[실준반 73기 11조 내가집을] 매수만 잘하면 되는 줄 알았습니다. 완전히 틀렸습니다. (4강 후기)

내가 무슨 집을 사야 할지

오늘도 고민하는 내가집을입니다! 🏡

지난 분기에는 월학 오프 강의와 임장을 

병행하느라 휴가를 자주 사용했습니다. 

매주 강의 초대를 받았지만 월요일에 진행되다 보니 

휴가를 쓰기 부담스러워 참석하지 못했습니다.

그런데 이번 너나위님 오프 강의는 토요일에 열려 

감사하게도 오프 강의에 참석할 수 있었습니다.

디테일을 보는 눈

교통 호재를 분석할 때 어느 직장과 연결되는지 정도만 살펴봤습니다. 

하지만 이번 강의에서 얼마나 깊이 들어가는지, 몇 량짜리 열차인지

배차 간격은 어떤지 같은 디테일까지 봐야 한다는 말씀을 들었습니다.

이를 듣고 떠오르는 경험이 있었습니다. 

은평구와 동탄을 임장할 때 GTX-A를 직접 탄 적이 있는데

열차 자체는 빠르지만 승강장까지 내려가는 데 

에스컬레이터를 여러 번 갈아타야 해서 생각보다 시간이 걸렸습니다. 

또 현재 거주 중인 대구 3호선은 3량짜리라 출퇴근 시간에는 자리가 꽉 차고, 

2호선 환승 구간의 에스컬레이터는 국내 최장 수준이라 환승 자체가 꽤 부담입니다.

이런 경험들을 떠올리니 교통 호재는 단순히 노선이 생기느냐의 문제가 아니라

실제로 얼마나 편리하게 느껴지느냐가 핵심임을 실감했습니다. 

체감 불편이 크다면 호재가 실현되더라도 가격에 바로 반영되지 않을 수 있고

오히려 가격의 왜곡이 발생할 수도 있겠다는 생각도 들었습니다.

판교 사례도 인상적이었습니다. 

판교 내 직장이 본격적으로 형성되기 전에는 

경기 남부 거주자들이 자차로 판교역까지 와서 

월정주차를 끊고 신분당선으로 강남을 오갔습니다.

하지만 지금은 판교 자체 출퇴근 인원이 워낙 많아 더 이상은 어렵다고 하셨습니다. 

지역의 입지가 바뀌면 삶의 형태도 바뀐다는 것을 깨달았습니다.

그래서 현재 지역의 모습 뿐만 아니라 앞으로의 변화까지 읽어야 함을 느꼈습니다.

초수강생과 재수강생의 다른 방향성

이번 실준반 4강은 기존과 달리 재수강생을 위한 내용이 상당 부분 포함되어 있었습니다. 

과거에는 수강생들의 수준이 비교적 비슷해서 하나의 흐름으로 강의를 진행할 수 있었지만, 

이제는 수강 경력도 다르고 투자 횟수도 제각각입니다. 

게다가 정책 불확실성까지 겹쳐 있어 

같은 방식으로 진행하기 어려운 상황입니다.

재수강생에게 특히 강조하신 부분은 복기였습니다. 

지금까지는 매달 새로운 앞마당을 넓혀가며 달리는 시기였다면

지금은 챗수를 늘리는 것에 보수적이어야 할 시점이기 때문에

이미 알고 있는 앞마당에서 무엇이 바뀌었는지 살피고 

기존 투자를 되돌아보는 시간을 가졌으면 한다고 하셨습니다.

복기를 해야 한다는 말이 가장 많이 와닿았습니다. 

깊게 복기 하지 않더라도 당시 함께 비교하던 단지들이 

먼저 싸이클을 타거나 선호도가 높아져 지금 가격을 보면

제 1, 2호기보다 더 나은 투자처였음을 쉽게 알 수 있습니다.

당시엔 앞마당이 아니었지만 지금은 알고 있는 지역까지 

넓혀보면 제 선택에 대한 아쉬움은 더 커집니다.

부동산은 아는 지역이 많은 것이 무기라는 말씀이 새삼 실감났습니다. 

제 투자 복기는 아프고 아쉬운 과정이지만

그 아픔을 외면하지 않고 직면해야 한다고 생각합니다.

그래야 그 아쉬움이 다음 투자에서 더 꼼꼼한 비교평가로 이어지고,
더 과감하게 좋은 물건에 투자할 수 있는 밑거름이 된다고 믿습니다.

또한 투자에서 비효율을 따지지 않는 태도가 부족했기에 

이러한 결과가 나왔다고 받아들이고 있습니다.
 

앞으로는 더 많은 시간과 노력을 들이더라도

비효율을 감수하는 방향으로 투자에 임하겠습니다.

투자를 안다는 착각

2호기까지 투자하면서 이제 매수하는 순서는 어느 정도 감이 잡혔습니다. 

(매수 방법을 통달했다는 의미는 아닙니다. ㅎㅎㅎ)

저환수원리에 맞춰 내 앞마당 안에서 비교평가를 통해 

상대적으로 저평가된 가장 좋은 자산을 고르면 된다는 것입니다.

그런데 이번 강의를 들으면서 깨달은 것이 있습니다. 

매수는 투자의 일부일 뿐이라는 것입니다.

지방 물건의 경우 연식이 빠지면 상품성이 떨어지기에

전세를 주구장창 돌리지 못하고 매도를 해야 합니다.

이번에 매도를 준비하면서 깨달은 것이 있습니다.

만약 아무 준비 없이 순리대로 전세 만기를 맞았다면 

저는 분명히 멍청한 선택을 했을 것입니다.

