칼럼 #23 강남 40분 다산신도시, 잃지 않는 투자전략 3가지 [험블]

25.12.04

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✅ 본

• 다산 : 교통 호재 수혜지역 중 하나 (강남 접근성) + 신축/상권/하천 + 법조행정타운 + 아울렛
• 직선거리로 강남역 17km, 잠실역 13km
• 하남 미사신도시(84 전세가 6억대, 다산은 5억대) 대비 밀리는 상황이었지만 8호선 개통으로 분위기가 바뀜
• 다산신도시 투자전략
• 1. 입지의 중요성 : 편견
  • 공공분양이 많아서 별로라는 편견
  • 8호선 개통으로 입지 개선
  • 공공분양이라도 입지가 좋으면 가치가 있다.
• 2. 입지의 중요성 : 현장
  • 남쪽과 북쪽의 분위기가 다르다
  • 같은 역세권이라고 해서 같은 선호도를 갖지 않는다
• 3. 시장분위기
  • 10.15 규제 직후 풍선효과로 구리와 다산 호가와 실거래가 상승
  • 얼마 지나지 않아 기대감이 식었다는 기사도 나온다
  • 협상이 수월한 분위기가 있는 단지들도 있다.
• 비규제 지역이라는 이유만으로 투자를 고려하고 있진 않은지 돌아봐야한다
• 비교평가는 가치를 바탕으로 하는 것이다. 

✅ 깨적

• 구리를 임장하면서 남양주 다산을 해야지 해야지 하면서 (심지어 천만 건너면 보이는데도) 미뤘다.
• 마포를 할 때 덕은, 증산, 가좌 등 인근 지역과 신도시들도 같이 보면서 수요의 이동을 알게되었다.
• 구리를 하면서도 남양주와 가장 많은 전입/전출이 오가기 때문에 봐야한다는 걸 알면서도 시간을 핑계로 보지 않았던 점 반성한다.
• 4월달에 시간될때 남양주까지도 확장할 수 있도록 해야겠다.
• 이 칼럼에서 마지막 문구가 와닿았는데, 비규제 지역이라는 이유만으로 투자를 고려하진 않는지 물어봐야한다.
• 나도 최근 결론을 작성하고 비교평가를 하면서 너무 비규제/규제를 구분하고 있었다.
  • 이번에 시나리오를 다양하게 나누면서 (1호기, 2호기 각각 매도하는 시나리오와 다 매도하는 시나리오) 금액대별로 투자금 확인을 하고 서울 실거주가 불가능한 상황임에도 “혹시 토허제(실거주 의무)가 풀린다면” 이라는 가정하에 검토를 해보고 있다.
  • 기회가 왔을 때 잡을 수 있으려면 편견없이 가능성을 열어두고 검토를 해야한다고 생각한다.
• 적용점 : 시나리오 1,2,3 별로 투자 대상 정리해두기 (결론 강화) 

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