수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요,
푸른 열정으로 끝까지 해내는 오스칼v입니다.
어제 월학 반임장에서 감사하게도
10.15 규제가 나온 당일
극적으로 갈아타기 했던
경험을 발표하게 되었어요.
상황이 급박했기에
투자를 할지 말지와 그 대상까지
온전히 스스로 결정하고
가계약금을 보내야 하는 상황이었는데,
그걸 할 수 있었던 이유가 무엇일까?
곰곰히 생각해보니 배운대로 했던
“갈아타기 투자 루틴” 덕분이었더라구요.
오늘 갈아타기 투자를 준비했던 과정과
추천 루틴을 공유하고자 합니다.
갈아타기 투자가 어려운 이유
불확실성이 통제감의 상실과 불안을 만든다.
투자만 할 때는 가치 대비 저평가된
투자 대상만 찾아서
협상, 매수하면 되기에 심플합니다.
실거주 갈아타기 역시
내 물건이 매도되는 시점에
가격와 이사 시기가 맞는 대상으로
갈아타면 되기에 상대적으로는 간단합니다.
하지만 갈아타기 투자는 불확실성과 변수가 훨씬 많습니다.
언제, 얼마에 매도될 지 모른다.
→ 나의 투자금은 2.5억인가 2.3억인가 2억인가? (나도 모르는 나의 투자금)
매도가 늘어질수록 (상승장에서는) 기회가 날아가는 것이 실시간으로 보인다.
→ 지난 주에 이거 살 수 있었는데, 이젠 다음 거 사야하네 ㅠ.ㅠ 멘탈 바사삭..
대게 세입자가 거주하고 있으므로, 세입자 이슈도 신경써야 한다.
→ 퇴거협의, 이사날짜 협의, 집보여주기 협의… 갑자기 집을 안보여준다고요??
사람은 불확실성이 클 수록 불안감을 느낍니다.
매도 시기와 회수될 투자금, 세입자 이슈는
모두 내가 온전히 통제할 수 없는 영역입니다.
당연히 지속될 수록 지칠 수 밖에 없습니다.
그런데 말입니다.
불확실성이 많을 때 자신이 통제할 수 있는 것에 집중하라고 배웠습니다.
갈아타기 투자 루틴은
정확히 내가 할 수 있는 것에 집중하는 일입니다.
그 루틴을 성공적인 투자를 만들어 낼 뿐 아니라
불확실한 상황 속에서 멘탈 관리까지 할 수 있게 해줍니다.
갈아타기 투자 우선순위
뭐부터 해야할지 혼란스러우신가요?
이 순서대로 하시면 됩니다.
우선 매도부터 준비합니다.
- 세입자 소통 (협의)
- 적정 매도가 설정 및 물건 광고
그 다음 갈아타기 후보를 리스트업합니다.
- 투자금 범위 내 타겟 지역 선정 (3~4개)
예상 투자금 +-5000만원으로 후보 단지 선정하고 매주 전수조사
(투자금 하단은 더 내려서 리스트업 하는 것 추천! 어디까지 매도가를 낮출 수 있는지 파악이 됩니다)
- 전수조사 후 우선순위 대로 전임, 매임을 거쳐 물건 확인
- 투자후보 리스트 작성 (앞마당별 1~5위 > 전체 1~5위)
저는 손실 매도를 하는 상황이었기에
이렇게까지 매도하고 갈아타기를 하는게
맞는가? 하는 확신이 없었습니다.
그런 경우에는
거꾸로 갈아타기 후보를 먼저 리스트업 하고
괜찮은 물건들을 뽑아서 현장에가서 확인해보세요.
내가 매도하면 이 정도를 살 수 있구나,
그렇다면 매도 해야겠다! 라는 생각이 들면
어려웠던 매도 결정하실 수 있습니다.
물론 이때는 아주 정밀하게가 아니라
투자금에 들어오는 단지들 중 좋아보이는 것들을
일단 한번 훑어본다는 느낌으로 하시고
매도를 결정하면 촘촘하게 매주 루틴을 하시면 됩니다!
갈아타기 준비 주간 루틴
요일은 본인이 하기 편한 날을 설정하시면 됩니다.
저의 경우에는 아래와 같이 정하고 진행했습니다.
월(고정) | 화 | 수 | 목 | 금(고정) | 토 | 일 |
앞마당 투자금액대 (1.8~3.0억 사이) 전수조사 | 앞마당별 투자후보 선별, 물건 확인 (전임,매임) | 투자후보 리스트 작성 | 매도 부동산 전임 | 투자후보 선별, 물건 확인 (전임,매임) | 투자후보 리스트 수정 | |
투자 후보 물건 전임과 매임은 상시 진행 | ||||||
실제로 고정적으로 해야하는 건
월요일 전수조사와 금요일 매도 부동산 전임이고
나머지는 전임, 매임 일정이 유동적이라
살아있는 물건을 확인 하고
투자후보 리스트를 업데이트하는 형태로 하면 됩니다.
