시세 #29 과거 상승장 & 이번 상승장 & 주요 경제지표

26.07.24 (수정됨)

✅ 과거 상승장에 대한 시세 & 생각정리

지난 상승장(2013년 전저점 이후 2021년까지)에서 대부분의 아파트 가격은 3배 가까이 올랐다.
3억이었던 집은 9억이 되었고, 5억이었던 집은 15억이 되었다.
전저를 잡는 건 이론적인 부분이고 2013~2017년 사이에 투자를 했다면 대부분 200% 수익을 올렸을 것이다.
가격의 형성은 결국 수요와 공급, 화폐의 총량, 금리 등과의 균형으로 맞춰진다고 보면 과거의 장과 지금의 장을 비교해본다면 (주우이님 글, 김인턴님 라이브를 보다보니) 지금의 장에 대한 중/장기 예상치를 생각해볼 수 있겠단 생각이 들었다.
쉽게 생각하면, 내 예상 매도가격을 예측해서 거기에 맞춰서 갈아타기를 진행할 수도 있겠단 생각이 든다.

✅ 수요와 공급

서울경기 적정 입주물량이 12만 정도로 본다면, 과거 상승장에서는 수요 공급 불균형은 크지 않았다.
2011년부터 2015년까지 다소 부족했지만 1~2만 가구 차이이고, 이 시기 앞뒤로 충분히 커버가 될만큼 입주를 했었기 때문에 큰 문제는 없었을 것으로 생각된다.
게다가 그 당시는 빌라에서 시작하는 세대들도 많았고 비아파트와의 균형도 나쁘지 않았다고 생각한다.
반면, 2022년 이후의 전저점 이후 상승장을 보면 일단 금리 인상과 함께 공급 많은 상태로 시작했다.
하락장에서 반등이 공급이 부족해서가 아니라 다른 심리적 요인으로 상승했다고 해석된다.
즉, 지금의 매물 부족 현상이 2022~2025년 초과 공급과는 크게 연관성이 없다.
생각보다 이번 상승장에서 공급물량을 수도권 전체로 본다면 그렇게 심각해보이는 정도는 아니다.
(물론 현재 매물 상태를 보면 처참하긴 하다)
과거와의 차이점이라면 서울 공급물량이 극도로 낮은 상태이며 (1-2만공급) 이는 서울의 4.3만 적정 공급량 대비 반토막과 반의 반토막 수준이다.
앞으로의 시장에서는 수요와 공급이 큰 영향을 미칠 수도 있을 것 같다.
시장에 매물이 작으면 경쟁이 일어나고 마지막에는 폭등이 일어날 수도 있다.
결론 : 당장은 경기권으로 상승흐름이 가고 있지만, 결국 2번째 파동이 서울 중심부에서 부터 다시 시작될 수 있겠다.

✅ 금리와 M2

금리는 과거 상승장에서는 7% → 하락장이 시작되면서 빠르게 5%대로 내려오고 → 전저였던 2013년쯤부터는 4% → 바닥을 다지고 상승하는 시점부터는 2-3%대 저금리 상황을 유지했다.
22년부터 금리를 상승시키면서 다시 5%대로 복귀했고 현재는 4%중반대에서 5%대를 오가고 있다.
금리 측면에서는 지금의 상승장이 금리도 높은 편이고 대출규제도 더 강해졌기 때문에 상승을 누르고 있다.
M2를 보면 지난 상승장에서는 2000조 → 3600조로 절대금액 증가금액도 높고 증가율도 거의 90%에 육박한다.
반면 2023년 이후로의 M2 증가률은 6% 수준으로 3900조→ 4200조로 증가했다.
우려할만큼의 많은 양은 아니지만, M2 상승률의 그래프 기울기를 본다면 아주 가파르게 상승 중인 걸 볼 수 있다.
결국 아직은 2008년 상승장, 2021년 상승장 대비 M2량이 지나치게 늘어서 유동성이 무지막지해진 시기는 아닌 걸로 보인다.
언론이나 지금 정권에 부정적인 사람들이 언급하는 엄청난 유동성은 아닌 걸로 해석된다.
결론 : 금리와 대출규제로 상승압박을 누르고 있기에, 아직 M2는 우려한만한 수준은 아니다. 코로나때 처럼 과도한 유동성으로 인한 급등은 없을 수 있다.

