안녕하세요. 꼬시입니다.
10.15 대책과 조건부 전세대출 금지 이후, 시장에서 투자 난이도가 확 올라갔습니다.
저 역시 올해 10월, 세 번째 투자였지만 체감 난이도는 확실히 달랐습니다.
최근 현장에서 가장 많이 들었던 말은
“주인 전세 가능한 매물 없어요.”
“매도자가 귀찮게 왜 전세 셋팅해줘요”
“지금 세낀 매물은 투자금이 많이 들어요.”
“지금 투자 안되요.”
이런 말들을 들을수록,
내가 너무 무리한 요구를 하는가 생각이 들기도 했습니다.
하지만 누군가는 여전히 투자를 하고 있었고
‘적극적으로 매물을 만들어 내는 방법을 몰라서’ 어려운 시장이라는 걸 다시 느낍니다.
실력 좋은 사장님들은 조건을 자연스럽게 만들어 주지만,
대부분은 사장님들은 복잡하고, 안되는 일이라 생각하는 경우가 많았습니다.
그래서 지금은,
투자자가 먼저 조건을 제안하고 매물을 주도적으로 만들어 가는 의지가 중요합니다
저는 육아휴직 덕분에 시간을 많이 확보했고, 현장을 수십 번 다니며 실제로 매물이 만들어지는 다양한 케이스를 경험할 수 있었는데요.
그 과정에서 최근 시장에서도 투자 가능한 6가지 실제 케이스들을 나눠보려 합니다.
포기했던 매물에서 조그마한 기회를 발견 하는데 도움이 되면 좋겠습니다.
'투자가 가능한 매물’ 6가지
아래 6가지는 실제로 제가 현장에서 직접 본 조건들입니다.
- 전세 낀 매물
- 월세 낀 매물
- 주인이 전세로 거주하는 매물(주전)
- 매도자가 전세 신규 세팅을 해주는 경우
- 공실이라 전세 셋팅이 자유로운 매물
- 현금 전세 대기자가 있는물
각 유형마다 핵심 전략 + 실전 케이스 + 주의점 구성으로 정리했습니다.
1. 전세 낀 매물
✔ 핵심: 신규 전세 셋팅이 필요 없고 가장 안정적. 다만 기존 전세가가 낮음. 투자금이 많이 드는 경우가 많고 경쟁자도 많음.
이 유형에서 투자자가 할 일은 기존 세입자의 상황 직접 파악 → 현재 전세 시세에 셋팅이 가능한 방법 찾기 입니다.
대표 케이스
1-1. 전세 만기 3~4개월 전 — 신규 세입자 셋팅 후 매수
- 기존 세입자 퇴거일 확인
- 입주 가능 날짜에 맞춰 신규 세입자 확보
- 전세대출이 필요하다면 매도자–세입자 간 전세 계약
- 매수, 전세 계약을 동시 진행하며 리스크 관리
- 세입자 입주 후 전세대출 상품에 따라 3~6개월 후 잔금 및 명의 이전
1-2. 전세 만기 만기 6개월 이내 ㅡ 사장님은 “연장 의사 없음”이라고 했지만, 직접 대화하면 달라지는 경우
- 매물 임장을 통해 세입자와 대화 시도
- 세입자가 더 거주하기 희망하는 경우.
- 전세 시장에 대한 불안 인지하는 세입자도 있음
- 현재 시세대로 재계약 유도
- 전세 재계약 + 매수 진행
1-3. 매도자가 노련한 경우 — 현재 시세대로 셋팅 후 매도
- 매도자가 해당 매물의 단점을 잘 알고 있음
- 기존 세입자 만기 시점에 맞춰 시세대로 전세 신규 계약
- 전세 계약 후 전세 계약 권리 승계
1-4. 계약 갱신 사용 매물 + 만기 1년 이내, 낮은 전세로 매매가 저렴
- 투자금이 다소 많이 들지만 매매가가 저렴한 편
- 신용대출 등을 활용해 일시적으로 투자금 확보
- 만기 시 시세대로 재셋팅하면 투자금 회수 가능
(단, 전세가는 현재 시세 수준으로 보수적 접근 필요. 과도한 전세 상승 기대는크)
주의 할 점
- “전세 상승 기대”에만 의존한 투자는 절대 금물. 현재 시세로 셋팅시 무리되지 않는 수준으로 접근.
