#47 규제 이후, 오피스텔로 몰리는 사람들 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다. 

“보고 있던 아파트 너무 올라서

역세권 오피스텔 하나 매수했어”

이 때가 기회다 싶어 오랜 고민 끝에

오피스텔 투자를 하게 된 지인의 이야기입니다.

올해 6.27 대책에 이어 10.15 대책까지

규제가 강화되서 아파트 시장에 진입하기 어려워지자

규제 대상에서 제외되는 오피스텔로

많은 수요가 이동하는 모습을 보입니다.

실제 매매 거래량까지 보니 오피스텔 거래가

전국으로 보면 3년 만에 2만건을 넘었고,

서울 오피스텔 거래량은 

10.15 규제 이후 한 달 동안 1,214건으로 

약 62% 가까이 증가했다고하는데요.

이 마음, 저도 충분히 됩니다.

저 또한 월부를 시작하기 전에 

가장 먼저 봤던 상품이 오피스텔이었거든요.

아파트보다 상대적으로 가격도 싸고

입지가 좋아서 임대 수익도 기대할 수 있고

주거로도 활용 가능하니

진입 장벽이 낮은 오피스텔이 매력적인

투자 수단으로 보이기도 합니다.

근데 오피스텔은 싸 보인다는 이유로만

접근하면 안되는 상품이에요.

싸 보이지만 막상 들여다보면

생각보다 자금 계획이 더 철저해야되더라구요.

오늘은 아파트의 대안이 되고 있는

오피스텔 투자에 대한 이야기를 나눠볼까합니다.

오피스텔은 돈을 못 벌까?

현재 규제에 있어서는 오피스텔을 보유해도

오피스텔이 아파트에 비해 규제 적용이 상대적으로 적고

전세 활용이 가능한 구조다보니

오피스텔이 아파트의 대안으로 떠오르면서

대형 오피스텔의 경우 신고가를 형성하기도 합니다.

먼저, 오피스텔의 장점부터 살펴볼게요.

① 아파트보다 진입이 쉽다

취득세가 4.6%의 부담은 있지만

아파트에 비해 가격이 싸기 때문에 처음 

투자할 때는 부담이 덜해요.

② 전,월세 수요가 꾸준하고 공실률이 적은 편이다.

오피스텔이 가지는 가장 큰 장점이기도 한데요.

매달 나오는 꾸준한 임대 수익입니다.

대부분 역세권이나 업무지구, 대학가 주변에 있기에

불안한 노후를 위한 연금 같이 수입을 바라시는

분들 같은 경우에도 많이 거래를 해요.

③ 규제에 피해가 적다

주택으로 분류되지 않기 때문에 

규제와 같은 시장 상황에서는 자유로워서

대출이나 세금 납부에 유리할 수 있어요.

그래서 규제로 아파트 시장이 막힐 때마다

이렇게 오피스텔 거래가 잠깐씩

살아나는 이유도 여기에 있어요.

그렇다면 단점도 있겠죠?

① 취득세가 생각보다 크다

오피스텔이 업무용인지, 주거용인지,

사업자인지 법인인지 개인인지에 따라 다르지만

대략 매매가의 4.6% 수준으로 취득세는 높은 편이에요. 

소형 12평 기준으로 1억 기준이라면 

일반 주택은 110만원이라면

오피스텔은 460만원이 됩니다.

3억 오피스텔 → 약 1,300만원

4억 오피스텔 → 약 1,800만원

5억 오피스텔 → 약 2,300만원

평형과 가격에 따라 더 큰 차이가 나기에

아무리 싸게 샀다고 했다고 해도

시작부터 수익률이 한 번 깎이고 들어가는 

구조가 되는 겁니다.

② 큰 시세차익을 얻기 어렵다

오피스텔은 선호에 따라 다르기도 하지만

아파트와 다르게 오래 보유해서 

시세차익을 얻을 수 있기에는 어려워요.

실제 저희 회사 근처에 1~2인 가구가 

제법 많이 거주하고 있는 300세대가 

조금 넘는 오피스텔인데요. 

10년동안 아파트가 몇 억씩 오르는 동안

오피스텔은 상승장을 타기 어려워요.

