#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

요즘 시장을 보면 외국인들이 신나게

서울 아파트를 담고 있다는 사실, 알고 계신가요?

우리한테는 서울 집값 너무 비싸잖아라는 

말이 절로 나오는데 

달러를 들고 있는 그들에게는 

지금 시기는 환율 블랙프라이데이입니다.

오늘은 늘 어려운 경제이야기를

조금 쉬운 언어로 풀어서 이야기 나눠볼까합니다.

환율이 오르면 외국인에겐 세일

최근 5개월동안 아파트값이 약 6% 오르는 동안

환율은 약 8%나 뛰었어요.

달러를 기준으로 보면 집값이 약 2%나 싸진 셈입니다.

1달러가 예전에는 1,200원이었는데 

지금은 약 1,470원이에요.

달러를 사는 데 돈이 더 드는 상황인거죠.

근데 외국인 입장에서는 다릅니다.

같은 1달러로 원화를 더 많이 바꿀 수 있고

그래서 서울 아파트가 예전보다 

더 싸게 느껴지는 겁니다.

예를 들면, 원베일리 59가 

현재 호가로 42억 정도로 나와있는데요.

예전 환율로 보면

285만달러 → 약 34.2억(1,200원 기준)

현재 환율 기준으로는

285만달러 → 약 41.9억(1,470원 기준)

지금은 같은 돈으로 

원베일리도 살 수 있는 상태인거죠.

그래서 우리에게는 부담이 늘고

외국인에게는

오히려 기회가 커지는 구조가 만들어지는 겁니다.

그중에서도 미국인들이 서울에 보유한

아파트가 약 5~6천 세대로

이 중에 63%가 이른바 한강벨트 지역으로 불리는 

강남 3구와 마포구, 용산구, 성동구, 광진구 등에 

아파트를 갖고 있다고 해요.

미국인 10명 중 6명은 우리가 꿈꾸는 

상위 아파트를 갖고 있는 셈이 되는 겁니다.

우리들은 왜 더 힘든걸까?

미국은 금리를 내렸는데 

‘우리는 왜?’라고 생각할 수 있어요.

한국 기준 금리가 

2.5%, 미국이 3.75~4.0%수준으로

약 1.5%p 차이가 나는데 이 영향으로

주담대 금리는 연 4%대 중반까지 올라왔고

1년새 약 0.5%p 정도 오른 셈이에요.

만약 우리가 3억을 대출받았다고 치면

1년 전보다 월 이자 부담이 

약 10만원 이상 늘어난 구조인거죠.

환율이 오르면 한국은행은 

금리를 쉽게 내릴 수가 없어요.

여기서 금리까지 내리면 원화가치가 떨어지면서

환율이 더 오를 수도 있거든요.

그래서 우리는 그 환율을 방어하기 위해서

금리를 유지하는 겁니다.

집값 상승, 대출 규제, 높은 금리, 환율 상승

이 4가지가 합쳐져서 

외국인은 싸게 담고 우리는 이자를 

더 내고 있는 구조가 되어버린거라

내국인들은 지갑을 닫고 

외국인들은 지갑을 여는 시장이 되어버린 거에요.

환율이 오르면 집값이 오르나?

환율이 오른다고 집값이 무조건 오르는 건 아닙니다.

하지만 중요한 건

외국인의 매수세가 늘어나면서

가격 하락을 막는 힘이 될 수 있다는 점이에요.

우리들은 매수가 주춤한데

외국인들은 환율 효과로 

매수를 늘리기 시작하기 때문인거죠.

그럼 매물은 줄고, 가격은 단단해질 수 있다는

이야기가 될 수 있겠죠.

미래를 알 수는 없지만 지금 같은 상황에서는 

현금 가치가 예전보다 더 떨어질 수도 있어요.

쉽게 이야기하면 돈 그대로를 들고 있으면

값어치가 떨어지는 겁니다.

환율이 오르고

물가도 오르고

금리는 유지되고

아파트 가격은 버티고

이런 상황이라면 현금으로 들고 있는 사람의

입지는 점점 약해질 수 있어요.

돈은 가만히 있는데, 세상은 계속 올라가니깐요.

비슷한 일은 최근 일본에서도 일어났었어요.

지난 몇 년간 외국인들이 도쿄의 신축아파트를

매수하게 되면서 도쿄 23구 신축 맨션 평균 가격이

1년 새에 20%나 넘게 올랐다고 해요.

환율에 따라서 내국인들이 빠진 자리를

외국인들의 매수세로 채우는 구조는 

과거에도 현재에도 반복되고 있더라구요.

그럼 우리는 어떻게 해야하나?

“언제 살까요? 좀 더 기다릴까요?”

“조금 더 기다리면 싸지지 않을까요?”

많은 분들이 고민하고 계실텐데요.

현재 같은 시장 상황에서 우리는

현금보다는 자산을 들고 있어야해요.

특히 시간이 지날수록 가치가 유지되고 

더 좋아지는 자산을 가져야합니다.

그게 부동산이든, 주식이든, 금이든

인플레에 강한 자산들을 갖고 있어야 하는 거죠.

지금 같은 구조라면 

아무것도 안하는 게 가장 위험합니다.

내 돈의 녹는 속도를 막아줄 수 있는

우량한 자산을 선택하는 게 

가장 중요한 방패가 될 수 있다는 점을 

꼭 기억해야할 때인 것 같습니다.

시장은 계속 변화하지만

우리가 준비되어있다면 언제든 기회가 오니

그걸 잡을 실력을 쌓고

현재 할 수 있는 것들에 행동하는 게

지금 우리가 할 수 있는 일인 것 같습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

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#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

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#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

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