초반에는 전수조사도 전임, 매임도
해야할 양이 많아 일주일 안에 되지 않습니다.
저도 처음에는 2주 정도 걸렸던 것 같아요.
그런데 한번 전수조사 / 투자후보 리스트 양식이 채워지고 나면
기존에 투자후보 순위가 거의 변하지 않고,
우선순위 물건이 거래되어 나간 경우나,
새로운 좋은 물건이 나온 경우에만
현장에서 확인하고 리스트업하면 되기에
점점 해야할 것은 줄어듭니다!
[전수조사 리스트 예시] *양식 다운로드 가능
- 하나의 시트에 주차별 누적데이터를 오른쪽으로 쌓는 방식
- 투자용 전수조사 리스트는 앞마당 구분 없이 한 시트에 전체 다 넣고 지역 필터로 구분합니다.
- 주간 시세를 오른쪽으로 쌓으면서 변하는 시세를 누적으로 체크(올랐다, 떨어졌다) 합니다.
- 초반에는 갯수까지 체크 안했지만, 필요하다 싶어서 나중에는 매매/전세 갯수까지 함께 트래킹 했습니다.
[투자후보 리스트 예시] *양식 다운로드 가능
- 주차별 시트(6월2주/6월3주..)를 신규 생성해서 업데이트하는 방식
*앞마당별 순위*
전수조사 리스트에서 물건단위로 전임, 매임 후 정리
*최종 순위*
앞마당별 순위에서 최종 뽑아서 정리!
[매도(부동산) 관리]
일주일 중 매도 체크하는 날(매도 부동산 연락)은 아래 할 일들을 진행합니다.
1) 손님 문의가 있었는지 보고 갔는지
- 실거주라면 우리집에 오는거라 알 수 있지만, 투자 물건의 경우 손님이 왔다가도 안 알려주시는 경우가 많아 체크
2) 손님이 보고 갔다면
- 보고 간 손님이 선택 안 한 이유 (가격 메리트가 없다, 수리가 안 되서 등등)
- 어떤 손님들이 보고 갔는지
3) 방문이 없었다면
- 손님이 안 오는 이유가 무엇인지 문의 (손님이 있는데 브리핑이 안된 건지, 아예 보러오는 사람이 없는지)
- 가격 물건에 대한 피드백 확인 (가격 때문에 보러 안오나요?)
- 사장님 적극성 및 추가 광고해야 할지 여부 판단 (위 질문을 통해 다른데 광고 내놓을지 판단)
4) 필요한 행동
- 새로운 부동산 연락하여 추가 광고 내놓기 : 저승사자 사장님 찾아보기 등..
- 매수자 컨셉으로 내 물건 브리핑 되는지 확인하기
→ 위 두 가지는 혼자 하기 어려우면 동료에게 부탁해서 함께 전임하는 것도 도움이 됩니다.^^
추가 TIP) 멘탈 관리하기
부동산에 매도 물건을 내놓고
아침에 시세를 따다가 울며 출근한 적이 있습니다.
상승장에서 투자 후보가 날아가는것이 보였기 때문입니다.
- 이제 이 단지는 못 하는구나…
- 할 수 있는 물건의 가치가 더 내려가는 구나…
- 난 최선을 다하고 있는데, 왜 투자를 못 할까…
동이 트기전이 제일 어둡다는 말은 맞는 것 같습니다.
투자라는 제 노력의 결과를 만들때까지
시간이 갈 수록 점점 힘들고 지쳤습니다.
힘들어서 눈물이 날 지언정 될때까지 할 수 있었던 것은,
힘들어도 해야할 일을 해나갔기 때문입니다.
갈아타기를 위한 임장, 시세확인, 매도 진행을 하면서
독서, 강의, 튜터님과의 소통(칼럼필사, 투자코칭 등)를 꾸준히 했습니다.
그리고 월부 동료들에게 힘들다고 연락해 기대기도 했습니다.
현장 가기도 바쁜데, 물건 찾기도 바쁜데..
하며 뒤로 미뤄두지 마시고
끝까지 할 수 있는 힘을 얻기 위한
독서, 칼럼, 동료(좋은 관계)도 꼭 가져가시기 바랍니다.
월부 동료들의 성공적인 갈아타기를 응원합니다..!
🍀오스칼v 나눔글 모음
투자경험담
규제 덕분에 갈아타기 투자 성공했습니다 (3호기 경험담)
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