큰 평형, 사도 될까요? [온길]

큰 평형, 사도 될까요?

"큰 평형은 잘 안 팔려."
"국민평형이 가장 안전해."

당연하게 받아들였었습니다.

그런데 최근 한 생활권을 보며 생각이 조금 달라졌습니다.

같은 학군을 이용하고,
같은 학원가를 걸어서 이용할 수 있는 단지.

사람들이 이 생활권에 거주하려는 이유는 거의 동일합니다.

차이가 있다면 평형뿐이었습니다.

사람들이 원하는 가치는 같은데, 가격은 과연 그만큼 차이가 날까? 

라는 궁금증과 동시에 이런 생각이 들었습니다.

'큰 평형도 가치 대비 가격이 충분히 저렴하다면 좋은 선택이 될 수 있지 않을까?'

먼저 생활권의 수요를 살펴봤습니다.

이 생활권은 학군 때문에 찾는 사람이 많은 곳이었습니다.

주요 수요는 자녀를 키우는 3~4인 이상의 완성형 가족.

그렇다면 자연스럽게 넓은 공간을 원하는 수요도 존재할 가능성이 높습니다.

평형만 볼 것이 아니라,

이 생활권에서 어떤 사람들이 거주하려고 하는지를 먼저 생각해봤습니다.

비슷한 입지의 두 단지를 비교해봤습니다.

국민평형 중심 A단지와 대형평형 중심 B단지의 거래 흐름을 살펴봤습니다.

평형이 더 넓은 만큼 대형평형의 가격이 더 높게 형성되는 것은 자연스러운 모습입니다. 

실제로 과거에도 대형평형 중심 단지는 국민평형보다 높은 가격에 거래되었습니다.

상승장 초반에는 국민평형이 먼저 거래되며 가격이 움직였고, 

그 과정에서 두 단지의 가격 차이가 점차 좁혀졌습니다.

이후 상승장이 무르익자 대형평형의 가격도 함께 상승하며, 

정점에서는 두 단지의 가격 차이가 약 2억 원까지 벌어졌습니다.

즉, 국민평형이 시장에 먼저 반응하는 모습은 있었지만, 

대형평형 역시 시간이 지나며 가치를 인정받았고 가격 차이를 다시 벌려 나갔습니다.

이벙 하락장을 지나 시장이 보합세를 거쳐 다시 반등하기 시작했을 때도 

국민평형의 거래량이 더 많았고, 가격도 먼저 반응했습니다.

그런데 현재 가격은?

현재는 국민평형과 대형평형의 가격 차이가 거의 나지 않았습니다.

과거에는 대형평형이 더 높은 가격에 거래되던 시기가 있었지만,

지금은 비슷한 가격으로 선택할 수 있는 상황이 된 것입니다.

같은 생활권, 같은 학군, 같은 생활 인프라를 누릴 수 있는데 

평형은 더 넓고 가격 차이도 크지 않다면,

지금은 오히려 큰 평형의 가치 대비 가격이 매력적인 시점이 아닐까 하는 생각이 들었습니다.

물론 확인해야 할 것도 있습니다.

✅취득세

전용 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가되어 초기 취득 비용이 늘어납니다.

예를 들어 매매가격이 14억 5천만 원이라면 농어촌특별세만 약 290만 원이 추가됩니다.

✅전세 수요

나중에 전세를 놓을 계획이라면 전세 수요도 함께 살펴봐야 합니다.

정부지원 전세자금대출은 수도권은 전용 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하)​를 

기준으로 하는 상품이 많은 만큼, 전용 85㎡를 초과하는 대형평형은 

이용 가능한 대출 상품이 제한될 수 있습니다.

정부지원 전세자금대출을 활용하는 실수요가 많은 가격대의 단지라면, 

대출이 가능한 면적을 선호하는 수요가 더 두터울 수 있습니다.

따라서 해당 생활권의 실수요뿐 아니라, 

전세 수요의 특성과 어떤 대출을 활용하는 수요가 많은지까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

결국 가장 중요한 것은 '평형'이 아니라 '선호도'였습니다.

큰 평형이라서 안 되는 것이 아니라, 

그 생활권에서 큰 평형을 원하는 수요가 있는지를 먼저 봐야 한다는 것입니다.

그리고 현재 가격이 그 가치에 비해 충분히 매력적인지도 함께 판단해야 합니다.

국민평형은 거래가 빠르고 환금성이 좋다는 장점이 있습니다.

하지만 완성형 가족의 수요가 꾸준하고, 가격 차이가 크지 않은 생활권이라면 

큰 평형도 충분히 좋은 선택지가 될 수 있다고 생각합니다.

물론 이러한 조건이 아니라면, 수요층이 가장 두터운 국민평형을 선택하는 것이 

앞으로의 보유와 매도 측면에서 더 유리할 수도 있습니다.

앞으로는 '몇 평인가'보다 '누가 이 집을 원하는가'를 먼저 생각하려 합니다.

결국 투자에서는 평형 자체보다 

그 생활권과 단지의 수요와 현재 가격을 함께 보는 것이 

더 중요한 판단 기준이라는 것을 다시 한번 느꼈습니다.

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