신문기사 #105 '매도인 근저당' 대출규제 우회 방안 확산

26.07.29 (수정됨)

✅핵심 내용 정리
✔️ 일어난 일 : 정부의 대추 규제로 매도인이 매수인에게 근저당을 설정하는 ‘매도인 근저당’거래가 수도권에 확산
✔️ 사건 배경 : 이재명 대통령의 분당 자택 매각 과정에서 17억원의 근저당구너 설정 사실이 알려지면서 대출규제 우회 수단이자 고액 자산가들의 자녀 자금 이전 통로로 주목받는 중이다.
✔️ 상세 내용

길음래미안1차 59 13.1억, 철산푸르지오하늘채 59 13.4억원 등 10억대 아파트들 매물 광고에 쓰이고 있다.
셀러 파이낸싱으로 불리는 매도인 근저당은 과거 강남권 초고가 주택에서 쓰이던 방식
매수자의 상환 능력을 신뢰해야 성사되는 거래 방식
은행은 소득 증빙과 신용 정보를 바탕으로 상환 능력을 심사하지만, 셀러 파이낸싱은 개인 간 신뢰에 기반하여 부실 위험 관리가 어렵다

✅떠오르는 질문

Q. 매도인 근저당은 활용한 거래가 국세청 자금출처 조사에 표적이 되지 않을까?

일단 개인 간 신뢰를 기반으로 하는 이 거래는 사고가 발생할 수 있다.
그리고 소득증명원 제출, 신용 점수 제출 등의 방식이 개인간 거래에서도 생길 수도 있겠다.
게다가 특수관계인(가족) 편법으로 사용될 수 있는 여지가 많다.
이런 기조 상 국세청이 조사를 할 가능성이 높아, 국세청 조사에서는 사업장, 지인간 거래 등 모든 걸 검수하기 때문에 리스크가 크다.
무엇보다 금융당국에 신고를 하게끔 한다거나 원청징수 자료 제출 등 새로운 규제가 발생할 수도 있겠다.

✅투자에 적용할 점 1가지

내가 매수할 때도 이런 조건을 볼 수도 있고, 제안해볼 수도 있겠다.
그만큼 매도자는 마음이 급한 경우일 수 있으니 이를 협상 여지로 쓸 수도 있겠다.
처음에는 나도 기회가 되면 매도인 근저당을 활용해볼까 했는데, 오히려 국세청 조사라는 역풍을 맞을 수도 있겠다.
차라리 이를 핑계로 매매가 자체를 깎는 협상이 더 합리적으로 보인다.
적용점 : 매도인 근저당 협상카드를 생각해보기 (네고 여지)

✅새로 알게 된 점

셀러 파이낸싱(Seller Financing) : 해외 선진국에서 주로 쓰이던 매도인 금융 제도가 한국의 10억대 아파트 시장에 나타난 건 재미있다. 대출이 막힌 시장에서 새로운 거래 형태로 자리잡을 수도 있을까?

✅ 6월 신문기사

✅ 7월 신문기사