매수 때부터 환금성의 중요성과 보유와 매도 전략을 

미리 그려두는 것의 필요성을 몸으로 느꼈습니다.

보유와 운영에 있어 중요한 부분인

세입자와의 관계도 마찬가지입니다. 

다행히도 1, 2호기 세입자 모두 전세 만기가 한참 남았음에도 불구하고 

매수 희망자의 방문을 흔쾌히 허락해주고 계십니다. 

1호기는 세 낀 채로 매도하기에 아직 투자자 수요를 기대하기 어렵다 보니

세입자분께서 이사하실 전셋집도 함께 알아보고, 예약 일정을 조율하고, 

대출 상품 비교까지 도와드리고 있습니다. 

같은 사이클 안에서도 이렇게 보유와 매도에서 허덕이는데

다른 사이클에서 전혀 다른 상황이 온다면 얼마나 더 당황스러울지 

생각하면 지금 이 경험이 굉장히 값지다고 느낍니다.

마무리하며

지금까지 매수를 향해 달려오다가 스탠스가 바뀐 상황에 

당황하고 불안해하는 분들이 많습니다. 

게다가 실력이 충분한 분들은 저평가가 눈에 들어오는데 

행동하지 못하는 것이 고통스러울 수 있겠다는 생각도 듭니다.

그런 우리를 위해 투자를 멈추는 것도 투자라는 말씀을 해주셨습니다. 

어느 시점부터 챗수를 늘리지 않고 있지만

그럼에도 순자산은 NN억 증가했다고 하셨습니다.

매수하지 않아도 자산의 가치는 커질 수 있습니다. 

규모의 경제가 작동할 수 있는 구조를 만드는 것과
오래 보유할 수 있는 좋은 가치를 지닌 자산을 확보하는 것의 

중요성을 이번 강의를 통해 다시 한번 깊이 새기게 되었습니다.

7시간 동안 열정적으로 알려주신 너나위님께 진심으로 감사드립니다.

이른 한달 복기

원씽

• 조원들과 함께 성장하면서 투자 후보 물건도 리스트업하기 - 진행중

독서

• 독서 6권 - 달성
  • AI 시대의 질문력 프롬프트 엔지니어링 - 프롬프트 어떻게 작성하면 더 좋은 결과물을 도출할 수 있는지 알기 위해
    수면전략 - 잠 잘 자는 방법에 대해 배우기 위해
  • 멘탈의 연금술 - 투자는 멘탈이기에 단단함을 가지기 위해
  • 통찰의 기술 - 깊은 인사이트를 가지기 위해
  • 통계학 도감 - 항상 통계에 대한 환상이 있어 개인적인 호기심을 위해
  • 돈의 가격 - 돈독모를 위해

• 독서 후기 2개 - 달성
  • 스위트 스팟: https://weolbu.com/s/MoOYGt5zgs
  • 돈의 가격: https://weolbu.com/s/MoOZmoDprK

독서 초과 달성 리스트

• 독서 3권

  • 이름 기억 안 남(추후 채우겠습니다) 

  • 인생의 파도를 넘는 법 - 진심을담아서 튜터님의 추천 도서 및 실전반 독서 모임 책

  • 당신이 모르는 민주주의 - 투자가 선거와 생각보다 연관이 있는 것 같아서 + 마이클 센델 책이라 (읽는 중)

• 독서 후기 1개

  • 인생의 파도를 넘는 법: https://weolbu.com/s/MjHWSqEkJC

강의

• 강의 듣고 2일 안에 후기까지 - 강의 당일에 완강 및 후기 작성 완료
• 조모임 후기 당일 작성하기 - 2일 안에 작성 완료
• SNS 후기 작성하기 - 유튜브 후기까지 작성 완료

추가 강의

• 특강 수강

  • 부천 특강: https://weolbu.com/s/MoOdqOGbUM

  • 구리 특강: https://weolbu.com/s/MoOgeol18M

임장 및 임보

• 부동산 20개 / 매물 60개 - 다음주부터 진행
• 임장 보고서 50장 (핵심만 작성) - 진행 중
• 구해줘 월부(기사 파트) 정리 - 못하고 있음
• 수익률 분석하기 - 진행중 

투자

• 시세 조사 및 원 페이지 작성 - 진행중
• 투자 후보 리스트업 - 진행중

나눔

• 조원 분들이 필요한 내용 귀 담아 듣고 도와드리기 - 진행중
• 과제 제출 빨리 해서 도움 드리기 - 2주차 과제까지는 하루 전에는 제출하고 있음
• 나눔글 1개
  • https://weolbu.com/s/MZGcTiOSek
• 기사 정리 1개씩/평일
  • 4/1(수): https://weolbu.com/s/MoON5eGQMI
  • 4/2(목): https://weolbu.com/s/MNg3MgO860
  • 4/3(금): https://weolbu.com/s/MPR2JiTUqc
  • 4/6(월): https://weolbu.com/s/MUJKJUftI0
  • 4/7(화): https://weolbu.com/s/MVxnP0TKYA
  • 4/8(수): https://weolbu.com/s/MXtVlkHy16
  • 4/9(목): https://weolbu.com/s/MoOSPIDyAw
  • 4/10(금): https://weolbu.com/s/Ma4j9NgNos
  • 4/13(월): https://weolbu.com/s/Mfz05WmX2A
  • 4/14(화): https://weolbu.com/s/MhtYlP9Rss
  • 4/15(수): https://weolbu.com/s/MjSG4s0gYQ
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  • 4/17(금): https://weolbu.com/s/Mmh1JyKIm8