안녕하세요. 이나입니다.
최근 2호기를 투자하면서
제가 했던 약 3개월간의 집요했던 투자여정을 복기해보려 자리에 앉았습니다.
처음엔 투자를 전혀 고려하지 않았던
4층물건
제가 투자한 물건은
동료와 같은 단지, 같은 평형의 4층,
무려 2천만원 비싼 가격이에요.
맨 처음 봤을 때,
다음과 같은 이야기를 했던 물건인데요. 😄
어디선가 많이 본 광경이지 않나요..?
지금 제 제자분들도 저한테 이런 이야기들을
정말 많이 보내시거든요.
저 역시도,
첫 투자가 아님에도,
동일한 과정을 겪고 있으며
내가 몰입하면 할 수록
더 좋은 투자에 가까이 갈 수 있다
이렇게 시작해도 괜찮다
용기를 주고싶다는 마음으로
글을 한자한자 적어봅니다.
제가 고려한 매물은 수도 없이 많았지만,
가장 깊게 고민한 매물은 총 3개였는데요.
그 중 제가 처음에 본 매물에 강한 확신을 가지고 투자를 진행하게 되었습니다.
하나하나 매물에 대해
깊게 연구할 때마다 깨달은 바가 많은데,
그 중 첫번째 매물에 대해 복기해보려합니다.
투자금 줄이기에 혈안이 된 투자
투자를 진행할 당시,
제가 진행하려 했던 첫 투자금은 2천만원.
다음 매수부터는 취득세 8% 구간에 들어가기에
투자가 언제까지 미뤄질지 또 아득한 일이었어요.
따라서 제게는
이 2천만원을 쓰는 것 조차도
굉장히 아쉽게 느껴지더라구요.
찾고 찾고,
또 찾고…
결국 저는 또 한번 투자금에 매몰되어
‘더 좋은 단지’가 아닌 ‘투자금에 맞는 단지’를
찾고 있었습니다.
그러다가 발견한 잔금이 긴 매물.
무려 중층, 선호동에 남서향이라는 RR조건까지 갖추고 있었는데요.
당시도 2천만원의 매전차밖에 나지 않았거든요.
전세가가 잘 오르는 상황에서
잔금이 이렇게 길다면 무피도 가능하겠다…!
가슴이 떨렸습니다.
전세금이 너무 낮다,
전세입자가 빨리 나갈 순 없을까?
이 물건은
하나의 문제가 있었는데요.
바로
전세금이 낮게 끼어있다는 것이었어요.
# 매도자의 상황
기 전세금이 약 6천만원정도 싼 것이
pain point가 되어
매도가 오랜기간 진행되지 않은 매물이었어요.
매도자분은 매우 급한 상황으로
‘이제는 어떻게든 떼어내고 싶다’ 의사를 전달하셨고,
기존 매도가도 충분히 쌌는데, 더 가격조정도 될것 같아 보였습니다.
# 전세입자분의 상황
이번엔 전세입자분의 상황을
면밀히 들여다보기 시작했어요.
현 전세입자분은
- 갱신을 쓰지 않은 상태였으며
- 약 6개월 있다가 올 만기시점에 남편 직장 이슈로 인해 반드시 나가야하는 상황이었습니다.
집 볼 당시만 해도 매수자가 정말 없었고,
이 집은 기 전세금으로 인해 브리핑도 잘 안되는 상황이었기에
사장님은 전화로 절 계속 설득하시기 시작했어요.
" 이 세입자분 반드시 나간다니까,
내가 보장해요. 확약서도 받아줄게"
확약서는 과연
어느정도의 의미가 있을까?
제가 가진 리스크는
‘곧 다가올 전세 만기에 세입자분이 안나갈 경우의 수’
였는데요.
만약
세입자분이 예상 시기에 나가시지 않는다면,
총 투자금 8천만원으로
대출금 6천만원을 2년 반 이상 끌고가야 하기 때문인데요.
사장님이 하시는 말씀만 들으면
마치 확약서가 모든 과정을 해결해줄 것 같아보이는데,
실제로는 다음과 같습니다.
따라서 다음과 같은 액션 플랜을 사용해야했는데요.
세입자분 이사 확약을 받아야할 때 Action plan
- 실제 이사비 명목으로 100만원이라도 주고받아야한다.(매도인으로부터 현 세입자에게로 이체 기록이 필요)
- 이사비를 주고받았다는 사실을 특약에 넣어야 한다.
늘 CEO의 마음으로…
결국 더 좋은 투자를 향해 방향을 돌리고,
투자에 대한 생각을 한 단계 업그레이드 시키며
해당 매물은 하지 않게 되었지만,
다시한번 매사에 CEO 마인드로 임해야한다는 것을 느끼면서
첫번째 매물 탐색에 대한 글을 마무리합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ❤️
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