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양도세·종합부동산세, 오피스텔 주택 수에 포함되나요?
2022년, 아주 성급한 선택으로 오피스텔을 매수했고 현재까지 보유하고 있습니다.
업무용 오피스텔로 임대를 주고 있어
보유 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않을 것이라고 막연하게 생각하고 있었는데요
앞으로의 포트폴리오를 위해
정확하게 알아보자는 코쓰모쓰튜터님의 조언을 듣고
관련 내용을 하나씩 찾아보게 되었습니다.
생각보다 헷갈리는 부분이 많았고,
저처럼 오피스텔 보유로 인해
양도세와 종합부동산세 주택 수가 궁금하신 분들이 계실 것 같아 정리해 보았습니다.
(사실 없으셨으면 좋겠습니다....^^)
오피스텔이라고 무조건 주택도, 무조건 비주택도 아닙니다.
가장 중요한 것은 '실제 사용 용도'입니다.
- 주거용으로 사용 → 양도세·종부세에서 주택으로 판단될 수 있습니다.
- 업무용으로 실제 사용 → 주택 수에서 제외될 가능성이 높습니다.
즉, 건축물대장에 '오피스텔'이라고 적혀 있다는 이유만으로 주택 여부가 결정되는 것은 아닙니다.
업무용으로 사용했다는 것을 어떻게 입증할까요?
다음과 같은 자료들이 업무용 사용을 판단하는 데 도움이 됩니다.
- 업무용 임대차계약서
- 법인 또는 사업자의 사업자등록증(사업장 주소가 해당 오피스텔)
- 재산세가 주택분이 아닌 건축물분으로 부과된 사실
- 전입세대확인서를 통한 개인 전입세대 여부 확인
- 실제 사무실로 사용한 정황(예: 업체 등록 등)
하나의 자료만으로 결정하기보다는 여러 자료를 종합하여 실제 사용 용도를 판단합니다.
법인과 계약했으면 전입신고는 못 하는 걸까요?
저도 처음에는 그렇게 생각했습니다.
법인은 주민등록이 없기 때문에 법인 자체는 전입신고를 할 수 없습니다.
다만 법인이 임차한 공간을 대표자나 직원이 실제 거주한다면 그 개인은 해당 주소로 전입신고를 할 수 있습니다.
따라서 전입세대확인서를 통해 개인 전입자가 있는지 확인해 보는 것도 의미가 있습니다.
종합부동산세도 같은 기준일까요?
종합부동산세 역시 실제 사용 용도가 중요합니다.
특히 재산세가 건축물분으로 부과되는지, 주택분으로 부과되는지가 중요한 판단 요소가 됩니다.
업무용 오피스텔은 단순히 '오피스텔'이라는 이유만으로 주택 수에 포함되는 것이 아니라,
실제 업무용으로 사용되고 있다는 객관적인 자료가 있다면
양도세와 종합부동산세에서 주택 수에서 제외될 가능성이 높습니다.
다만 실제 과세 여부는 개별 사실관계를 종합하여 판단하므로,
양도 전에 세무 전문가나 관할 세무서에 한 번 더 확인하는 것이 가장 안전합니다.
앞으로 매도 계획이 있으신 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)
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