안녕하세요.
민갱입니다.
최근 전세 물건이 부족하다는 이야기와 높은 전세 호가를 자주 접하게 됩니다.
이런 분위기를 보고 있으면 투자 계획도 자연스럽게 잘되는 쪽으로 그려지기 쉽습니다.
“앞으로 입주도 별로 없다는데, 매수해서 전세를 높게 맞추면 되겠네.”
전세가 높게 맞춰지면 투자금은 줄어듭니다. 그렇게 계산한 투자금으로 매수를 검토하다 보면, 전세를 예상보다 낮게 맞춰야 하는 상황은 계획에서 빠지기도 합니다.
보통 공급을 확인할 때는 앞으로 예정된 입주물량과 인허가·착공 현황을 살펴보고, 투자하려는 단지와 주변에 나와 있는 전세 매물도 함께 확인합니다.
그런데 현재 전세 매물이 적고 예정된 입주물량도 없으면,
내가 전세를 놓을 때도 경쟁 물건이 많지 않을 것이라고 생각하기 쉽습니다.
여기에 한 가지를 더 확인해보면 좋겠습니다.
내가 전세를 놓을 시점에, 주변에 입주 약 4년을 맞는 단지가 있는지와 그 단지의 세대수입니다.
입주 당시 시작한 2년 전세계약이 갱신으로 2년 더 이어졌다면, 입주 약 4년 후에 다시 만기를 맞습니다. 신축 대단지는 입주지정기간에 입주가 집중되는 편이라 전세계약의 시작 시점과 만기도 비슷한 시기에 모일 수 있습니다. 이 가운데 퇴거하는 임차인의 집이 다시 매물로 나오면 전세 물건이 일시적으로 늘어날 가능성이 있습니다.
다만 그때 실제로 몇 채가 나올지는 미리 정확히 알기 어렵습니다.
계속 거주하는 임차인도 있고, 중간에 임차인이 바뀐 집도 있기 때문입니다.
그래서 먼저 그런 단지가 주변에 있는지, 언제 입주했는지, 몇 세대 규모인지를 확인해보자는 것입니다.
전체 세대수를 그대로 전세 공급량으로 계산하는 것은 아닙니다.
내가 전세를 놓을 시기에 경쟁 매물이 늘어날 수 있는 단지가 있는지, 그 규모가 어느 정도인지 점검하는 것입니다.
특히 임차인이 내 집과 비교할 만한 생활권에 대단지가 있다면, 현재 전세 매물이 적더라도 물건이 늘어나는 상황을 자금계획에 함께 반영해볼 필요가 있습니다.
이 부분을 대구와 평촌의 사례로 살펴봤습니다.
대구에서는 남산자이하늘채와 더샵리비테르1차의 자체 4년차 시기를 확인했습니다.
북구에서는 복현자이, 복현아이파크, 복현e편한세상의 입주 시점을 놓고 복현아이파크의 전세가격 흐름을 살펴봤습니다.
복현아이파크의 경우
복현자이 4년차, 복현아이파크4년차, 복현e편한세상 4년차 시점마다
-5~10%정도 전세가격의 영향이 있었음을 확인할 수 있었습니다.
수도권에서도 비슷한 모습을 볼 수 있을지 궁금해 평촌어바인퍼스트와 주변 단지를 함께 확인했습니다.
평촌어바인퍼스트는 3,850세대의 대단지입니다. 입주 당시 체결된 전세계약의 4년 만기가 돌아오는 시기를 중심으로, 해당 단지와 주변 단지의 전세가격 흐름을 함께 살펴봤습니다.
평촌에서도 어바인퍼스트 입주시점에 맞춰서
어바인퍼스트와 함께 주변 단지들의 전세가격역시
대구와 마찬가지로 -5~10% 정도 전세가격의 영향이 있었음을 확인할 수 있었습니다.
대구와 평촌의 사례에서 입주 약 4년을 전후해 전세가격이 조정되는 구간을 확인할 수 있었습니다. 단지마다 조정 폭과 비교 기간은 달랐지만, 기존 단지의 계약 만기도 전세 운영계획에 함께 고려할 필요가 있다고 생각했습니다.
이 사례에서 가져갈 부분은 ‘4년차에는 몇 % 내려간다’는 공식보다, 신규 입주가 없어도 기존 단지의 계약 만기가 내 전세 운영에 변수가 될 수 있다는 점입니다.
그러면 투자 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?
저는 아래 네 가지를 함께 보려고 합니다.
- 내 전세를 놓을 시점에 입주 약 4년을 맞는 주변 단지가 있는가?
매수 대상의 실제 전세 만기와 주변 단지의 입주 시점을 비교합니다. 해당 단지가 있다면 세대수도 함께 적어봅니다. 여러 단지의 시기가 겹치는지도 확인하되, 전체 세대수를 그대로 전세 공급량으로 계산하지는 않습니다. - 임차인이 두 단지를 실제로 비교할 만한가?
같은 구에 있다는 이유만으로 영향을 같게 볼 수는 없습니다. 출퇴근, 학교, 생활권, 평형, 전세가격을 놓고 내 집과 대체 가능한 단지인지 확인합니다. - 현재 호가가 실제 신규 계약으로 이어지는가?
같은 평형이라도 층과 상태, 신규·갱신 여부를 구분해 봅니다. 중복 매물을 걷어낸 매물 추이와 계약 속도를 확인하고, 만기가 집중되지 않는 주변 단지의 흐름도 비교합니다. - 전세를 낮게 맞춰도 자금계획이 가능한가?
최근 비교 가능한 신규 전세 실거래를 기준으로 -10%를 가정해 투자금을 다시 계산합니다. 첨부 사례에는 10% 넘게 하락한 구간도 있어 -15% 상황까지 추가로 살펴보려고 합니다. 이 비율은 점검용 가정이며, 지역 상황에 따라 조정해야 합니다.
예를 들어 매매 9억원, 예상 전세 6억원이라면 가격 차액으로 계산한 투자금은 3억원입니다.
하지만 전세를 10% 낮은 5억 4,000만원에 맞추면 투자금은 3억 6,000만원으로 늘어납니다.
15% 낮은 5억 1,000만원이라면 3억 9,000만원이 필요합니다.
- 취득세와 중개보수 등은 별도입니다
같은 전세가격 하락이라도 신규 매수자에게는 투자금 증가, 보유자에게는 보증금 반환 부담으로 이어집니다.
전세가 잘 맞춰지는 시장에서는 투자 계산도 편해집니다.
그럴수록 매수 전에 예상 전세가와 함께
주변에 입주 약 4년을 맞는 단지가 있는지와 임차인의 선택지를 함께 확인하려고 합니다.
그렇게 다시 계산했을 때 필요한 자금이 준비되지 않는다면,
매수가격을 더 조정하거나 다른 후보를 비교하고, 매수 시점을 바꾸는 선택도 검토할 수 있을 것입니다.
이미 임차인이 거주 중인 물건이라면,
임차인과 합의해 매수 시점에 보증금과 계약기간을 조정하는 재계약도 검토할 수 있습니다.
공급을 볼 때는 앞으로 투자할 집과, 내가 전세를 놓을 때 시장에 다시 나올 집을 함께 봐야 합니다.
특히 3~4년 사이 입주가 집중됐던 지역이라면, 해당 단지들의 입주 시점과 세대수를 내 전세 만기 일정에 함께 체크해보셨으면 좋겠습니다.
오늘 전세가 부족하다는 사실에 더해, 내 계약 만기에는 주변의 어떤 단지가 경쟁 물건이 될 수 있을지까지
생각하며 투자계획을 세워나가시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