아무리 매달 월세 수익이 있다고 해도 

시세차익이 없는 경우, 인플레나 원화 가치 하락 등의

여러 요소까지 고려한다면 마이너스가 될 

가능성이 크다는 이야기가 될 수 있어요.

반면에 큰 수익을 가져다주는

오피스텔도 있습니다.

서울 서부권의 5호선 역세권에 위치한

대형 위주의 오피스텔 사례를 보면

10.15 규제가 터지기 직전

이 오피스텔은 28.7억에 신고가를 갱신합니다.

2023년 12월

매매가 18.9억 / 전세가 13.5억

2025년 12월

매매가 28.7억 / 전세가 15.8억

2년만에 10억 가까이의 수익이 생기고

현재는 공급 자체도 부족하다보니 

전세가도 2.3억이나 올라간 모습이 뚜렷합니다.

거래량은 극히 드물다는 단점이 있지만

이렇게 선호하는 중심 입지에 초역세권으로

주변 상권까지 매우 잘 형성되어 있어

생활 편의성이 높은 곳들은 

충분히 좋은 수익을 벌수도 있습니다.

1~2급지처럼 입지 자체가 워낙 뛰어난 곳의

역세권 오피스텔이라면 수익도 기대할 수 있겠지만

그렇지 않은 경우는 대부분 시간이 지나면서 

상품의 가치가 떨어졌을 경우 

이렇게 높게 거래되기는 어렵다는 단점도 있어요.

③ 거래량이 적기에 매도하기 어렵다

오피스텔은 아파트와 다르게

수요 자체가 적기에  팔고 싶을 때  

팔리지 않는다는 환금성에 문제가 큽니다.

특히나 오피스텔의 장점처럼 투자나 월세 등의

투자 비중이 크고 실수요 자체의 

비중이 적기에 유동성에 불리합니다.

④ 시간이 지날수록 상품성 유지가 어렵다

용적률, 건폐율만 봐도 아파트와 비교할 수 없죠.

대부분의 오피스텔은 용적률이 800~1,000%

가까이 되기 때문에 초고밀화 되어있고,

좁은 땅에 세대수가 너무 많기에 사업성이 떨어져서

건물이 노후화된 경우 아파트처럼 

재건축 등의 정비사업으로 진행될 수 있는

가능성이 떨어지게 됩니다.

아파트 투자는 시간이 지나도 

가치가 상승하는 투자라면

이렇게 상품 자체에 가치가 있는 오피스텔은

명확하게는 아파트의 대체재가 

되기에는 무리가 있어요.

오피스텔에 투자할 계획이라면

물론 모든 오피스텔이 투자하면 안되는

단점만 있다고 보기 어렵지만

오피스텔을 매수하기 전에

강남이나 여의도, 시청 등 주요 업무지구에

위치하거나 접근성이 좋은 지까지 꼼꼼하게

살펴보시고 같은 투자금으로 할 수 있는

아파트는 없는지도 확인해보시면 좋을 것 같습니다.

6년동안 크게 오르지 못하는 오피스텔보다

선호하지 않은 나홀로 구축이지만 

매매와 전세가 꾸준히 우상향하는 아파트가 

시간이 지나면 더 가치가 클 수 있어요.

그리고 월세 수입 외에도 세금이나 공실, 

이자 비용 등까지 자금 계획을 명확하게 세우시고

순수익률이 어느 정도인지까지 명확해야

계산이 필요해보입니다.

월세 흐름이 필요하거나 투자금이 제한적일 때

잘 쓰면 괜찮은 상품이 될 수 있겠지만

오피스텔은 아파트를 대체한다기보다

특정 상황에서 써야하는 보조 전략 상품에

가까운 특징을 가지고 있는 것 같습니다.

투자는 남들 다 간다고 따라가는 게 아니라
내 상황에 맞는 걸 고르는 거니

돈에 맞춰서 무턱 매수하기보다

내가 먼저 할 수 있는 투자 중에 

가장 최선이 되는 게 맞는지

먼저 생각해보시면 좋을 것 같습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

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#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

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#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)

#44 3040, 지금부터 5년이 중요한 이유

#45 3기 신도시, 왜 계약을 포기하게 될까

#46 구축 전세가 오르기는 할까요?

#47 규제 이후, 오피스텔로 몰리는 사람들