- 계약 갱신권을 쓰지 않았지만 구두로 세입자의 퇴거가 이야기 된 경우 확약서 작성(리스크 남아 있음)
2. 월세 낀 매물
✔ 핵심: 높은 투자금으로 투자자들이 잘 안보는 매물
월세 세입자와의 대화를 통해 전세 유도 또는 보증급 지급 후 신규 팅
대표 케이스
2-1. 만기 3~4개월 전 — 월세 세입자와 전세 전환 협상
- 사장님은 “연장 의사 없음”이라 해도
- 직접 대화하면 전세 전환을 선호하는 세입자도 많음
시세대로 전세 셋팅 + 매수 가능
2-2. 월세 세입자 만기 맞춰 ‘공실화 → 수리 → 전세 신규 셋팅’
- 매도자와 조건 협의
- 계약금+중도금으로 보증금 지급하고 공실 확보
- 수리 후 시세대로 전세 셋팅
- 전세 대출 상품에 따라 3~6개월 후 명의 이전
3. 주인이 전세로 거주(주전)
✔ 핵심: 주인이 전세 계약하며 리스크 줄어 듬
대표 케이스
3-1. 주인이 이사 갈 집 확정 → 일정 기간 전세로 거주 희망
- 매도자와 매매·전세 동시 계약
- 명의 이전은 먼저 진행
- 주인이 전세로 거주하다 퇴거 시점에 신규 전세 셋팅
- 잔금 및 전세대출 리스크가 거의 없음
3-2. 자금이 급한 매도자 → 전세금 높이기 어려움
- 매도자가 필요 자금이 명확한 경우
원하는 전세금 수준이 낮아 투자금 줄이기가 어려 수 있음
주의할 점
- 매도자의 퇴거 일정에 입주 물량이 있는지 확인 필요
- 자금이 급한 매도자의 경우 투자금 줄이기 어려움
4. 매도자가 전세 세입자를 맞춰주는 경우
✔ 핵심: 사장님의 역할이 중요. 수리 잘된 매물로 투자금 줄이기
대표 케이스
4-1. 매도자가 급하지 않고 시간 여유가 있는 경우
- 전세 계약과 매매 계약을 동시에 진행
- 세입자 입주일에 매도자가 이사
- 세입자 대출 상품에 따라 3~6개월 후 명의 이전
- 잔금은 1~2천만 원 정도만 남겨두고 최소화 가능
주의할 점
- 전세와 매매를 동시 계약하지 않으면 잔금 리스크 발생
- 실거주 매수자가 나타나기 전에 높은 전세 셋팅 보다는 빠른 전세 빼기가 중요
5. 공실로 나온 매물
✔ 핵심: 매도 의사가 확고한 경우가 많아 수리·전세 셋팅 협상 유리.
대표 케이스
5-1. 공실 + 매도자 급하지 않음 → 수리 후 전세 셋팅
- 전세 셋팅 조건으로 매매 계약 진행
- 수리 후 시세대로 전세 맞추기
- 세입자 전세대출 조건에 따라 3~6개월 후 잔금 및 명의 이전
주의할점
수리 준비와 동시에 적극적으로 전세 광고, 기간내 전세 빼기
6. 현금 전세 대기 세입자가 있는 경우
✔ 핵심: 전세대출 리스크가 없고, 현재 전세 시세 셋팅 가능
대표 케이스
현금 세입자가 도 매물 보고 매매 / 전세 동시 계약
- 매매와 전세 계약 동시 진행
- 매매 잔금일에 전세 잔금이 함께 들어와 리스크 없음
- 현장에서는 5억대까지도 현금 세입자 종종 보임
주의할 점.
- 사장님 말만 믿기 보다는 매매/전세 동시 계약하며 리스크 햇지
- 있을까? 하는 생각보다 사장님께 한번이라도 더 물어보기
제가 현장에서 만났던 케이스들을 정리해봤는데요. 눈에 보이는 투자 매물은 한정적이고,
투자자는 더 몰리며 투자하기가 참 어려운 시장이라 생각 됩니다.
어렵고 힘든건 사실이지만,
안된다고 생각하면 가능성은 완전히 닫혀 버립니다.
하지만 또 완벽한 투자를 찾으면 기회를 놓쳐버릴 수 있습니다.
배운대로
잃을 수도 있는 투자가 아닌
잃지 않는 마음 편한 투자를
최고의 투자 보다는
최선의 투자를 꼭 이루시길 응원하겠습니다.
감사합니다.
