안녕하세요?
파란 열정의 성장하는 투자자
장으뜸입니다.
이번 투자 물건을 찾으면서
1순위로 생각했던 물건
이 물건을 어떻게든 하기 위해서
알아봤던 방법을 이야기해볼까 합니다.
이 물건의 상황
신축이지만, 상대적으로 애매한 입지때문에 남들의 시선을 확 끌어당기기엔 애매한 단지
조금씩 거래가 되면서 호가가 올라가자 거래가 활성화되지 않고 있음
부동산 올려둔 곳은 두 곳, 한 곳은 투자물건 안된다 vs 다른 곳은 만들어 보겠다
사실 처음에 저 역시 별 기대하지 않았었습니다.
그래도 상대적으로 투자하기는 괜찮다는 생각이 들었고
실거주자들이 직전에 59를 많이 거래하면서 호가가 올라가자
차라리 84가 더 저렴하다는 생각이 들었습니다.
투자자 진입이 많지 않았는지, 전세 거래량도 활발하진 않았습니다.
하지만, 전세가 없었고, 마지막으로 찍힌 전세금액보다 더 받을 수 있겠다는 생각에
이 정도면, 제가 충분히 도전해볼 만한 단지라는 생각이 들었습니다.
단지의 물건을 더 많이 가지고 있는 첫 번째 부동산,
전화를 돌리자 ‘투자할 만한 물건 없어요’라고 단호하게 말씀하셨고
그저 전화기를 내려놓았습니다.
솔직히, 여기도 비슷하지 않을까. 시간도 없는데 라는 마음이었지만
그동안의 투자 경험상, 꼭 하기 싫은 것을 했을 때
의외의 행운같은 선물이 찾아올 때가 많았던 시간들이 있었기에
또 다른 부동산에 전화를 걸었습니다.
‘이 물건 꼭 팔아야 해, 내가 집주인이랑 친해. 사정을 잘 알아. 오면 보여줄게요’
솔직히 물건을 보러 간 당일에도, 큰 기대는 하지 않았습니다.
직전에 비교군의 훨씬 더 좋은 상태의 다른 단지를 보고 갔기에
상대적으로 사람들의 선호하는 느낌이 덜한 이 단지를 엄청 하고 싶진 않았습니다.
집주인 사정이 생겨 약속 시간보다
추위를 벌벌 떨며 30분을 밖에서 기다리는 마음은
혹시? 하는 약간의 기대감만 있었을 뿐입니다.
집을 들어가자마자 느껴졌던 집주인의 다급함
저를 따라다니며 집을 설명해주시기 시작하셨습니다.
큰 수리를 할 것이 없음을 확인하고, 인사를 드리고 나왔습니다.
제가 원하는 전세 가격을 말씀드리고, 전세 손님을 꼭 구해달라는 말씀을 드린 후
부동산 사장님과 헤어졌습니다.
그리고 전화기를 들어, 주변의 부동산에 이 단지의 보수적인 전세 가격과
전세 대기자가 있는지 전화를 돌렸습니다.
사장님들은 모두 보수적이셨습니다. 아무도 그렇게 뺄 수 없을 거라고 하시면서요..
갑자기 찾아온 전세손님
물건을 본 날에도, 보고 난 후에도
사장님께 제가 원하는 거래 방식을 여러 번 말씀드렸습니다.
잔금은 5개월 후 말에 가능하며, 잔금을 칠 수 없기에
전세 승계나 주전세, 현금전세만 가능하다고 설명드렸지만
사장님을 이해시키는 데에도 참 많은 시간이 들어갔던 것 같습니다.
몇 번이고 말씀드린 후, 어느 날 갑자기 ‘전세 손님’을 구했다며 연락이 옵니다.
현금 세입자, 당장 입주 가능, 빠른 거래 희망
제가 원하는 가격에, 심지어 빠른 입주까지 해주신다니 저로서는 고마우신 분이었습니다.
세입자가 먼저 가계약금을 넣으면, 바로 넣겠다 라는 이야기를 했지만
혹시나 거래가 안되면 어떻게하냐는 집주인의 불안한 마음을 받아들이며
현장에서 삼자대면을 하기로 하였습니다.
그렇게 큰 금액을, 현금 전세를 하다니, 심지어 빠른 입주라니?
세입자가 혹시 주인분인 것은 아닌지
어떤 분들인지 여쭤봤지만 확실하게 대답을 해주지 않으시던 사장님
약간의 의심이 생기긴 하였지만,
제가 원하는 매수 잔금날을 한번 더 확인받았고
사장님께서 제 계약금 10%를 전세입자 계약금 10% 포함하여
계산해주시는 문자를 확인하며 안도했던 것 같습니다.
안될 것 같던 물건이, 제가 원하는 대로 딱 맞춰지니 쾌감이 느껴졌습니다.
사장님, 잔금 빨리 안된다고 했잖아요
코칭을 통과받고, 거래를 위해 전화를 드렸더니
갑자기 사장님께서 말을 애매하게 바꾸셨습니다.
“이거, 바로 전세도 맞춰졌으니 빨리 잔금칩시다.”
"사장님, 저는 잔금이 힘들어요.
5개월 후에 가능하다고 말씀드렸으니
집주인분과 계약하시면 전세계약을 승계 받을게요."
"사실, 내가 찾아온 세입자가 주인이야
누가 이렇게 큰 돈을 현금 들고 당장 입주 가능하다면서 전세를 살러 들어와?
아무도 안되지"
솔직히 사장님의 이 멘트를 들었을 때는
뭐지? 싶었습니다. 잘못 들었나?
여쭤봤을 때 왜 안 말해 주신거지?
