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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
우리 모두의 후리한 삶을 꿈 꾸는
후추보리입니다🤗
토지거래허가지역 확대 지정 이후,
서울 아파트 매물 수가 줄어들었다고 해요!
📌서울에 진짜 거래할 만한 물건이 없는지
📌매도/매수/전세 찾던 사람들은 지금 어떻게 하고 있는지
관악구의 현장을 대표로 살펴보았습니다!!
진짜 거래할 물건이 없나?
(1) 매물 수 감소 (O)
- 서울과 관악구 모두 매매 매물 수가 9월 중순 이후 급감하였습니다.
서울과 관악구 모두 전세 매물 수가 3년 내 최저 수준입니다.
=> 9월 중순 이후 매수 가능한 매물이 줄어들었고 전세도 매우 부족합니다.
(2) 거래량 감소 (O)
- 아직 11/18이지만 서울 11월 매매 거래 320건으로 10월 8129건에 비하면 -95% 이상 감소했습니다.
관악구는 무려 3건 밖에 거래가 안되어 10월 289건데 비해 -99% 감소했습니다.
=> 11월 잔여 기간을 고려해도 10월보다는 거래량이 확실히 감소했습니다.
+ 뜨겁게 만났던 매도세-매수세도 잠시 벌어진 모습입니다.
(3) 현장 검증
매물이 줄어든 이유에 대해,
현장에선 이렇게 말씀하세요.
🧐"일단 거래가 많이 됐어요. 선호도 있는 단지는 토허제 이전부터 거래가 계속 있었어요"
아래 단지는 9-10월에 매매 거래량이 터졌는데요, 가치가 충분히 있지만 여러 이유로 선호도가 아쉬웠던 단지들이 상반기 대비 거래량이 터진 모습입니다.
🧐"세낀 매물(+이사갈 곳이 더 올라버린 매물)이 보류되고 비싼 것만 남았어요"
1월 입주한 힐스테이트관악센트씨엘은 신축이긴 하지만 실거래가 대비 호가가 3억 올랐습니다. 최근 6개월만에 3억이 실제로 올랐기 때문에 매도자 입장에서는… 올려볼 수 있는 가격일 것 같습니다ㅎㅎ
(하지만 사장님도 권하진 않습니다)
실거래가와 호가 차이에 대해,
현장에선 이렇게 말씀하세요.
🧐"사실 최근에도 거래 많이 됐는데, 구청에서 승인이 안 나고 있어요"
- 성현동아 59 최근 실거래가가 7.45억인데 9억 매물이 나왔었습니다. (현재는 보류되었습니다)
- 8억대도 거래됐기(약정서) 때문에 매도자는 그 정도 가격으로 내놓은 거래요. (사실이겠죠 사장님..?)
- 이외에도 많은 단지에서 상승 거래가 일어났지만 아직 승인이 안났다고 말씀하셔요. 조만간 어떤 실거래가 찍힐지 기대가 됩니다..!
그래서 사람들은 어떻게 하고 있지?
📍매도자 : “갈아탈 집이 가격이 올라서 저도 올렸어요”
- 갈아탈 집도 오르고, 생활권 내 대장 단지들도 올라서 후순위 단지들도 호가를 따라서 올리고 있어요.
📍매수자 : “1년 뒤에 결혼하는데 계속 오를까봐 미리 샀어요”
- 현재 나와 있는 물건 중 싸다 싶은 가격은 출발이 안되거나 저층이거나 언덕 동이 많아요.
- 괜찮다 싶은 물건은 실수요자에 의해 바로바로 거래되고 있어요.
- 사장님들이 아직 저가에 머물러 있는 200~300세대 미만 단지도 보여주시고 있어요.
📍세입자 : “대안이 없어요”
- 실거래가보다 몇천 비싸게 나오고 수리가 덜 됐어도 전세가 너무 없어서 대안이 없어요.
- 세낀 집을 매도하려는 분들은 세입자를 내보내려 하고 있어서 기존 세입자도 새 전세 집을 찾아야해요.
📌토허제 이후 모습 정리
가치 : 매물이 줄어들어서 좋은 단지-덜 좋은 단지, 25평-34평의 가격이 붙었거나 섞였어요. => 이럴 때일수록 단지 선호도를 잘 보고 우선순위대로 선택해야 합니다.
=> 다 올라버렸네? 포기하지 말고 그 안에서도 가치 대비 싼 단지는 없는지 “상대적 비교평가” 해야합니다.
가격 : 실거래가-호가 차이가 커요. 실거래가 안 떴지만 상승 거래된 물건들이 있고 토지 거래 허가 대기 중이에요.
=> 아직 전산에 뜨지 않았지만 현장에서 실제 거래된 가격을 확인해야 합니다.
=> 오른 가격에도 여전히 내 앞마당에서 싼지 검토해야 합니다.
수요 : 매수 대기자는 여전히 있어요. (이건 지역마다 단지마다 다를거에요)
=> 비싸다고 생각하는 호가를 쫓아갈 필요는 없습니다. 토허제 이후 매물도 줄었지만 매수할 수 있는 사람도 줄었습니다.
=> 내가 실거주(의 탈을 쓴 투자)를 할 수 있는 상황이라면 투자를 미루지 않으셨으면 좋겠습니다.
- 공급 : 전세가 정말 정말 없어요…
=> (월부에서 배워서 한 투자라는 전제 하에) 보유 중인 n호기의 전세가가 너무 높지 않다면 2년 뒤 안정적으로 전세금 5% 상승을 기대해볼 수 있을 것 같아요.
=> 임차인으로서도 거주비 상승을 대비하셔야할 것 같아요…
토허제 이후 사람들이 어떻게 움직이고 있는지
대표로 관악구 현장의 상황과 그에 대한 제 생각을 정리해보았습니다!!
여러분은 어떻게 시장을 느끼고 계신가요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊
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