#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

전세수급지수가 4년 만에 158이라는 수치로

최고치를 기록할 정도라고 합니다.

요즘 비규제지역 현장에서 들리는 

소리는 크게 2가지입니다.

“전세가 없어요. 누가 매수 좀 했으면..”

“전세는 없는데, 대기자는 없어요”

언뜻하면 전세가 없다는 비슷한 이야기인 듯 하지만

두 곳에서 느껴지는 분위기는 사뭇 다릅니다.

단지에 나와있는 전세는 하나도 없는 상황이라면

‘적정 전세가 판단했는데, 나가지 않을까?’

‘에이 그래도 전세 자체가 없는데 나갈거야!’

라고 생각하셨다면 이런 관점에서도 생각해봐야합니다.

#1 매매 물량 52개, 전세 물량 0개

수도권의 A단지로 하나 예를 들어볼게요.

매매 물량 52개, 전세 물량 0개

매매가 : 6.5억

예상 전세가 : 5.0억

(최근 전세 실거래가 4.6억)

예상 투자금 : 1.5억

이 단지에는 전세 물량이 없습니다.

규제 이후로 많은 사람들이 매물을 올려놓기 시작했고

매매물량이 50개 넘는데, 전세 물량이 하나도 없기에

우리가 투자하기 너무 좋은 단지라고 생각했어요.

사장님도 100% 장담은 하지 못하셨지만

주변 전세도 적으니 분명 나갈거라고 하며

믿고 안심하며 매수를 결정합니다.

그러던 중 다른 투자자가 같은 단지를 매수하고

5억에 전세를 내놓고 제 물건보다 상태가 좋던지라

먼저 전세가 빠졌어요.

‘역시 물량이 없으니깐 5억도 나가는구나!’

안심하고 있었습니다.

그런데 이게 무슨 일이죠?

갑작스럽게 매매로 나온 물량이 52개 → 25개로 줄면서

전세 물량으로 전환되어 나오기 시작합니다.

갑자기 저와 경쟁해야할 물건이 25개나

늘어난 상황이었던 거죠.

전세 경쟁자들이 많아지자

당연히 쉽게 나갈거라 생각한 전세가가

하염없이 내려가기 시작합니다.

잔금일이 다가오자 예상했던 5억에 

전세가는 맞추지 못했고,

계속해서 가격을 내리다 

결국 4.5억에 전세를 맞추게 되었습니다.

매매 물량 50→25개, 전세 물량 0→18개

매매가 : 6.5억

예상 전세가 : 5.0억 → 4.5억

예상 투자금 : 1.5억 → 2.0억

실제 전세가 없는 시장에서 

빈번하게 일어나고 있는 일들입니다.

물론 전세물량이 부족하고 매매물량이 많다면

오히려 협상에서도 유리하고 기회라고 생각하지만 

그러지 않을수도 있어요.

매도하려는 사람들 

5억도 전세가 나가네? 한 번 더 전세 돌릴까?

매수하려는 사람들

5억도 전세가 나갔네? 나도 투자해서 전세 놔야겠다.

매매물량이 전세물량으로 전환되거나

매수를 망설이던 투자자들의 유입으로

일시적으로 전세물량이 늘어나면서

예상했던 전세가보다 하락할 수도 있어요.

#2 아직은 전세가가 낯설어요

두번째도 전세가 없는 시장에서

전세를 맞추게 되었을 때 발생할 수 있는 일입니다.

이번에는 B광역시입니다.

신축인데도 비교적 싼 매매가,

게다가 1번의 상황처럼 전세물량이 하나도 없었고

공급 조차 부족한 상태로 

투자하기 좋다고 생각하던 단지였습니다.

최근 전세가는 2.5~2.6억 정도로

주변 인근까지 전세물량이 없던 차라

전세가를 2.9억으로 

예상하며 투자를 진행하게 됩니다.

전세 물량은 없는데 매매 거래만 되고

생각보다 전세가 안나가기 시작합니다.

주변의 단지를 보니 전세 물량이

많지 않았는데, 전세가를 낮추며 거래되는

모습이 포착되기 시작합니다.

이 때 집을 구하는 사람들의 

입장에서 생각해봅니다.

왜 우리 집에 들어오지 않을까?

세입자 입장에서 돌이켜서 생각해보니

분명 연초만 해도 2억이면 구할 수 있던 전세가

3개월만에 4~5천이 오르게 된 셈인겁니다.

이미 세입자분들의 마음 속에는

지금 전세가 대략 2.5억 정도면 구할 수 있겠구나!

라고 생각을 하고 있을거에요.

그런데 갑자기 전세를 2.9억에 내놨으니

‘전세가 2.9억? 아무리 신축이라도 비싸네…’

‘2.5억하는 단지가 아직은 있네.. 저기 먼저 볼까?’

세입자들의 입장에서는 

당연히 이렇게 생각할 수 있는 겁니다.

마냥 공급이 없다고 해서, 전세물량이 없다고해서

기회라고 보던 저는 그 때서야 배우게 된겁니다.

전세를 구하는 사람들의 입장에서는 

그 전세가에 적응하는 시간이 필요하다는 점이었습니다.

이 점을 고려하지 못하고 잔금 일정을

짧게 잡았다면 1번처럼 예상하는 

투자금보다 더 들어갔을지도 모릅니다.

전세 매물이 없다고해서 

리스크를 감당하지 못한 상태에서

무턱대고 희망회로를 돌리면서

투자를 하게 되면 위험할 수 있습니다.

오히려 지금같이 공급이 부족하고

전세 물량도 부족한 시장에서는

돌다리도 천천히 두들기며 

현장의 분위기를 감지하는 것이 중요합니다.

지금 보고 있는 단지에 전세물량이 적다면

오히려 부동산 사장님께 많이 물어보세요.

실거주자들의 움직임은 어떤지

집을 보러 오는 사람들이 실거주자인지 투자자인지

요즘 투자자들이 집은 많이 오는지

혹시 전세로 나올 매물들이 있는지 등

현장의 분위기를 보면서 눈에 보이지 않는

혹시 모르는 리스크를 대비해보세요.

전세가 없다는 건 기회일 수 있지만

동시에 예상치 못한 리스크가 될 수도 있습니다.

전세가 없다고 무조건 뛰어드는 게 아니라
혹시 모를 리스크를 대비해서

더 많이 물어보고, 더 많이 비교하고,
더 많이 확인해야하는 시기인 것 같습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

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