23.11.12
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✅ 본
- 질문 : 1주택 실거주 → 투자를 목표로 2주택, 3주택이 될 경우 세금을 줄이는 방법
- 2주택으로 투자하려고 한다면 일시적 1가구 2주택을 활용한다
- 직장인에게 굉장히 유용한 투자 방법
- 기존 주택 보유 1년이 지나 2번째 주택을 매수하고 기존 주택을 2년 거주한 뒤 새로운 주택에 입주하고 나서 ㄷ2번째 주택을 보유 개시한 3년 이내 1번째 주택을 매도하는 방법
- 3주택 이상을 꿈꾼다면 편익과 비용 따져보기
- 수익과 내가 치뤄야할 비용 (양도소득세) → 편익이 큰 쪽으로 선택
- ex. 경기도 비조정지역 아파트 → 5억 차익 → (3주택자) 세금은 1.68억 → 앞으로 투자할 부동산이 1.68억보다 편익이 크다면 3주택 이상 투자를 이어가기
- 반대로 그렇지 않다면 2주택 이내에서 투자해야한다.
- 다만, 월부의 대부분 투자자는 3주택 이상을 매수→야구에서 타석을 많이 설수록 타율과 실력이 늘어나기 때문
- 투자도 10번째까지는 경험이기 때문이다.
- 너바나님의 세금 걱정은 안해도된다 (재산이 월등히 많다)
- 세금도 훨씬 많이 내지만 세금의 대부분이 양도소득세에 비하면 절반 이하
- 부자들을 연구해봐도 대부분 부자들은 세금을 엄청 많이 내고 세금 공부와 절세 공부를 많이 한다. (너바나님도)
- 부자들은 세금을 안내는 쪽보다 세금을 내더라도 양도차익이 더 큰 쪽을 택한다.
✅ 깨적
- 막연히 부동산으로 큰 자산을 이루고 인생을 바꾸는 투자를 하려면 무조건 다주택자를 해야한다 생각했다.
- 주변에 말리더라도 그렇게 하려고 마음먹은 이유는 객관적이고 이성적인 이유보다 감정적이었던 것 같다.
- 편익과 비용을 계산해봐야한다.
- 막연하게 ‘~ 이렇겠지’가 아니라 실제로 3호기, 4호기에 동원 가능한 금액과 아파트의 가격을 계산해보고, 이를 통해 1, 2호기 매도시 불필요한 지출(양도소득세 중과)가 없는지도 계산해보고 명의에 대해서도 생각해봐야겠다.
- 적용점 : 시나리오에 맞춰 양도소득세 계산해보고 그보다 큰 수익을 낼 수 있는 단지와 금액 설정하기
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