[성장카라] 혼돈의 대출규제 속에서 수도권 신축 84 투자했습니다(2호기 경험담)

안녕하세요. 성장카라입니다:D

며칠 전 잔금을 마치고 아직 기억이 생생할 때 복기글을 남기고자 노트북을 켰습니다.

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올해 2월 중소도시에 저의 첫 직원을 고용하고 

반년이 조금 넘는 시간만에 수도권에 두번째 직원까지 채용하게 되었네요ㅎㅎ

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1,2호기 모두 동료분들의 실전경험담을 통해 많은 도움을 얻었기에

저의 2호기 경험담도 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음으로 복기글을 남겨보도록 하겠습니다.

수도권 투자 해도될까요? (ft. 보이 멘토님과의 투자코칭)

저는 23년 3월 열기를 통해 월부를 알게 되었고

당시에는 결혼 계획이 없었기에 소액투자 + 다주택자 포지션으로 투자 방향을 설정했었습니다.

그렇게 수도권보다는 지방 앞마당을 중점적으로 늘렸고

24년 2월 중소도시에 소중한 1호기를 채용하게 됩니다.

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그리고 24년 1분기가 되니까 서울 투자로 방향을 바꾸는 동료분들이 많아졌습니다.

강의에서도 서울 투자하기 좋은 시기라는 말씀을 많이 해주셨습니다.

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그런데 1호기까지 마친 제 종잣돈으로는 서울 투자를 바라보기 여의치 않은 상황이었습니다.

그래도 서울 투자 하기 좋은 시기라니까, 당장은 못해도 나중을 위해서라는 마음으로

서울 앞마당도 만들어 나가기 시작했습니다.

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그렇게 24년 2분기가 되었고 유리공과 2호기 방향성에 대해 이야기할 기회가 있었습니다.

저는 현재 부모님 자가에 함께 거주하고 있고 1호기까지 했기 때문에 

제 명의로 2호기를 하려면 취득세를 8% 내야했습니다.

그래서 유리공에게 2호기는 유리공 명의로 하는 건 어떨지 물어보았고 

유리공은 다행히 긍정적인 반응이었습니다ㅎㅎ

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2호기 투자 지역에 대해서는 25년 결혼 계획이 있었기 때문에

저와 유리공의 종잣돈을 합쳐 결혼 전 유리공 명의로 서울 투자를 해보자라는 결론이 났습니다.

8월에 투자코칭을 신청해놨었기 때문에 코칭을 통해 투자 방향을 최종 결정하기로 합니다.

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그동안 저는 서울, 수도권 앞마당을 넓히게 되고

드디어 기다리고 기다리던 보이 멘토님과의 투자코칭 날이 되었습니다.

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보이 멘토님께서는 저희의 종잣돈 규모, 저축율 등을 고려했을 때

앞으로는 수도권 투자를 진행하면 좋을 것 같다고 말씀해주셨습니다.

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그리고 제가 준비해간 투자 우선순위 단지들을 보며 제가 1등으로 뽑은 단지 잘 뽑았다며

충분히 투자해도 좋은 물건이라고 해주셨습니다.

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사실 제가 1등으로 뽑은 단지는 서울이 아닌 경기도에 있는 단지입니다.

투자코칭을 준비하는 동안 매일 비교평가를 하고 주에 3~4회는 매임을 가고하면서

투자 후보 단지를 추렸는데요.

그렇게 열심히 뽑은 1등 단지가 서울이 아닌 경기도에 있는 단지라는게

사실 조금 마음에 걸렸었습니다..ㅎㅎ

게다가 신축이다보니 전고점도 의미가 없어 이 단지가 싼 것 같기는 한데..제 선택이 맞는걸까 의심도 많이 했었습니다.

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하지만 아무리 생각해도 싸다는 생각이 들었고

보이 멘토님께서 많은 분들이 서울만 바라보고 있을 때 수도권에서 기회를 잘 찾았다고 말씀 주셨습니다.

(7월에 들었던 신투기가 제 편견을 없애는데 많은 도움이 되었습니다ㅎㅎ)

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이 물건을 투자해도 좋고 시간의 여유가 있다면 

A지역도 빠르게 한번 보면 좋을 것 같다고 추천해주셨습니다.

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<잘한 점>

1. 유리공과의 딥토크 시간 

2. 지역의 편견을 갖지않으려고 노력한 점

3. 투자코칭 전 투자 후보단지 리스트 준비해간 점 

4. 시간날 때마다 전임한 점

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<아쉬운 점>

1. 투자코칭 질문 좀 더 많이 준비해갈껄!

