8년만에 임대아파트에서 서울 신축 84로 갈아탔습니다

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

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경기도 외곽 신축을

혼신의 힘을 다해 매도한 저는

허리를 펴고

좀 더 당당한 마음으로

서울을 돌아다니기 시작합니다.

사장님 曰

"요새 투자자들 보기만 하고 사지도 않고"

"자기 같은 사람들 오늘도 엄청 다녀갔어"

자주 曰

"사장님 저는 엊그제

경기도 집을 팔고 왔습니다"

사장님 曰

"그래요?

요즘 거래 잘 안되는데

어떻게 파셨대요??? "

자주 曰

"네 혼신의 힘을 다했습니다"

사장님 曰

"일단 앉아봐요"

자주 曰

"네 사장님 커피 마시면서

편하게 앉아도 될까요?"

사장님 曰

"그럼요 그럼요

우리가 가진 매물이...."

이렇게 환대를 받는 저였지만,

중요한 것은 제게 수익을 안겨줄

저평가된 자산이었기 때문에,

원하는 가격으로의 협상은

별도의 문제였습니다.

저는 이 글을 통해

서울을 매수하기까지

전반적인 과정을 돌아보려 합니다.

1. 전반전:

두 마리 토끼는 어렵다

매도글도 쓴 것처럼

저는 다주택자기 때문에

경기도 물건만 매도하면

서울을 매수하는 데

8.4%의 취득세가 듭니다.

매수금액이 크기 때문에

매수가 12억 기준이면

취득세만 1억에

가까운 돈이 듭니다.

만약 지방 물건 중에서

하나를 매도한다면

취득세가 5% 이상

줄기 때문에,

서울에서 살 수 있는

단지가 상향됩니다.

따라서 저는 세입자가 있는

지방 물건 중 하나를

세입자분께 매수하실 것을 권유했지만

긍정적이던 세입자분이

결국 매수를 포기하셨습니다.

다행히도 지난 글처럼

경기 외곽 신축이 매도되면서

저는 8.4%의 취득세로

서울을 매수할 수는 있게 되었습니다.

베스트의 상황이 아닌것에 실망했고,

취득세를 더 내고 살 만한

단지를 찾지도 못했기에

마음이 좋지는 않았습니다.

그럼에도

줴러미튜터님, 용맘튜터님,

보이멘토님 등

투자 원칙을 강조하시던

스승님들의 가르침 덕에

저는 본질을 다시금 생각했습니다.

"수도권 물건을 다시 2년 전세 놓고

지방 물건도 팔릴 때까지 기다렸는데

그 사이에 서울 매수가 6천 오르면

취득세를 아끼는 의미가 없다.

그러니 사자"

(-) 매도 전 매수 단지를

뾰족하게 정하지 못한 것

(+) 8.4% 취득세 라도

매수할 결심을 명확히 한 것

2. 후반전:

싸투감의 본 게임

지방에서 많은 경험이 있다 해도

서울 매수는 또 다른 영역이었습니다.

서울에만 25개구가 있고,

경기도 상급지까지 하면

어마어마한 시장.

지방과는 달리 보합장에서도

수요가 많기 때문에

다양한 경쟁자가 있었습니다.

초심으로 돌아가

전수조사를 먼저하고,

강의에서 배운대로

전고점 대비 20% 저렴한 단지 중에

전세가율 60%라는 가격 기준을 잡고,

현장에서 사람들의 수요가 보이는 단지를

타겟으로 잡았습니다.

2급지 구축 84

3급지 신축 59

3급지 구축 59

4급지 구축 84

상급지부터 보긴 했지만,

결정과정에 이어서는

계급장을 떼고,

가치와 가격을 모두 고려한

더 나은 투자 단지를 생각했습니다.

저평가가 확실한 단지들을 추렸기 때문에

그 다음 과정에서는

투자금과 리스크를 고려해서

시스템을 만들 수 있는지를 따졌습니다.

최종 후보군 모두가 20% 이상

저렴한 단지의 물건이기 때문에

지방에서처럼 깜짝 놀랄 급매가

저에겐 나타나지 않았습니다.

협상에서도 몇 천 이상

네고가 되지는 않아서

당황하기도 했습니다.

4급지 구축 84

4급지 신축 59

두 후보군 사이에서,

저는 결정을 보류하고

전세가가 생각보다 낮아

후보에 넣지 않았던

신축 84 단지로

매물을 털러 갑니다.

(-) 좀 더 많은 매물을 보지 못한 것

(+) 답안지보다 나은

답안지는 없는지 검토한 것

3. 연장전:

그릿과 행운

5시가 넘은 시각,

주변 부동산을 다 터는데

여러 부동산 문이 닫혀 있습니다.

거래가 안되고

폭설 이후 날도 추우니,

일찌감치 퇴근을 하신 것입니다.

