#28 요즘 시세는 이렇게 보세요 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

규제 이후 시장 흐름은

그야말로 속도전처럼 움직임이 빨랐고

특히나 선호도에 따라 조금씩 다르지만

1~2억이 단기간에 오르다보니 

시세를 따면서도 이렇게 비싸진 

호가의 가격을 시세로 기억하면 좋을지

의문이 들기도 합니다.

세낀 매물들까지 없어지다보니

남아있는 매물들의 호가도 이미

많게는 1~2억씩 오른 상태로

매물이 나오기도 하는데요.

이런 시장에서는 어떻게 

시세를 좀 더 디테일하게 보면 좋을까요?

오늘은 시세에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

#1 최근 실거래가 대비 현재 호가 수준

4급지의 한 차선호 준구축 단지의

최근 실거래 내역입니다.

5월 6.9억선의 거래 이후로

→ 4개월 뒤 3~4천 이내로 상승했고

→ 1개윌 뒤 1억 가까이 오르며 

거래가 찍히기 시작했습니다.

현재 11월 기준 호가로는 8.5억에 나와있는데요.

급하게 오름세는 있었지만 최근 실거래가에서 

2천 정도 상승한 호가의 매물로

수리 상태도 워낙 좋고 과한 호가라고 

생각이 들진 않았습니다.

이럴 때는 지난 9월부터 10월까지

1개월간의 큰 상승들을 따로 적어두고

현재 59와 84가격을 적으면서

최근 실거래된 가격에 얼마 정도가 오른 가격으로

호가가 나온지 체크해보고 있습니다.

이렇게 주요 단지들을 

비슷한 선호도의 단지를 상중하로 나누거나

각 생활권의 상중하 단지들을 

3개 정도씩 가져와서 정리해서 보게되면 

1) 최근 실거래가 기준으로 

현재 나온 매물의 가격이 

얼마 정도가 차이가 나는지

현재 호가가 비싼지 싼지

가격감을 직관적으로 살펴볼 수 있고

2) 각 생활권당 상중하 단지를 골라내서

여러 단지를 함께 앉혀보면 

대략적으로 가격의 흐름과 함께

가치도 자연스럽게 비교가 되기도 합니다.

#2 선호도별로의 흐름

현재 기준의 호가가 최근 실거래에서

어느 정도 차이나는지

짧은 시간동안 급등했다면 

얼마 정도였는지도 체크해놨다면

그 다음은 각 장마다 

선호도별로의 흐름을 구분해보는 겁니다.

예) 선호하는 신축, 준신축

선호하는 구축 or 준구축

재건축 이슈가 있는 구축 등

3개씩만 단지를 뽑아서 저렇게 나래비만 세워도

그 지역의 지난 흐름부터 

현재 가격의 수준까지 보이기 시작합니다.

이렇게 비슷한 가치들의 단지들이라고 해도

각기 다른 흐름을 보여줍니다.

가끔씩은 위의 단지처럼 급한 매물에

최근 실거래가보다 -5천이내로 싸게 나온

매물들도 보이게 되고

정말 오르지 않을 것 같은 단지들도

3개월이내에 4~5천 정도가 오른 게 보입니다.

그리고 10.15 규제가 터지고

5일장 동안은 막차를 타는 심리도 한 몫 했고

투자하기 좋은 세낀 매물이 적었지만

규제 이후에 급매물이 나타나면서

빠르게 급하게 매도를 진행하기도 하고

가격 조정을 안해주던 매물들도 조정을 하기도 하면서

실제로 급하게 거래되는 단지들도 보입니다.

이렇게 비교해보면

규제 당시 지금 가고 있는 임장지의 상태를

알지 못하더라도 당시의 상황을 상상해보며

사람들은 어떤 단지를 좀 더 사고 싶은 단지로

인식하는지까지 간접적으로 알아볼 수 있어요.

#3 전임과 매임으로 거래 심리 확인

이제 마지막 단계입니다.

각 선호도마다의 메인 단지들의 상승 흐름과

단기간 상승률까지 봤다면

이제 현장에 계셨던 사장님들과의 소통이 필요합니다.

1) 실제 이 가격이 거래가 될 것 같은지

2) 혹시 더 싸게 나올 만한 물건은 없는지

3) 거래가 됐는데 실거래 등록이 안된 매물은 있는지 등

다양하게 전임과 매임을 통해서 

그 단지가 앞으로 얼마에 거래가 되는지까지 본다면

우리가 매일 가격만 입히는 시세와는 다르게

조금 더 깊게 진짜 현장의 가격을 알 수 있을거에요.

확실히 선호와 급지에 따라서 규제 영향이 

두드러지는 모습도 보였는데요.

상대적으로 흐름이 늦게 온 매물들 같은 경우는

아직도 크게 오르지 못한 것들이 보일 때

괜히 마음에 안심이 오기도 하더라구요…!

지금은 시세를 대충 보면

호가에 눈이 흐려지고 괜히 못난이

단지가 예뻐보일 수도 있는 시간인 것 같아요. 

규제 이후에는 매물의 호가만 보는게 아니라

어느 정도 상승했는지, 거래량은 어땠는지

더 나아가면 전세가는 얼마까지 올랐는지 등

틀에만 갇히지 마시고

조금 더 뾰족하게 보는 시야를 가진다면

이 시장 속에서도 놓칠뻔 했던 기회들을 

잡으실 수 있을 것 같습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 생각 수수수필로그]

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