시세 #19 서울 랜드마크 가격 & 단지비교 (feat.노원 전세 현황)

26.04.29 (수정됨)

✅ 서울시 1-5급지 랜드마크 가격 비교(전고&전저 파악 가능한 2020년 이전 단지)

급지라는게 결국 평균가격으로 구분하는건데, 노원구나 관악구와 같이 4-5급지 경계에서 애매한 곳도 있다.
1급지는 확실히 직장&한강을 기준으로 방어력이 높아 전저점이 높은 편이다.
1급지 안에서도 단지별로 차이가 크지만 선호도가 확실히 높은 곳은 금방 회복하는 모습을 보인다.
1급지는 수익률이 낮아도 수익금 자체가 크기 때문에 의미가 있어 보인다.
2급지는 목동, 광진 학군지로 가격 방어력이 좋은 걸 볼 수 있고, 노원에서도 청계3차의 전저가 높은 편이다.
학군지의 가격 방어력을 볼 수 있다.
2급지에서는 마포와 성동이 앞마당인데 한강과 서울숲이라는 환경을 가진 성동구가 독보적인 입지를 보인다.
마포는 아현뉴타운 마포프레스티지자이와 그 아래쪽 래미안리버웰이 싸우고 있고, 아무래도 학원과 평지가 이점인 리버웰이 시간이 지날수록 더 힘을 받는 느낌이다.
3급지는 동작구 밖에 없고 아크로리버하임을 통해 한강의 이점을 알 수 있고, 강동구가 3대 업무지구에서 많이 벗어나 있음에도 불구하고 호가가 높은 편이다.
위치상 4급지 수준임에도 강동의 신축환경과 학군, 학원가, 그리고 9호선의 힘을 알 수 있다.
그라시움이 하락장에 13억까지 떨어진 걸 보면 강서구, 서대문구, 성북구 등 4급지와 크게 차이가 나지 않는 걸 볼 수 있다.
4급지 중에는 확실히 강서구, 서대문구가 리딩을 해가고 성북구와 동대문구가 (최근 공급 영향도 있겠지만) 따라가고 있다.
관악구는 4-5급지 경계에 있지만 4급지 대장 모두 50~70% 높은 수익률을 보인다.
결국 랜드마크로만 파악을 해보았지만, 하락장을 버티는 힘은 요소(학군, 환경 등 추가 수요)가 있고 그게 아니더라도 하락을 많이 했다면 비교평가를 통해 잘 선택한다면 높은 수익을 볼 수 있다.
게다가 특정 급지에서는 상급지 생활권과 경계하는 단지들이 높은 시세를 보이고 리딩한다. 이러한 가격대는 특수성이 있어 일반화하기 어렵다.
적용점 : 급지별 가격대 + 생활권별 가격대를 파악한다.

✅ 4급지 (강서구/동대문구)

강서구는 엠밸리 7단지가 독주하면서 리딩을 하면 나머지 단지들이 따라온다.
최근 염창E편한 등 염창생활권이 많이 상승하고 있고 여기는 목동과 가깝고 9호선이라는 장점이 있다.
묘하게 전세매물이 1-2년전부터 계속 없었는데 전세가 상승은 더디고, 내발산의 수명산파크 단지 전세 상승률이 매우 높다.
동대문은 성북구와 함께 하락장에서 하락 폭이 컸다.
그만큼 상승했을 때 수익률은 좋다고 볼 수 있고, 최근 이문휘경뉴타운과 용두동 33평이 18-20억을 형성하는 걸 보면 입주장이 정리되고 상승여력이 크다고 본다.
비역세권이고 학업환경이 준수한 수명산과 장안동 생활권을 비교해보면 장안동 생활권이 상대적으로 싸보인다.
강서구는 마곡 업무지구라는 장점이 있기 때문이라고 본다 (+1 요소)

✅ 3급지

3급지를 점 찍어보는데 강동구 위치가 눈에 들어왔다.
동쪽 끝에 위치하면서도 9호선 접근성과 학군/환경이 주는 힘을 알 수 있었다.
송파구 옆이라는 장점도 크고 환경이 만들어내는 가격대가 상당하다.
동작도 아크로가 있는 흑석동이 리딩을 하고 있고, 최근 노량진 국평이 25억에 분양했으니 앞으로의 상승력도 어마어마할 것으로 보인다.
마포, 성동구에서 볼 수 있었던 뉴타운과 신축들이 들어서면서 가격대를 올려가는걸 생각하면 지금의 3급지 동작구와 영등포구 등이 한강벨트를 중심으로 2급지로 올라갈 수도 있겠단 생각이 든다.
자연스럽게 종로/중구는 위치는 좋지만 한강을 가지지 못해 독점성이 없다는 아쉬움도 든다.