서울 4급지 30평대 2800만원 깎아 매수했습니다.(부모님 실거주집) [제이든J]

안녕하세요. 제이든J입니다.

25년 1월 중순 설날이 되기전에 부모님 실거주집을 매수하였습니다.

24년 여름만 하더라도 저나 저희 가족들은 당장에 서울 부동산 매수에 대한 계획이 크지 않았습니다.

하지만 24년 8월 말부터 정책이 바뀌면서 시장이 바뀌기 시작했습니다.

기회가 기회임을 아는 것이 중요해요.

오랫동안 했는데 결과가 있는 분이 있고 없는 분이 있어요.

그 차이는 기회가 왔을때 기회임을 아는 것입니다.

너나위님 - 월부콘에서 24.10.18

https://weolbu.com/community/1815915?inviteCode=2FCBEB&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

지금 시장에서 기회를 놓치지 마세요.

중요한 것은 투자를 하는 것이 중요한 것입니다.

지금은 싼 시기입니다.

이 시장에서는 자산을 가지는 것이 중요합니다.

자음과모음님 - 신투기 강의중 24.11.04

https://cafe.naver.com/wecando7/11288819

아마 그냥 저였다면 현재 시장의 분위기를 잘 몰랐을 것 같았습니다. 그렇기에 꾸준하게 강의를 듣고 월부콘 행사를 참석하면서 거인의 어깨에 올라 그분들의 인사이트를 받는 것이겠죠. 언젠가는 저 역시 그런 안목이 생기길 바라지만 당장 현재에는 그것의 부족함을 알고 있었습니다.

24년 10월부터 저는 서울에 투자를 해야겠다는 강한 동기를 가지게 되었습니다.

지금이 기회인 것이라는 것을 여기저기서 말해주는 것 같았습니다. 그렇게 부족했던 서울 앞마당을 채워나가려 하였습니다.

24년 11월에는 재테크기초반을 들으면서 서울 임장을 따로 다녔습니다. 이 시기에 저희 아버지도 함께 서울 임장을 같이 다녔습니다. 월부에서 들었던 말들, 제가 느낀 바들을 집에서 정말 주구장창 이야기 하였었거든요.

그래서 지방에 집을 가지려는 아버지를 끊임 없는 설득을 통해 서울 집도 한번 보면 좋겠다고 지속적으로 말했습니다.

그렇게 11월 함께 아버지와 분위기임장, 단지임장을 돌았습니다.

이 당시, 물론 저 역시 서울 4급지 앞마당이 처음이었기에 어느정도의 가치가 있는지 투자 우선순위가 무엇인지 잘 가늠이 가지는 않은 상황이었어요. 투자적으로 보았을때는 A단지 보다는 B단지가 훨씬 좋다고 생각했습니다.

하지만 실거주자 입장이신 아버지에게 중요한 점은 따로 있었습니다.

무조건 정남향, 판상형, 도서관 주변, 너무 북쪽이면 지방내려가기 힘들다는 것 등의 이런 요소는 아버지의 실거주적 선호요소가 들어가 있었습니다.

반면에 중요하지 않은 것은 구축, 비역세권, 언덕 등은 상관이 없었어요. 은퇴를 하셨기에 시간은 충분하셨기 때문입니다.

그렇게 아버지가 딱 꽂히신 집이 있으셨고 11월에 그 집을 보셨습니다.

저야 제 서울 2호기 투자가 더 급했기에 아버지 실거주집은 잠시 잊어두고 있었습니다. 저의 서울 2호기를 24년 마지막날에 마무리 짓고 나서 이제 본격적으로 아버지 실거주집을 찾아 나섰습니다.

#꾸준히 봐왔기에 가능했던 매수

사실 아버지는 해당 A단지를 (나홀로지만 역에서 멀지 않고 입지적 가치는 있는 곳) 9월부터 보고는 있으셨습니다.

11월에 저와 함께 임장을 갔었고 매물은 따로 11월에 보셨습니다.

그렇게 25년 1월 제가 A단지의 매물 예약을 2개 잡고 다시 함께 물건을 보러 갔습니다.

@물건의 상태

- 상속자의 물건으로 a씨와 b씨가 각각 지분 1/2을 소유하고 있던 물건이었습니다.

- 근저당은 1억 미만이었으나 상속대출이 나가고 있는 상황이었습니다.

- 현재 세입자가 거주하고 있으며 25년 3월 만기이지만 이미 갱신청구권을 썼고 무조건 재계약을 했어야 합니다. 그럼에도 현재 시세보다 약 5천만원이 싸게 전세거주중이셨습니다.

point1. 상속물건으로 2년 넘게 가지고 있는 물건을 이제는 정리하고 싶어했습니다.

point2. 현재 시세보다 5천만원 낮은 전세로 세입자가 27년 3월까지 거주해야 했습니다.

