#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요) [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

규제 이후에 국민 평형이라 불리는

25평의 매물들을 빠르게 거래되고

높은 호가를 보이다보니, 

34평형의 가격과 큰 차이가 없는 경우가 많고

38평 이상의 대형 평형들까지 보니

34평과 큰 차이가 없는 경우들이 많습니다.

국민 평형(59, 84)은 많은 사람들이 

좋아하는 수요가 많은 평형이지만

가격적으로 매력적으로 보이는

대형이나 소형 평형은 투자할 수 있을까요?

오늘은 대형, 소형 평형 투자에 대해

장단점에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다.

대형 평형(38평 이상)은 투자해도 될까?

강남까지 30분 이내로 도착하는

선호하는 한 구축 단지를 가져왔습니다.

현재 최저가로 보이는 가격으로는

34평과 43평의 가격이 2천만원 차이가 나네요. 

그럼 전세가는 어떨까요?

매매가는 2천만원 차이인데

전세가는 최저가 기준 9천만원 정도가

높은 모습을 볼 수 있습니다.

34평 : 매매 11.8억 / 전세 6.7억

43평 : 매매 12억 / 전세 7.6억 

지금은 투자가 불가능하지만

투자가 가능한 상황이라고 가정한다면

34평은 5.1억, 43평은 5.6억

투자금은 5천만원 차이가 되겠네요.

두 평형의 가격까지 붙여보니

최고가가 14억까지 갔던 43평이 

저렴하게 나온 모습을 볼 수 있습니다.

투자금 5천만원 차이인데 43평이 더 낫지 않나?

누구나 고민되는 점입니다.

충분히 대형 평형도 투자가 가능하지만

수요층과 장단점을 알고 투자하시면 좋습니다.

대형 평형 장점 및 수요층

• 4인 가족 또는 여유로운 공간을 원하는 수요층 선호(대부분 방 4개)
• 아이가 있고 실거주 중심이라면 안정적 거주 + 수요 유지 가능

대형 평형 단점

1) 취득세 or 세금 부담이 커질 수 있어요.

집을 살 때마다 내는 취득세는 

집 값과 평형, 가격대별로 달라지는 데 

전용 85m2 이상은 농어촌특별세 0.2%의 

세금이 더 붙기 때문에 집값이 높아지면 

절대액 부담은 커질 수 있습니다.

2) 전세자금대출에 영향이 있을 수 있어요.

대형 평형은 전세대출 조건이 까다로운 경우가 있습니다. 

일반 은행권 전세대출은 평형 제한이 없지만 

정부 지원 전세대출(신생아 특례, 버팀목 등)은

전용 85m2 이하 주택만 지원하기 때문에

상대적으로 저렴한 이자를 위해 정부지원 전세대출이 

불가하다보니 전세 수요층이 조금 제한될 수 있어요.

3) 4인 가족이 감소하고 있어요.

같은 전세가라면 대형 평형에 살고 싶어하는 

수요도 있겠지만, 최근 1~2인 가구 비중이 

크게 늘어나고 있다보니 실질적으로 

대형 평형이 필요한 수요 자체가 줄고 있다는

뜻으로도 보일 수 있어요.

그럼 투자적 관점으로는

대형 평형은 투자로 안 좋은 걸까요?

오히려 대형 평형의 단점만 보기보다는

이 평형이 필요한 수요층이 단단한 곳에서는

대형 평형은 오히려 투자적으로 

더 좋은 가치가 있는 경우도 있습니다.

선호하는 입지에 가족 수요가 많은 학군지라면 

대형 평형이 전저점을 찍고도 더 빠르게 

반등하기 시작하고 거래가 되면서 호가를 높이고 있어요.

확실히 가족 수요가 좋은 곳인지 아닌지를 

먼저 구분해야합니다.

그럼 반대의 경우를 볼까요?

서울 4급지에 주변 수요를 끌 정도의 학군지는 아니지만

나름 그 생활권내에서는 선호되는 학군과 함께

학원가도 가까운 역세권 준신축 단지입니다.

현재 호가가 비슷한데 23년 이후로

45평은 거래가 최근 2건을 제외하고는

현저히 적은 모습입니다.

상승장의 흐름을 보일 때마다 조금씩

거래되는 모습을 보이네요.

이렇게 좋은 단지인데도 불구하고

대형 평형의 수요가 굉장히 적은 모습을

나타내기도 합니다.

