#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

최근 국토부에서 26년 수도권 공공택지에

공공분양 2만 9,000가구를 공급하겠다는

발표가 나왔습니다.

표면적으로 보면 5년 평균치의 2~3배 공급,

숫자만 보면 꽤 큰 규모입니다.

공급량이 지난해보다 32.2%나 늘었고

최근 5년 평균과 비교하면 141%나 증가한 수준입니다.

공급이 분명 부족하다고 했었는데?

하신 분들이 계실겁니다.

그래서 오늘은 수도권의 공급과

청약 통장에 대한 이야기를 나눠보려고 합니다.

#1 공급은 많다는데 서울은 빈칸

내년에 분양할 단지들을 보면

서울 1,300호

경기 2만 3,800호

인천 3,600호

총 물량 : 2만 9,000가구 / 전년 대비 +32.2%

3기 신도시 : 7,500가구(창릉, 왕숙, 계양 등)

2기 신도시 : 7,900가구(평택, 고덕, 동탄2 등)

언뜻 기사의 제목만 보면

‘수도권에 공공분양 폭탄’이라고

들릴 수 있겠지만

공급의 95% 이상이 경기와 인천에 집중됩니다.

서울은 전체 4% 남짓인거죠.

더 재미있는 포인트가 여기입니다.

서울 공급 핵심으로 언급되었던

고덕강일지구 3블록 1,305가구는

이미 22년~23년 사전청약이 대부분 끝났고

남은 세대는 약 200세대 정도입니다

즉, 지금 발표된 공급의 상당 부분은

실제로 이미 반영된 물량들까지 

포함되었다는 뜻이 되는겁니다.

정리하자면 26년 공급물량에 대한 내용은

서울만 놓고 보면 이야기가 달라지는 겁니다.

▶︎서울 공공분양 예정 물량 : 고덕강일지구 1,305가구

▶︎전체 2만 9,000가구 중 서울 비중 약 4% 수준

(+사전청약 물량, 잔여분까지 합쳐 계산된 공급량)

▶︎물량의 95% 이상 경기, 인천에 집중

결국 중요한 점은 수도권 공급량에서

서울은 거의 빈칸이라는 점입니다.

정부는 학교 용지 전환과 SH공사 사업지 활용으로

서울에 추가 물량을 확보 중이라고 하지만

실효성 부분에서는 지켜봐야할 점인 것 같습니다.

#2 청약통장 안되면 영끌

최근 3년간 

청약통장 225만개가 해지됐다고 합니다.

분양가가 급등하고 대출까지 어려워지면서
청약통장 무용론이 나오고 있는데요.

청약 무용론이 확산하면서 

대출 여력이 있는 30대를 중심으로

청약 대신 영끌해서 집을 사려고 하는

수요가 많아지고 있다고 합니다.

지난 9월 서울 아파트 매수자의 

36% 이상이 30대였다는 점을 보면
확실히 가점이 낮은 사람들에게는 

청약이 현실적으로 접근하기 어렵습니다.

그래서 많은 사람들이 통장을 해지하고

선매수로 움직이기 시작한 것이죠.

그렇다면 막연하게 통장을 해지하는 게 맞을까?

저도 똑같은 고민을 했던 적이 있습니다.
계속해서 청약을 노려봤지만 

현실적으로 당첨까지의 문턱이 너무 높았고
결국 영끌까지 고려하게 되더라구요.

하지만 일부 청약 무용론은 

서울 인기 단지 이야기일 수 있습니다.

그 외의 선택지를 살펴보면 이야기가 달라질 수 있어요.

그럼에도 불구하고

청약이 여전히 기회가 될 수 있는 사람들도 있습니다.

결혼 7년 이내의 신혼부부, 신생아 특공, 

무주택자들은 특별공급을 노릴 수 있고 

여전히 청약통장을 유지하는 것이 유리할 수 있습니다.

