지

서초구에 위치한 신축 아파트로

2호선 방배역 10분 이내로 도착하는

강남 접근성이 뛰어난 단지

B단지

동작구에 위치한 신축으로

1,000세대 가까운 대단지의

선호도 높은 7호선 상도역 역세권 단지

C단지

노원구에 위치한 90년대 구축으로

선호는 떨어지지지만 1호선 접근성이 좋고 

주요 업무지구 접근성 1시간 이내의 가성비 단지

종합적으로 보면 실제 가치는 어떻게 될까요?

A단지 > B단지 > C단지

이처럼 어떤 경우에는 

거래량과는 정반대가 될 수도 있습니다.

그래서 단순히 거래량만 보고

단지의 가치를 판단하면 안되는 이유입니다.

#2 왜 이런 착시가 생길까?

물론 보통 거래량이 많은 단지가

선호가 좋은 단지가 많습니다.

다만 이렇지 않은 경우는 생각보다

이유가 다양할 수 있어요.

▶︎당시 공급시기나 입주물량 영향

▶︎최근 매물 부족으로 거래가 되지 않는 상태

▶︎집주인이 갖고 싶어하는 단지

▶︎규제나 대출, 전세 수급의 영향

▶︎특정 구역에만 거래가 몰리는 시장 흐름 등

그렇기때문에 투자할 단지의

가치를 판단하기 위해서는

거래량으로만 판단하는 건 위험합니다.

우리는 거래량만 단독으로 보지않고

반드시 입지, 가격, 주변 단지의 

가치를 봐야하는 이유입니다.

하지만, 거래량은 아무 의미가 없다고

얘기하는 게 아닙니다.

몇 년 동안의 거래가 꾸준히 적은 단지라면

▶︎그 지역에서 후순위 단지일 가능성

▶︎입지의 약점이 명확한 단지

▶︎실수요 선호가 다른 곳보다 떨어지는 단지

일수도 있습니다.

비슷한 단지들에서 

가치고 가격도 비슷하고, 투자금도 비슷하다면

거래량이 많은 단지를 우선순위로 둘 것 같습니다. 

유동성이 투자 리스크를 줄여주니깐요.

이렇게 보조지표에서는

100% 정답지만 있는 건 아니에요.

그 어느때보다 

단지가 가진 입지의 본질을 

먼저 보는 눈이 필요할 때입니다.

스스로 검증하고 가격을 입혀보고

싼지 비싼지부터 판단하면 됩니다.

그리고 정말 가치가 좋은데 

가격이 싸다면 거래량이 적어도 

충분히 투자할 수 있다고 생각합니다.

우리가 돈을 버는 건

싸게 사서 가치가 따라오게 만드는 것이지

사람들이 많이 사는 곳을

나도 따라가는 건 아니기 때문에 

스스로 늘 검증해보셨으면 좋겠습니다.

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