그리고 잔금은 한번 더 말씀드렸는데?
'사실, 집주인이 돈이 많은 사람이야,
근데 이 분이 다른 곳을 매수하겠다고 계약금이랑 중도금을 넣었어.
지금 너도나도 계약금 , 중도금 내놓으라고 현장가서 아우성이라는데
이 분은 아쉽긴 하지만 그냥 잔금 안치고 버티려고 하더라구.
그런데 그쪽에서 잔금을 안넣으면 가압류를 할 것 같으니 걱정되어서,
자기가 산 가격보다 빨리 이 집을 팔아 담보 잡힐 재산을 없애려고 하는거야.
이거 으뜸씨가 사요. 잔금 나중에 쳐도 된대. 가등기만 해서 가져가.
가등기비용은 집주인이 다 지불할거야.
중도금도 없고, 니가 원하는 5개월 후에 본등기 하면서 잔금칠 때 나머지 차액 들고와'
제가 잔금을 빠르게 칠 수 없다고 하니,
사장님도 매도인, 아는 법무사 등등 온갖 연락을 취하셨고
결국 계약금에서 전세계약금을 10%를 뺀 금액
즉, 제가 지불해야했던 2500만원을 넣고
이 물건을 할 것이냐, 아님 포기할 것이냐는 제 선택이었습니다.
가등기의 종류
가압류, 가등기
보통 ‘가’ 글자가 붙으면 그닥 좋은 상황은 아니었기에
그때부터 가압류 / 가등기에 대해서 온갖 수단을 활용하여 알아보기 시작했습니다.
제가 진행해야할 수도 있는 이 투자 과정을
온전히 알아야한다고 생각했기 때문입니다.
가등기는
✅ 매매를 위한 ‘순위보전 가등기’ : '내가 찜하는거야'
→ 본등기를 할 조건이 안 됐을 때 미리 순서 확보용
→ ex) 매수자 a가 집 사기로 계약 (1월 1일)
매수자 a가 순위보전 가등기 (1월 5일)
매도자 b가 은행 근저당 설정 (1월 10일)
이런 경우, 매수자가 본등기를 진행하면 소유권이 은행 근저당보다 앞설 수 있는 것이죠.
✅ 빚 담보용 ‘담보가등기’ : '돈 안갚으면 네 집, 내 것으로 만들거나 경매 넘긴다'
→ 채권자가 돈을 빌려주면서 담보로 설정
→ ex) a가 b에게 1억을 빌림 → b가 집을 담보로 담보가등기 설정 → a가 돈 못갚으면 b가 집으로 돈 회수 가능
(참고, 담보 가등기와 가압류의 차이는?)
- 담보 가등기는 돈 빌려주고 담보를 잡는 것
- 가압류는 돈 못 받을까봐 집을 팔거나 소유권 이전이 힘들도록 자산을 묶어 두는 것
부동산등기법 규칙에 따르면
가등기 이후에 설정된 가압류나 근저당은 본등기 시 직권말소됩니다.
즉, 가등기보다 뒤에 설정된 권리들은 본등기 시 함께 말소되는 구조입니다.
(그래서 등기 순서가 매우 중요합니다 ★)
결국, 사장님은 ‘순위보전 가등기’를 생각해서 제시했고
실제로 ‘담보가등기’보다는 ‘순위보전 가등기’로 인정될 가능성이 높았지만
채권자가 사해행위 취소소송을 제기할 가능성은 있었습니다.
제 상황에서 생각했던 위험한 포인트는
☑️ 매도인이 ‘급했다’
가압류 회피 목적이 명확하게 보일 수 있다
☑️ 실제 함께 거주하고 있는 배우자와의 관계는 위장이혼
주인 전세를 실제 소유자인 매도인으로 진행하는 것이 아닌
법적으로 이혼 상태의 배우자 명의로 진행하기에
권리관계가 애매해질 수 있다.
→ 채권자들이 ‘재산 숨기기용’으로 소송을 걸 수 있다.
즉, 돈 벌려고 샀는데 법정 갈 수도 있는 물건이 될 뻔 했습니다.
물론, 실제로 전세로 거주할 생각이라 정식 거래는 인정될 수 있고
가등기를 최대한 빠른 시일 내에 하여 가압류를 막을 수도 있었지만
계약금을 넣는 순간 두 발을 뻗고 잘 수 없을 것만 같았습니다.
몇 시간동안 내내 이 내용을 알아보기 위해 애썼지만
저와 동일한 판례를 찾기는 힘들었고
리스크를 피해갈 수도 있겠지만, 계속해서 찝찝함이 남을 것 같아
그 정도의 리스크를 안고 투자를 하기엔 힘들 것 같다는 판단이 들었습니다.
결국, 이 물건은 사장님께 진행하기 어려울 것 같다고 말씀드렸는데요.
이 경험을 통해 가압류, 가등기에 대해서도 알아볼 수 있었지만
한번 더 사장님을 통해 ‘상대(매도인, 전세입자 등)'을 꼼꼼히 체크해야한다는 사실을
배울 수 있었습니다.
혹시나, 저처럼 ‘풀기 힘든 투자 물건’을 발견할 수도 있습니다.
이 부분에 대해서, 철저하게 알아보세요.
전문가의 도움을 받으세요.
단, 내가 두 발 뻗을 수 없는 투자라면 조심스럽게 접근해보세요.
투자할 수 있는 물건은 언제든지 나옵니다.
이왕이면 투자를 진행하고 나서,
두 발 편하게 뻗을 수 있는 다른 물건들을 더 찾아볼 것을 권해드립니다.
모든 분들의 매수를 응원드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
장으뜸's 나눔글
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