이분들은 로또 단지를 노리지 않더라도
교산, 창릉, 왕숙 같은 3기 신도시에서도 

충분히 합리적인 가격으로 내집을 마련할 수 있습니다.

추가로 지방에 사시는 분들에게도 

아직 기회가 있을 수 있습니다.

부산 같은 경우에도 아직 입지 좋은 곳에

입주가 남아있습니다.

이런 경우에는 무엇보다 주변 시세와 비교해서

상대적으로 저렴한 단지들은

청약이 기회가 될 수도 있습니다.

그렇다면 현재 통장을 어떻게 활용하면 좋을지,

비교적 저렴한 공공분양을 노리시는 분들의 

청약통장을 어떻게 활용하면 

좋을지에 대해서도 고민해봤는데요.

작년에 서울 수방사 부지는 59기준으로 

가장 낮은 청약통장 납입 총액이 2,770만원이었고

월 10만원씩 약 23년 정도는 

청약을 부어야 당첨선에 닿을 수 있었습니다.

공공분양 당첨 하한선을

납입 총액과 납입 기간 기준으로

서울과 3기 신도시를 비교해볼게요.

서울 수방사 : 2,770만원, 납입기간 약 23년 

하남 교산 A-2블록 : 2,490만원, 납입기간 약 20년

고양 창릉 S6블록 : 1,890만원, 납입기간 약 16년

월 10만원씩 납부했을 때 기준으로는

같은 평수인데 시간 격차가 서울과 경기가

납입 기간이 7년 정도는 차이가 나는 모습입니다.

그렇다면 지금 공공분양을 준비하시는 분들이라면

청약통장 납입 총액이 결과를 만들 수 있습니다.

24년 11월부터는 인정액이 25만원으로 올랐기에

이럴 때는 오히려 납입액을 

월 10만원 → 25만원으로 증액해서

당첨선 도달 시간을 빠르게 하는 방법이 있을 수 있습니다.

예를 들면 월 10만원씩 23년을 예치했을 때

2,770만원을 예치할 수 있었다면,

월 25만원씩 납부했을 경우에는

9.2년이라는 시간으로 약 2.5배 정도가

빨라지게 되는 셈이기 때문입니다.

그리고 현재 서울에 나오는 공공분양이

높은 분양가와 당첨 여력에 힘들다면

고양·하남·남양주 등 3기 신도시는
교통 개발과 함께 청약 경쟁이 붙지만
여전히 서울보다 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

막연하게 지금 당장 청약통장을 깨서

영끌을 하겠다는 생각은

나중에 가장 비싼 선택이 될 수 있습니다.

최근 빠르게 오르는 집값과 매일 쏟아지는 

기사 한 줄 때문에 불안함이 커질 수 있지만
대출부터 생각하기보다는 먼저 

내가 어떤 상황인지 할 수 있는 게 무엇인지
차분하게 자금 계획을 세워보는 게 도움이 되더라고요.

누군가는 당첨 확률이 낮아
더 좋은 자산을 위해 청약통장을 깨서
자금을 활용하는 것이 맞을 수 있습니다.

누군가는 현재 감당 가능한 선에서
대출을 받아 실거주까지 가능하다면
규제 지역에서도 내집마련을 먼저 고려해볼 수 있습니다.

또 어떤 분은 좋은 입지에 청약이 가능한 상황이라면
내가 감당할 수 있는 범위 안에서
청약을 도전해보는 것도 방법이 될거에요.

중요한 건, 영끌이라는 단 하나의 선택지가 아니라
여러 방면에서 내 상황에 맞는

선택할 수 있는 길이 있다는 점입니다.

결국 답은 각자의 상황을 제대로 인지하고
그 상황에 맞는 현실적인 선택을 하는 데 있습니다.

지금 우리에게 필요한 건
어느 상황에서든 흔들리지 않는 내 기준입니다.
시장은 계속 흔들리겠지만
기준이 있는 사람은 흔들리지 않더라고요.

우리 모두 그 기준을 지켜가며
서두르지 않고 차분히 나아갔으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

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