-> 실거주자는 매수를 못합니다.

-> 투자자만 매수 할 수 있는 수요인데, 현재 전세보다 5천 낮은 계약이 이미 체결되었습니다. 그것도 만 2년 후에요.

반면에 저희 부모님은 현재 거주 하는 곳이 있었습니다. 2년 후에나 실거주를 하고 싶어 했습니다.

거기에 투자적 접근이 아닌 실거주 접근이었고, 절대 매매가 금액이 더 중요했습니다.

결론 : 이 물건의 수요자는 저희밖에 없음을 강하게 느꼈습니다. 경쟁 매수자가 없을터였고, 현재는 설날 이전이라서 손님도 없다는 것이 피부로 느껴졌습니다.

@부모님의 상황

(모든 가격은 예시입니다.)

- 11월에 A단지의 물건을 보았는데 집 상태도 엉망이었습니다. 그럼에도 마음에 두셨던 물건, 하지만 8.7억에서 협상이 잘 되는 시장이 아니었습니다.

- 결국 그때 보았던 물건은 매수하지 않았고 8.66억에 다른 누군가가 매수하였습니다.

<12월 정치이슈 + 설날 이전 비수기로 인해 시장 자체가 변하였습니다.>

- 1월에 본 그 물건은 8.7억 광고였지만 사장님이 8.5억까지는 이야기 해 볼 수 있다고 말하였습니다.

결론 : 11월에 보았던 집보다 상태는 좋았고, 가격은 더 낮았습니다.

아버지는 8.4억이면 해보고 싶다는 의견을 피력하셨습니다.

#협상

모든 전권을 저에게 주셨습니다.

당신 자신, 혹은 당신 대신 협상하는 누구에게든

무제한의 권한을 부여하지 마라

협상의기술1 중

(매물 보고 1일 후)

이든 : 사장님 저희가 원래는 8억까지 보려고 했다가 이 집을 보게 된거여서요. 저희 돈이 딱 8.4억이면 될 것 같아요.

사장님 : 이든님 이 물건 소유주분 오빠분은 8.45억도 괜찮지만, 동생분은 8.5억은 받아야 한다고 하네요. 8.45억이면 저랑 오빠분이 동생분을 설득 해볼 수 있을것 같아요. 해보시겠어요?

이든 : 사장님 여기 옆에 B단지 보이시죠? 올수리에 전세도 5억 끼는 집인데 이집도 8.4억이 될 것 같아서요. A단지랑 B단지 둘 중에 8.4억 되는거 하려고 했거든요

사장님 : 그래도 B단지보다는 A단지가 더 좋은게 맞는데... 일단 다시 이야기 해 볼게요

사장님 : 동생분이 절대 안 대요. 8.45억까지는 어떻게 해볼 수 있을 것 같아요.

이든 : 네 알겠습니다. 그럼 아버지와 이야기 해보고 다시 연락드릴게요!

아버지와 하루를 묵히기로 생각합니다.

그 이후에 실제로 들어가는 복비, 취득세를 계산하고 돈이 여의치 않다는 것으로 8.42억에 최후로 날려보기로 합의했습니다.

(매물 보고 1일 후)

이든 : 사장님 저희 취득세 0천만원, 복비 0만원 다 합쳐서 자금 계획해보니까 8.42억일것 같아요. 괜찮으실까요?

사장님 : 네 확인하고 연락드릴게요

사장님 : 중도금을 2억정도 주시면 가능할 것 같아요.

이든 : 네 사장님 그럼 8.42억에 하시죠.

이렇게 부모님집 실거주 매수를 하게 되었습니다.

아쉬운점:

- 모든 서울 앞마당이 부족했고 그것의 준비가 미리 되어 있지 않았다는 점

- 수요자가 우리밖에 없었는데 설날 지나고서도 협상을 좀 더 묵혀둘 수 있었다는 점

잘한점 :

- 그럼에도 지금 시기에 자산을 취득한 점

- 투자의 기준에 맞춰 전고점 대비 -20% 이상, 저환수원리에 맞춰 샀다는 점

- 최고는 아닐지라도 부모님 실거주 만족도를 존중했다는 점

- 서울 뿐만 아니라 경기도 역시 부모님이 보고 있었다는 것

- 비교군이 2개라도 있었다는 것

복기를 잘 하면서 추후의 시장의 변화가 궁금해지네요.

내집마련 및 투자를 준비하시는 모든 분들 응원하겠습니다.

<생각/마인드/관계>

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<강의과제 작성 팁>

직장, 기업분석 디테일(직원 현황, 직원 평균급여, 매출액, 영업이익)

직장 대기업 : 삼성전자 1편

직장 대기업 : 삼성전자 2편

직장 대기업 : 삼성전자 3편(수도권편)



<매물코칭후기>

제주바다님과 매물코칭 후기

라즈베리튜터님께 받은 매물코칭 후기



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