뒷동 저층을 RR보다 먼저 매도했습니다 (얼어붙은 시장에서의 매도 경험담) [자주가족]

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족

자주가족입니다.

올라버린 가격,

계속되는 대출 규제,

불확실한 정치상황 등

상반기와는 달리

하반기 부동산 시장은

얼어붙어 있는데요.

"가격도 많이 올랐고,

대출규제로 매물이 쌓이면

집값은 떨어질거야"

"내년이면 대출규제 풀리고

금리도 내려갔으니

집값은 다시 올라갈거야"

매수자와 매도자가

동상이몽으로

시장을 바라보며,

횡보장이 이어지고 있습니다.

저는 경기도 외곽 신축을

이번 겨울에 매도할 계획이었는데요.

우여곡절이 많았지만 결과적으로는

갱신권을 쓰지 않은 세입자가 계셨고,

뒷동에 저층이라 선호도가 밀리는 물건을

괜찮은 가격으로 RR보다 먼저

매도할 수 있었습니다.

매도를 앞두고 계신 분들을 위해

조금이나마 도움이 되실까 싶어

잘한점과 부족한점이 모두 있는

저의 매도 이야기를 들려드리려고 합니다.

1. 시간을 역산하기

제 물건은 갱신을 쓰지 않은

세입자가 계셨기 때문에

만기인 2월보다 6개월 이전인

8월부터 준비를 했어야 합니다.

그러나 저는 최소 두 채를 팔아야

취득세가 기본세율이 되는

다주택자였기 때문에

셈법이 복잡했습니다.

수익이 나지 않은

지방 물건을 팔아야 하나?

아니면 가져가면서

서울 투자를 8.4%의

투자금으로 해야 하나?

그렇게 매도 준비가

철저히 되지 않은 상태에서

10월경 세입자분의

갱신 희망 전화를 받게 됩니다.

정말 다행이도 세입자분께서는

약간의 이사비를 받고

갱신이 아닌 퇴거를 결정해 주셨고,

집도 보여주시기로 하셨습니다.

현재 시점은 10월 중순,

전세 만기는 2월 중순,

4개월 남은 시점에서

해야할 일을 계산했습니다.

희망 가격에 물건을 내놓고,

2주간 흐름을 지켜보고,

매도될 가격으로 수정하고,

마지노선 가격을 정한 뒤

총력을 기울인다.

전세입자는 두달 전에

미리 집을 구하기 때문에

세입자 만기보다 두 달 여유가 있는

12월 중반까지를

골든타임으로 정했습니다.

(-) 6개월 ~ 4개월까지

미리 결정하고 준비하지 않은 것.

(+) 4개월 전부터라도

액션플랜을 명확히 한 것.

2. 적정 매도가 파악하기

뒷동 저층이지만 실거주로 살기전

화이트톤올수리를 해두었고,

세입자분도 집을 정말 깨끗하게

사용하셨다고 하기에

다소 높은 가격에

매물을 내놓았습니다.

인테리어비가 많이 올랐기에

8년차의 아파트라도

수리된 것을 선호할 줄 알았습니다.

그렇게 2주를 지켜보았는데,

손님이 전혀 오지 않았습니다.

독서TF 동료분들께서 해주신

전화임장에서도 제 물건은

브리핑이 아예 되지 않았습니다.

저층 올수리보다는

동층 좋은 물건을

싸게 사서 수리하려는

수요가 더 많았던 것입니다.

'이건 문제가 있다'

https://cafe.naver.com/wecando7/11227959 

심플머니님의 나눔글로

주변 단지 매물을 조사하고

사장님들의 의견을 수렴하여

2천만원을 낮춘 가격으로

네이버 가격을 조정하였습니다.

그리고 이와는 별도로

매수 단지 후보군을 추리고

마지노선 가격은

거기에서 2천내린 가격까지

가능하다는 것을 알게 되었습니다.

이 과정에서

네이버엑스퍼트 상담과

국세청 모의계산이

도움이 되었습니다.

아래 표처럼

매도 매수에 대한

몇십개의 시나리오를 펼쳐두니

감이 잡히는 것 같았습니다.

(-) 가까이 살면서도

현장에 가보지 않은 것

(+) 동료, 네이버엑스퍼트,

국세청모의계산 등

후회없는 매도 결정을 위해

행동한 것.

3. 우문현답

(우리의 문제는

현장에 답이 있다)

2천만원을 내리자

연락도 많이 오고,

집도 많이 보고 갑니다.

그러나 다들

결정을 하지 않습니다.

마지노선을 벗어난

제의만 오고

현실성 있는

제안은 없었습니다.

생활권의 매물은 점점 쌓여가고

대출이 나오지 않는데다,

매수인들은 자기집이 팔리지 않아

요즘 너무 조용하다는

사장님들의 말씀이 이어졌습니다.

이때가 매도 과정에서

가장 심적으로

힘들었던 것 같습니다.