역시 물건은 날아가야 제맛1

코칭이 끝나고 바로 근처 카페에 들어가

부동산 사장님께 전화해 보이 멘토님께서 말씀주신대로 네고를 시도했습니다.

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제 목소리에서 "얘는 물건 사겠다"가 느껴지셨는지

사장님도 적극성 max로 협상해보겠다고 하셨습니다ㅎㅎ

매도자가 바로 연락이 안되는 바람에 일단은 집으로 돌아왔습니다.

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집으로 돌아오는 길에

"나 2호기 할 수 있는건가!?"라는 생각에 얼마나 콩닥콩닥했었는지 모르겠습니다ㅋㅋㅋ

집에 돌아와 늦은 저녁을 먹고 있는데

매도자가 지금 당장은 팔고 싶지 않다고 했다는 사장님의 연락을 받았습니다..ㅎ

매도 급하지 않은데 매수세가 좀 붙는 것 같자 가격이 더 오르면 팔겠다는 입장이셨습니다.

게다가 원하는 금액은 호가보다 5천만원 이상 비싼 가격이었기에

일단 사장님께 알겠다고 하고 전화를 끊었습니다.

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사실 투자코칭에서 해당 단지 물건 2개를 멘토님께 여쭤봤었고

날아간 물건이 호가는 더 비싸도 주인전세 조건이기에 대출규제 속에서 투자하기 좋은 조건이라

추천해주셨던 물건이었습니다.

다른 물건은 현재 세입자가 살고 있는데 4달 뒤 만기인 상황이라 요즘 같은 상황에서는

리스크가 커 투자로 적합하지 않다고 하셨습니다.

(저희 상황상 잔금 불가한 금액의 단지였습니다)

역시 물건은 날아가야 제맛2

물건이 날아간게 마음은 아팠지만

일단 세입자가 살고 있는 물건을 다음 날 예약해놓은 상태라

조건을 만들어 투자하자라는 마음으로 다음날 매임을 가게 됩니다.

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다음 날 매임을 가니 이게 웬걸

세입자가 현재 시세대로 전세 연장해서 살겠다고 하는 겁니다.

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어제 날아간 물건보다 호가도 더 싸고 상태도 더 좋아

"역시 현장에 와야하는구나"라고 좋아하며 가계약금 보내기 전

주인분과 전세 연장에 대한 부분을 협의하기 위해

사장님이 주인분에게 전화를 거는데..!?

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전화를 받지 않는 주인분..

그래서 일단 부동산에 앉아 기다립니다..

1시간 정도 지났을까 드디어 주인분이 콜백이 왔지만 들리는 황당한 소리..

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"주거용 오피스텔 있는게 어제 생각났어요.

이 물건 먼저 팔아도 되는지 세무서에 알아보려구요"

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그렇습니다.

주인분은 본인이 주거용 오피스텔을 가지고 있다는 사실을 까먹고

이 물건을 팔려고 내놓은 것이죠.

까먹고 있다가 어제서야 오피스텔 있는게 생각났다는 겁니다ㅋㅋㅋ

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주인 분은 세무서에 상담해보고 며칠 내로 연락 준다고 하셨지만

오피스텔 보다 이 물건을 먼저 팔게 되면 양도세 손해보는게 당연하기 때문에

이 물건도 날아갔구나하고 집에 오게 됩니다..ㅎㅎ

(실제로 며칠 뒤 오피스텔 먼저 팔겠다고 물건을 거두셨습니다.)

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<잘한 점>

1. 물건 날아갈 경우를 대비해 다른 물건 매임 잡아놓은 점

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<아쉬운 점>

1. 전임으로 미리 물건 상황 더 자세히 파악하지 못한 점

일잘러 사장님의 중요성

이틀만에 물건 2개가 날아가 마음이 많이 쓰라렸지만

그래도 킵고잉한다는 마음으로

해당 단지의 물건들을 다시 다 전수조사했습니다.

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날아간 물건들은 낀 평형이었는데요.

혹시 제가 놓친 물건이 있지 않을까하고 84 물건들부터 다시 다 상황을 파악했습니다.

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그러다가 발견한 84 다른 주인 전세 물건.

투자금은 오바되지만 일단 물건을 보러 갑니다.

물건을 보고 3천만원 네고를 시도했다가 대차게 거절 당합니다ㅎㅎ

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그 주 토요일 멘토님께서 추천해주신 A지역 분임을 하고 있는데

두번째 날아간 물건 사장님께 문자가 옵니다.

"84 X억에 Y억 주인 전세 가능한 물건 찾아 연락 드립니다.

가능하실 때 전화 주세요."

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조금만 네고하면 투자금 범위에 들어오는 가격이라

바로 전화하고 임장 끝나자마자 물건을 보러갑니다.

