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투자공부인증

신문기사 #24 다주택자 5월 9일 이후엔 증여 고려

26.03.03 (수정됨)

 

✅ 기사 정리

  • 5월 9일 이전 : 기본세율 + 장기보유특별공제 가능
  • 5월 9일 이후
    • 2주택자 : 기본세율 + 20% + 장기보유특별공제 배제
    • 3주택 이상 : 기본세율 + 30% + 장기보유특별공제 배제
  • 저가 양도 전략 (절세)
    • 시가보다 30% 또는 3억 원 중 적은 금액으로 자녀에게 매도
  • 버티기 전략
    • 보유세 부담 가능성 : 종부세+재산세 합계 연간 수천만 원에 달할 수 있음
    • 기타 비용 : 임대소득세, 건강보험료 인상 등
    • 집값 상승 전망이 보유 비용(연간 수천만원)을 상회한다고 믿는다면 보유 

 

✅ 생각 정리

  • 최근에 다주택에 진입한 투자자들은 취득세 8%, 12% 벽을 뚫은 뚝심있는 사람들이다.
  • 반면 과거에 다주택에 진입한 사람들은 임대사업자로 투자했을 가능성이 높다.
  • 그렇기 때문에 투자의 시기, 자산의 규모(공시지가 수준), 투자 아파트의 위치에 따라 전략이 달라질 수 있겠다.
  • 지방이 조정대상지역이 아니기 때문에 매도 타이밍이 열려 있지만 앞으로 집값 방향에 따라 정부에서 추가적인 조정대상지역 확대를 할 가능성도 무시할 순 없다.
  • 특히, 지방의 경우는 반드시 적절한 타이밍에 매도를 하고 수도권으로 자산을 재배치해야한다.
  • 수도권의 경우 이번 정권만 버텨보자는 자세로 4년을 더 버틸수도 있다.
  • 모든 선택에는 편익과 비용이 있다.
  • 그리고 내가 지금 잘못된 선택을 하더라도 추후 리스크와 시나리오를 대비하고, 선택 이후의 행동에 따라 결과는 또 달라질 수 있다고 생각한다.
  • 경험 상 이러한 압박을 이겨내고 장기보유했을 경우 더 큰 수익이 있었다. 

 

✅ 떠오르는 질문 

  • 보유세에서 무서운 점은 재산세+종합부동산세로 넘어가는 시점일텐데, 나는 그 시점은 언제로 보고 있는지?
  • 내가 앞으로 내게 될 보유세를 얼마이고, 얼마 정도까지를 적정선으로 볼 수 있는지?
  • 전략적으로 혼인신고를 언제 하는게 좋은지? 

 

✅ 투자 적용점 

  • 그럼에도 불구하고 1주택 갈아타기는 한계가 있다고 생각한다.
  • 결국 나는 원래 방향대로 다주택자로 가되 종부세 경계를 보면서 합리적으로 뭉쳐가야할 것 같다.
  • 비조정지역 주택 투자 : 각자 명의를 활용해 계속해서 비조정지역 주택에 투자한다.
  • 예상 보유세 계산
    • 1호기, 2호기 보유세 계산하기 + (이번 정권 내) 3, 4호기 까지 합쳐서 보유세 계산
    • 1호기 갈아타고 투자 이어나가는 시나리오 검토 

 

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