✅ 3급지 후순위 단지들 비교평가

아직 수요&공급, 금리, M2 등 모든 것이 진행 중인 상태이기 때문에 이렇다고 결론 내리긴 어렵다.
하지만 과거 상승장 대비 절대금액도 커졌고 유동성이 지나치게 커진 게 아니라고 본다면 (아무리 주식이나 삼전닉스 성과급으로 유동성이 커져도 대출규제도 더 강해졌으니) 이번 상승장의 최대치는 과거 상승장의 상승비율에는 못미치지 않을까 생각해본다 = 150~200% 이하 상승
내 주요 관심사인 3급지의 단지들을 기준으로 살펴보았다.
노량진 신동아리버파크는 그 생활권 내에서도 복도식 방2개로 선호도가 좀 빠지는 곳이다.
신길 삼환도 인근에 뉴타운 신축이 워낙 많고 대방동도 생활권과 학군, 환경이 좋은 편이라 상대적으로 선호도가 빠진다. (물론 뒤에서 볼 보라매낙천대나 사당자이보단 생활권이랑 선호도가 좋다)
지난 상승장에서 두 단지는 220~230% 상승을 보였고, 현재는 60~90% 상승을 보이고 있다.
수익금으로 본다면 지난 상승장에서 전저에서 사서 전고에 팔았다면 수익이 7억 가까이
이번 상승장에서 전저를 잡았다면 수익이 5~7억이다.
상승률 자체는 크지 않지만 절대금액이 워낙 과거 대비 커졌고, 화폐가치도 떨어졌기에 수익이 아쉬울 순 있다.
사당자이나 보라매낙천대를 보면 과거 상승장의 상승률을 170~190%였고, 지금은 75~90% 상승률이다.
어떻게 보면 앞선 리버파크나 삼환에 비하면 아쉬운 상승률이지만 상승금액은 6억 정도로 1억이 차이난다.
물론 1억이 큰 숫자이긴 하지만 상대적으로 투자 시기의 투자금액도 1억 가까이 차이가 났기 때문에 유의미해보이진 않는다.
시작할 때는 금리와 화폐량, 수요와 공급 등을 파악하면 어느 정도 미래 매도 가능금액을 예측할 수 있겠다 싶었는데 역시나 어렵고 불가능한 영역 같다.
과거 상승장은 6년~8년의 기간이었다면, 이번 상승장은 아직 3년~4년의 시간밖에 지나지 않았다.
정보가 많아지고 대응이 빨라지는 만큼 상승장과 하락장의 사이클도 짧아질 순 있겠지만 아직은 더 지켜봐야한다고 본다.
여전히 상승장의 흐름이 남아있고 자본주의의 논리에 의해 M2가 증가해서 유동성이 계속해서 증가한다면 당연히 이번 상승장도 200%까지 오를 수도 있다고 본다.
결론 : 여전히 100% 수익률이 가능하다고 생각들고 (용기내서) 장기적인 시각으로 투자를 하는게 맞다고 본다.

✅ 5급지 생각

노도강은 지금 시장에서 상승세가 붙었지만 여전히 저렴한 구간으로 보인다.
1-4급지는 1차 파동이 와서 한번 올랐고 다음 파동을 기다린다면, 5급지들은 지금 6-12억 정도의 가격대 흐름이 들썩이고 있다.
(노원은 앞마당은 아니지만) 지난 상승장에서 중계 롯데우성이 150% 상승률을 보였고, 이번 상승장에서 30%밖에 오르지 않았다면, 여전히 상승률(마진)은 높아 보인다.
당연히 더 좋은 급지의 더 좋은 단지에 투자한다면 좋겠지만 그것이 반드시 좋은 수익과 수익률로 이어진다는 보장은 없다.
다만 장기적인 관점에서 자산을 가진다면 앞으로 더 나은 선택을 하는데 도움이 될 것이고
상급지가 날아가면서 지금 당장 아쉬운 하급지를 선택한다고 해도 오히려 수익은 더 클수도 있다고 생각한다.
결론 : 내가 갈아타기할 타이밍에 지금 예상치보다 선호도가 빠지는 단지를 투자하더라도 의미있는 수익률을 낼 수 있다고 본다.

✅ 2026년 시세