그래도 열려 있는 부동산

10개 이상을 들어가서

상황을 설명하고

매물을 찾습니다.

7개 이상의 부동산이

그런 조건은 없다고 하셨고,

2개의 부동산이

호의적인 태도로

싸지는 않지만 매물도 알려주셨고,

1개의 부동산에서

"내가 무조건 물건 만들어줄테니

있는 매물 다 보자"라며

제 편이 되어 주셨습니다.

사장님과

밥을 세 번이나 같이 먹으며

이제부터는 매물 하나를

찾는 것에 집중합니다.

동층은 어떤지,

수리 상태는 어떤지,

전세 만기는 어떤지,

호재를 더 가져가는 동인지

현장임장과 전화임장, 손품 등

그동안 배운 것을 총동원해서

데이터를 파악합니다.

매일 매물 하나를 보러

왕복 120km를

며칠이나 오고 갔지만

협상이 안되어도

다른 후보군이 있었기 때문에

내일 또 보면 되지 하는 생각으로 돌아가고

물건이 안 깎여도 며칠 참고 다시 제안하며,

조급하게 결정하지 않았습니다.

중간에 난데없이 벌어진 상황에

혹시 상황이 내게 더 유리해지지 않을까?

라는 잠깐의 생각도 해보았지만

내 매수에 큰 영향이 없는 것을 알고

협상을 계속 진행합니다.

부족한 투자금은

사장님께서 복비를 1/3만

받으시는 덕분에 메꿀 수 있었고,

그리하여 서울 신축 84 로얄동을

저렴한 가격과 원하는 조건으로

찾아서 본 계약까지 마칠 수 있었습니다.

갱신권을 쓰셨고 거주를 더 희망하는

세입자가 계셨기 때문에,

만기가 되는 내년 여름

시세에 맞게 전세를 세팅할 예정입니다.

투자금이 확정되지 않았지만

지방 물건을 매도할 n개월의 시간,

종잣돈을 모을 수 있는 시간,

주식을 매도할 수 있는 시간,

회사 대출을 쓸 수 있는 범위

이것들이 확보되었으므로

결정할 수 있었습니다.

(+) 충분한 고민 끝에

결정을 내린 것

4. 불안정이 만든 미래

2016년 말 임대아파트에서

신혼을 시작한 저는

2018년

보증금과, 저축, 정책대출 등

3억이 안되는 돈으로

당시는 황무지에 있던

신축 분양권 24평을

첫 집으로 매수했습니다.

2020년 입주장이 끝나고

매매가가 2배가 되어,

1등 생활권 신축 34평으로

넓혀가며, 갈아타기를 했고,

여기까지가 아내가 생각했던

부동산의 행복이었습니다.

그 뒤 월부에 와서

돈 쓰고, 시간 쓰고,

어린이집 다니던 아들과

시간도 보내지 못하고,

우여곡절 끝에

한 지방 투자는 역전세 등등

남들이 다 선호하는 신축 아파트를

전세주고 월세로 가는 등

가족과의 안정적인 삶을

최우선의 가치로 여기던 아내에게

지난 3년간 참 못할짓을 했습니다.

지난 8년간 3번의 이사,

내년에 또 예정되어 있는 이사.

불안정한 삶의 연속이었지만

아이러니하게 불안정한 거주 속에서

저는 우리 가족의 미래를 보고,

행복을 그려보곤 합니다.

지방 매수와 서울 매수 몇 번으로

인생이 당장 바뀌지는 않겠지만,

조금은 굴려놓은 자산과,

월부에서 배운 투자법과 마인드

우리 가족의 신뢰와 사랑이 있다면

8년간 임대아파트에서

청약만 기다리던 삶보다는

훨씬 나은 세상을 그릴 수 있을 것 같습니다.



3년의 시간을 믿고 기다려 준

자O, 우리 아내

주O, 우리 아들

장인어른,장모님

힘들 때마다 조언 주시며

방향 제시해 주신

한가해보이 멘토님,

젊은우리 튜터님,

김다랭 튜터님,

줴러미 튜터님,

갑작스런 전화에도

소중한 의견 나누어주신

집심마니님과 보통아님

저를 좋게 봐 주시고

물건 찾아주시고 수수료도 깎아주신

OOO 사장님

이번에도

주변의 도움이 없었다면

매수는 불가능했을 것입니다.

실제로 투자할 부동산을 찾고

매입한 뒤 임대를 놓는 일을

다섯 번 정도 하기 전까지는

자신의 역량보다 주변의 도움이

투자 결과에 더 큰 영향을

미치는 것 같다

월급쟁이 부자로 은퇴하라 p.113

제가 도움받고 배운 것들을

나누어 드리며,

돈그릇을 키울 수 있는

그런 투자자 되겠습니다.

부족한 글 읽어주셔서

감사합니다.

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