동, 층이 로얄까지는 아니지만 

주인이 오래살 마음으로 신축임에도 화이트톤으로 리모델링하고 들어와

집 상태가 너무 좋습니다.

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집을 보고 부동산으로 돌아와서 네고를 시도했으나

집주인이 단 1원도 깎아주기 싫다고하며

다른 부동산에서는 내놓은 가격보다 1천만원 더 받아줄 수도 있다고 했다고 합니다...ㅎ

호가 자체는 쌌지만 네고 없이 사는 건 뭔가 찝찝..ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

그래서 일단 생각해보겠다고 하고 집으로 돌아왔습니다.

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다음날 A지역 단임을 돌고 있는데

사장님으로부터 Y억에 주인 전세 가능한지 알고 있었는데

다시 전화해보니 2천만원 내린 금액에나 전세 살아줄 수 있다고 했다는 연락을 받게 됩니다.

그럼 투자금은 더 많이 들어가는 상황..주인분은 아직도 매매가를 네고해주기는 싫다는 입장..

아쉽지만 투자금 범위를 넘어서 투자는 어려울 것 같다고 말씀드렸습니다.

그렇게 아쉬운 주말이 지나고

월요일에 출근해 일을 하고 있는데 사장님께 전화가 옵니다.

"내가 주말 내내 설득해서 주인 전세 다시 Y억에 가능한 조건으로 맞췄어요!

어때요? 투자 할래요?"

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주인 전세 Y억에 가능하다고 하지만 매매가는 깎아줄 수 없다는 집주인

매매가 자체가 싸긴 했지만 나중에 후회하기 싫어 한번 더 네고를 시도합니다.

"사장님~ 저 내년에 결혼하는데 이번에 투자하고 나면 월세집 구해야하는거 아시잖아요..

저희에게는 한푼한푼이 너무 아쉬운 상황이라 500만원만 한번 더 말씀드려주세요ㅠㅠ"

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주인분께 몇 번이나 네고를 거절 당했다고 어려울 것 같다고 했지만

한번 더 말해보겠다고 해주셨고 결국 네고에 성공할 수 있었습니다.

그렇게 네고 후 특약 조율하여 바로 가계약금을 쏘게 되었습니다.

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이번 2호기에서는 일잘러 사장님이 얼마나 중요한지 특히 알 수 있었습니다.

일 잘하는 사장님은 물건을 만들어 오신다는 얘기를 많이 들었었는데

바로 이런 거구나하는 생각이 들었습니다.

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특약을 조율할 때도 사장님께 일반적이지 않다고 생각하는 내용이더라도

제 생각을 듣고 최대한 반영해주시려고 했으며

저에게 오히려 덕분에 많이 배운다며 존중 해주셨습니다.

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덕분에 수월하게 가계약금 쏘기도 완료했고

잔금 날짜만 정하면 되는데..!?

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<잘한 점>

1. 반차 내서라도 물건 시간 맞춰 보러간 점

2. 일잘러 사장님 찾은 점

3. 특약 미리 준비해 다닌 점

4. 끝까지 네고 시도한 점

5. 평형 높여서 전수조사한 점

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<아쉬운 점>

1. 더 깎아볼 걸 그랬나..?

주인 전세인데 대출이요..?

주인 전세이다보니 잔금날을 길게 할 필요가 없어

그 주에 바로 잔금을 하려다가

유리공의 빠질 수 없는 회사 일정으로 추석 연휴 이후에 잔금을 하기로 합니다.

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신나는 마음으로 퇴근 후 집에서 밥을 먹고 있는데 전화가 울립니다. 

부동산 사장님입니다.

쎄합니다..

"X씨~ 아니~ 주인이 전세 대출을 받아야 된데~

전세 대출 규제 생긴지 모르고 있었다네..?

은행 여기 저기 전화해봤는데 대출 안나온다고

자기 집 잘못 팔았다고 지금 난리야~ㅠㅠ"

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잔금 빨리하고 싶으니 가계약금 보낸 날 3일 뒤에 잔금하자고 했던 집주인..

대출을 받아야하는 상황인데 잔금을 이렇게 빨리하자고 했다구..?

이해는 안되지만 일단 모든 은행이 막힌게 아니니 가능한 은행을 찾아봐야할 것 같다고

사장님께 말씀드리고 저도 검색을 해보기 시작했습니다.

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검색을 좀 해보니

주인 전세 대출은 원래도 은행에서 잘 대출을 안해줬고

1금융권에는 서울보증보험 상품으로 신한은행에서만 가능했지만

현재는 규제로 막힌 상황이었습니다.