먼저 매도를 한 집심마니님께

여쭈어 보고, 현장의 중요성을

깨닫게 됩니다.

'가까이 살면서

왜 부동산을 안가봤지?'

아마도 제가 살았던 곳이라

안가봐도 잘 안다고

판단했던 것 같습니다.

바로 현장으로 가서

사장님들을 여럿 찾아뵈며

이야기를 나누고,

새로운 부동산에도

물건을 내놓았습니다.

마침, 물건지 사장님께

우리 단지로

매수를 결정한 신혼부부가

내일 저녁 제 물건을 보기로 했다는

이야기를 듣게 되었습니다.

수리 잘 된 물건을

찾고 있다는 말도 해주셨습니다.

다음 날 오후,

양손에 커피를 사들고

그 부동산에 다시 찾아갑니다.

"오늘 오시는 신혼부부께

제 물건 1등으로 브리핑 해주세요.

다른 매도자분들도 천만원은 깎아주시니깐

저는 사장님한테만

네이버보다 2천 저렴한

OO억(제 마지노선)에 드릴게요"

RR물건이 제 물건보다

천만원 밖에 안 비쌌음에도

(원래는 5천 이상 차이가 납니다)

물건 보고 돌아가시려는

신혼부부를 사장님께서 올수리와

저층과 트인 라인이라는 점을 설득하여

결국 가계약금을 받게 되었습니다.

(+) 현장으로 가서 대응한 것.

물건 보고 간 사람의 반응을 청취한 것.

꼭 살 사람에게 집중하여 적정가를 제시한 것.

4. 매도를 통해 배운 것

이렇게 한 달 반의

우여곡절 끝에

저는 매도에 성공했습니다.

경쟁했던 RR 물건과

다른 상위 물건들은

제가 판 가격으로 내린 채

여전히 시장에 나와 있습니다.



1. 시간을 역산하여 데드라인을 잡은 뒤

2. 사장님과 동료의 의견, 세금 등을 고려하여 

적정가격을 수정하고,

3. 현장에 가서 매도를 어필하며

4. 매수 확률 높은 손님에게 집중하기

간단하게 정리하면 이렇습니다.

하지만 이 과정에서

집을 깨끗하게 관리해주신데다

갱신권도 쓰지 않으시고

이사비를 받고 나가주시며

집도 많이 보여주신 세입자분.

상황 물어봐주시며

방향 잡아주신 줴러미튜터님과

다랭튜터님,

바쁘신 와중에 전화임장 해주시며

브리핑 여부 알려주신

울 독서TF 조원분들,

잦은 연락에도

자신의 매도 경험을

최대한 알려주신

동료 집심마니님,

뒷동 저층인 제 물건을

1등으로 만들어주신

부동산 사장님까지,

주변의 도움이 없었다면

매도는 불가능했을 것입니다.

실제로 투자할 부동산을 찾고

매입한 뒤 임대를 놓는 일을

다섯 번 정도 하기 전까지는

자신의 역량보다 주변의 도움이

투자 결과에 더 큰 영향을

미치는 것 같다

월급쟁이 부자로 은퇴하라 p.113

힘든 시기

매도에 성공한 저는

12월, 어딜가나 사장님들께

환영받는 매수자가 되었는데요.

갑자기 비상계엄이라는

전혀 생각지도 못한

상황을 맞이합니다.

다음글에서

저희 서울 매수는 

어떻게 되었는지

말씀드리겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

자주 읽으면 좋은

자주가족의 나눔글 모음

자주가족의 지방투자 경험담 나눔

입주장에서 전세 쉽게 맞추는 법

과정 없이 결과만 좋으면 될까요?

취득세 8.4% 셀프등기했습니다

(부제: 셀프등기/법무비용의 모든 것) 어게글

서울상급지라고 다 좋은게 아닌 이유

(개별 가치의 중요성)

GTX-A 동탄에서 삼성까지 30분 컷 가능? 

제가 직접 타 봤습니다 어게글

요즘 핫한 GTX-A 동탄 VS 광교 완전 비교! 어게글

사람들이 좋아하는 단지의 5가지 법칙 알려드립니다.

얼어 죽어도 신축만 외치는 사람들이 

놓치는 ‘이 기회 잡는 3가지 방법’ 어게글

지방선호도 쉽게 파악하는 방법

서울4급지 투자할 때 ‘이것’ 꼭 기억하세요 어게글

1등 대신 2등을 뽑아야 하는 이유 어게글

신도시 매수할 때 꼭 기억할 ‘이것’ 어게글

전세대출 규제에도 투자하는 방법 어게글

동별소득으로 보는 투자 인사이트 어게글X2

지금 지방투자를 해야 하는 이유 어게글

<이 글은 꼭 보셔야 합니다! 월부 BEST 글>

현금 2-3억 있다면 여기로 가세요.

제2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️)

▼아파트 리스트 바로 공개▼

https://link.weolbu.com/3SCPTSN

------------------------

월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