시세 #16 비규제(구리,만안,부천,부평) 원페이지 & 시세 상승 검토

26.04.15 (수정됨)

✅ 비규제 원페이지

구리시: 가장 좋은 비규제 투자처라 그런지 가격도 빨리 오른다. 현재 아름마을 30평대를 2억대로 투자 가능하지만 가장 저렴하게 투자할만한 구리일성도 1.5억 이상(5억대) 들어가는 상황
만안구: 내 사랑 만안구는 관악역근처나 멀세권 위주로 아직 기회가 있다. 사람들이 좋아하는 메가트리아나 석수역 위주로 올라가고 있다.
부천: 항상 정체되어있는 한아름/반달 마을과 도전해볼만한 약대동 신축, 펠리스카운티 등이 눈에 들어오지만 대체선택 가능한 단지들이 많아서 나도, 수요자도 고민이 많은 곳 같다.
부평: 부평구도 슬슬 오르는 상위권 단지들은 있지만 매우 더딤. 부천과 투자금이 겹쳐서 항상 후순위인게 문제

✅ 시세 상승 비교

구리시: 신명이 대장으로 매매/전세 23년 전저 대비 20% 이상 올라주었다. 10년 전과 비교해도 아름마을이나 대림한숲 등 전세가가 충분히 올라준 것으로 보이고 확실히 투자금이 적다면 30평대를 투자해야한다는 결론과 방2개 20평대도 싸게 살 수 있다면 의미가 있다는 걸 볼 수 있다. 구리시는 24년 8호선 개통으로 분명 교통호재 반영이 있었을 것이고, 아직 제대로 가치반영이 안됐을 수 있다.
만안구: 메가트리아라는 대빵 큰 단지가 가격을 올리고 있고, 상승률 또한 좋다. 전저 대비 매매 30%, 전세 18% 상승하였다. 특히 24평에서 유의미한 상승분을 보이고 있다. 하락장에서 좋은 단지를 싸게 사는게 중요하다고 생각된다. 관악역 준구축 아파트들이 10년전과 비교해 전세가 상승은 많이 못한걸로 보인다 (20%대) 하지만 구리시와 마찬가지로 여기도 수도권 접근성이 좋아지는 교통호재가 있기 때문에 앞으로의 상승을 기대해봐도 될 것 같다.
부천: 주복을 제외하고 진달래효성을 대장으로 보았다. 전저 대비 매매/전세 25% 상승하였고 전세가 또한 유의미하게 많이 올랐다. 투자 대상으로 본 팰리스카운티 25평이나 반달마을 30평대는 전세가가 20% 전후 상승률을 보이긴 했지만 반달마을은 재건축 호재 등의 이슈 때문인지 30% 이상의 매매상승을 보였다.
부평: 확실히 부천/부평의 위치가 애매한 영향이 있는지, 신축 제외한 대장인 삼산7단지 매매/전세 수익률이 17% 수준이다. 전세는 10년간 45% 오르면서 의미있었지만 소액으로 투자 가능한 부평의 산곡이나 부평동 구축/준구축 들은 조심해야겠다. 전세 상승이 매우 더디기도 하고 매매가 상승도 얕다. 주변에 재개발로 들어온 신축에 수요도 뺏기기도 하고 검단이나 청라, 송도 등의 신축 입주도 영향이 있었을 것 같다. 독점성이 떨어지고 잃는 투자를 할 수도 있다. 싸다고 무조건 덤비지 말자.

✅ 2026년 시세

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