2금융권은 아직 별다른 규제가 없었어서 사장님께 2금융권에서 찾아봐야할 것 같다고 전달 드렸습니다.

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다음날 집주인이 여기저기 알아봤고 2금융권에서는 가능한 것으로 확인되었습니다.

다만, 언제 규제가 생길지 모르고 빠른 대출 실행을 위해서

계약서를 빨리 쓰고 싶다고 전해왔습니다.

그래서 그날 당일 밤 9시에 계약서를 작성하게 됩니다..ㅎㅎ

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번갯불에 콩 구워 먹듯 계약서까지 쓰고

보름 뒤 무사히 잔금까지 마무리하게 되었습니다.

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법무사 보수료, 잔금 프로세스 등은 1호기할 때 경험했던 부분이다보니

확실히 덜 낯설었습니다.

왜 강사님, 선배님들이 실전 경험을 그렇게 강조하시는지

다시 한번 느낄 수 있었습니다ㅎㅎ

​

법무사 관련하여 도움 받았던 글 남겨 드립니다.

​

1. 법무사 비용, "이것" 확인하고 25만원 아꼈습니다 [뚜또]

https://cafe.naver.com/wecando7/5455881

2. 바가지 노노!! 법무사 수수료, 이렇게 대응해 보세요~ [트레이너가 진리]

https://cafe.naver.com/wecando7/5088123

3. 법무통 이용한 소유권이전등기 과정(법무사 비용) 공유

​https://cafe.naver.com/wecando7/10462924

잔금 날 취득세 분할 납부 때문에 수명이 10년 주는 경험을 했지만

이건 취득세 나눔글로 풀어보도록 하겠습니다.

2호기 하면서 취득세 마스터 된 것 같네요..^^

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<잘한 점>

1. 전세 대출, 법무사, 취득세 분할 납부 등 최선을 다해 알아본 점

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<아쉬운 점>

1. 주인 전세라도 대출 여부 미리 확실히 확인 안한 점 

(사장님이 안 물어봐도 된다고 해도 물어보자..)

불안감 max 2호기

사실 2호기 물건 찾기까지도 힘들었지만

정신적으로 힘들었던 건 2호기 가계약 이후부터 잔금날까지 였습니다.

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1호기와 차원이 다른 금액대의 물건이라는 점

1호기와 달리 잔금이 불가능하다는 점

내 돈뿐만 아니라 유리공의 돈까지 써서 한 투자라는 점 등등

수많은 불안감이 매일 밤 저를 잠 못들게 했습니다.

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취득세 주택수 확인을 위해 세금 특강을 듣고 혹시 몰라 세무 상담을 받고

잔금이 안돼서 주인 전세 물건을 찾았고

유리공의 명의인데 제 돈까지 써야하기에 차용증을 썼고

N천만원이라는 취득세를 위해 카드를 만들고 한도를 상향하고..

그저 제가 할 수 있는 최대한의 준비를 하면서 이겨내는 수밖에 없었습니다.

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그럼에도 자기 전 침대에 누웠을 때 불안감이 찾아올 때면

저환수원리를 되내이며 잠이 들었습니다.

잔금날 법무사님으로부터 등기 접수증을 받고 나서야

제대로된 온전한 숨을 내쉴 수 있었습니다.

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3월 실전반을 들을 때만해도 수도권 투자는 큰 관심이 없었던 제가

투자 방향을 바꾸고 수도권 앞마당을 만들고

6개월만에 X억이라는 상상하지도 못했던 가격대의 단지에 투자를 했습니다.

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물론 2~3달 전이었다면 더 좋은 지역에 더 좋은 단지에 투자 기회가 있었습니다.

하지만 그때 전 그런 지역 앞마당이 없었고 

그건 제가 어떻게 할 수 있는 부분이 아님을 인정했습니다.

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비교하면 아쉬움만 남을 뿐이지만

강의에서 알려주신대로 

현재 시점에서 내 투자금 범위에 들어오는 가장 좋은 단지를 선택했습니다.

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아직 수익의 결과가 어떨지 모르지만

제가 보고 듣고 느낀 단지의 가치에 맞는 걸맞는 가격을 찾아갈 때까지

열심히 지켜나가봐야 겠습니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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PS) 

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주말에 데이트 대신 임장가도, 절약한다고 여행도 마음껏 못가도,

신혼을 좁은 월세집에서 살아야해도 다 괜찮다고 응원해주는 유리공 진심으로 감사랑합니다💛

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1년 6개월이라는 짧은 듯 긴 듯한 월부 생활에 만났던 모든 동료분들

진심으로 감사합니다. 덕분에 많이 배우고 느꼈습니다!

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좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