이런 경우라면 나중에 매도를 고려할 때

하락장일 때는 상대적으로 거래가 쉽지 않고,

매도까지 고려한다면 상승장 때까지

기다려야할 수도 있는 겁니다.

이렇게 대형 평형은 충분히 매력적이지만

누가 살 것인지, 전세 수요가 유지될 수 있는 단지인지

그럴만한 가치가 있는지 수요 가치도 살펴봐야

앞으로 어떤 상황이 봐도 버틸 수 있는 

체력이 생길 수 있습니다.

소형 평형은 투자해도 될까?

그럼 반대로 소형 평형은 투자로 봐도 괜찮을까요?

같은 돈으로 할 수 있는 중형 이상의 평수가 

더 좋겠지만 투자 진입 문턱이 상대적으로 낮은

소형 투자도 충분히 투자가 가능합니다.

다만 소형 평형의 장단점도 살펴볼게요.

소형 평형 장점 및 수요층

• 교통 편의성, 역세권, 대학가 등 1~2인 가구 수요가 꾸준해서 공실 리스크 상대적으로 낮음
• 상대적으로 저렴한 가격에 투자 진입 문턱이 낮고 안정적인 임대 수익 기대

소형 평형 단점

1) 전세를 자주 맞춰야할 수도 있어요.

1~2인 가구가 많고 7호선 역세권

소형 단지들로 이루어진 서울 5급지 단지입니다.

보시면 점이 안 보일정도로 전세 거래가 활발합니다.

1~2인 가구는 직장 이동이나 결혼 등 생활 변화가 많아서

이사를 자주 갈 수 있어요.

1~2인 가구에 있어서는 무엇보다 

가격이 중요한 점으로 작용하기 때문에

상대적으로 전세 가격이 매력적이지 않으면

더 저렴한 전세를 찾아 이동하거나

월세로 전환할 수 있는 비중도 많겠죠.

2) 소득 수준 및 임대 수익은 제한적일 수 있어요.

위의 같은 이유로 임대 수익은 제한적일 수 있습니다.

지역에 따라 단지에 따라 차이는 있겠지만,

대체적으로 1~2인 가구의 소득이 높지 않기에

그들이 낼 수 있는 전세, 월세 비용이 

상대적으로 낮은 편에 속해요.

그런 이유로 가성비 있는 소형 평형은

임대 수익 자체는 안정적일 수 있지만

전세금으로 수익을 많이 벌 수 있기 보다는

매매 자체의 수익이 더 클 수 있습니다. 

그럼 아예 소형 투자는 배제해야하나요?

그렇지 않습니다. 1~2인 가구의 특성상

수요가 단단한 곳의 특징을 찾아보면

일단 무엇보다 직주근접이 가능하고 상권도 잘 갖춰진

역세권의 환경이 중요해요.

소액으로 투자가 가능한 상황이라면

충분히 좋은 수익을 가져다 줄 수 있어요.

이 단지는 21평형이 1,000세대가 넘는

전, 월세 수요가 꾸준한 구축 단지입니다.

2015년 11월 

매매가 2.4억 / 전세가 1.9억

투자금 5천만원 정도로 투자를 하고

⬇︎

2021년 11월

매매가 6.7억 / 전세가 2.5억

6년 뒤 상승장에 매도했다고 가정하면

투자금 5천만원으로 6년 뒤에

수익률 약 860%의 수익을 얻을 수 있는겁니다.

수익률이 큰 투자로 소액 투자의 관점으로 본다면

큰 수익을 얻을 수 있는 좋은 투자가 될 수 있습니다.

결국 평형은 단순히 크다 작다의 개념이 아니라

누가 사는 지, 왜 여기 살아야 하는지,

살 만한 이유의 장점이 얼마나 강한지가

평형의 가치를 결정하더라구요.

결국 평형을 고르는 기준은 단 하나입니다.

수요가 있는가?

사람이 살고 싶어하는 곳,

살 만한 이유가 분명한 곳,

거래가 꾸준히 이어지는 곳이라면

장단점을 충분히 인지하고

대형도 소형도 충분히 투자할 수 있습니다.

단순히 평형을 선택하는 것보다

수요를 고르는 것이고
결국 수요를 고른다는 것은
가치 있는 투자를 선택한다는 의미인 것 같습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

#38 낮엔 직장인, 밤엔 월부인 : 이중생활의 기술 

#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

#40 놓친 물건 때문에 울고 있을 동료에게

#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론

#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)