일시적 1가구 2주택 무조건 비과세가 답일까? [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

최근에 "일시적 1가구 2주택을 받기 위해

기존 주택을 언제 매도해야 하느가?"

에 대한 질문을 많이 받습니다

오늘은 일시적 1가구 2주택 비과세의 기준과

비과세를 받는 것이 맞는가?

혹은 일반 과세를 내더라도 계속 보유를 해야 하는가

어떤 기준으로 의사결정을 하는지 정리해보겠습니다

💡일시적 1가구 2주택

비과세 혜택은 어떻게 받을 수 있을까?

✔️ 종전 주택 취득 후 1년 경과 후 신규 주택 취득

✔️ 신규 취득일로부터 3년 내 종전 주택 양도

이 두 가지 조건을 충족하면 비과세가 가능합니다

이 기준만 보면 두 가지 의문점이 남을 수 있습니다

"무조건 비과세를 받아야 하나요?"

“그럼, 비과세를 안 받고 계속 보유해야 하나요?”

💡무조건 비과세가 정답은 아니다

“세금 많이 내는 게 손해 아닌가요?”

“비과세 안 받고 굳이 세금을 낼 이유가 있나요?”

그런데 실제 양도세 계산을 해봤을 때

세금을 내더라도 세후 수익이 더 커지는 경우도 있습니다

예를들어,

율곡주공3단지

2019년 2.6억 매수, 25년 4억 매도(비과세)

세후 수익 1.4억

만약 이 단지가 향후 전고점 5억을 넘길 수 있다고 보고

예를 들어 27년 12월 5억에 매도한다 가정합니다

그렇게 되면 일반 과세로 양도세를 6천만원을 내도

세후 수익은 1.8억으로 커집니다

정리하면 율곡주공3단지를 2.6억에 매수해서

4억에 비과세로 매도, 5억에 일반 과세로 매도 시

✔️양도가 4억 매도차익 1.4억 양도세 0원 세후 수익 1.4억

✔️양도가 5억 매도차익 2.4억 양도세 6천만원 세후 수익 1.8억

세후 수익은 일반과세를 내도 

향후 5억에 매도하는 것이 더 유리하네요 

💡그렇다면 우리는 어떤 선택을 할 수 있을까요?

1️⃣비과세로 매도 후 갈아탈 더 좋은 자산이 있는가?

비과세로 매도를 하더라도

더 가치있는 자산으로 충분히 갈아탈 수 있다면

비과세 혜택을 받는 것도 좋은 선택지가 될 수 있습니다

아래와 같이 만약 지금 시점에 율곡마을3단지를 매도하고

가지고 있는 종잣돈을 보태

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 말이죠

2️⃣자산 가치가 있다면 비과세를 포기하고

세후 수익을 극대화할 수 있는가?

혹은 장기보유할 만한 가치있는 자산인가?

만약 종전 주택이 율곡마을주공이 아닌

개봉현대홈타운2단지 24평일 경우

비과세로 매도를 하고 어떤 자산으로

갈아탈 수 있는지가 매우 중요합니다

(비과세를 받더라도 옆그레이드 혹은

다운 그레이드를 하게 되면 의미가 없겠죠..?)

정리하자면,

일시적 1가구 2주택 비과세는

반드시 받아야 하는 혜택보다는

내 투자에 활용할 수 있는 하나의 선택지로 보아야 합니다

결국 부동산 투자는 세금을 절양하는 것이 아니라

가치 있는 자산을 쌓아가는 것이기 때문입니다

우리가 소득세를 내기 싫어

연봉 1억으로 올려준다고 해도 거절하지 않는 것처럼요

그래서 우리는 다음을 알 수 있어야 합니다

• 내가 가진 자산의 가치를 명확하게 파악하기
• 비과세 적용 / 미적용 시 실제 양도세 계산해보기
• 향후 가치있는 자산으로 갈아탈 수 있는 후보 단지 파악하기

독립된 투자자는 결국 투자 결정을

스스로 판단할 수 있어야 합니다

중요한 것은

내 자산의 가치를 스스로 평가할 수 있고

내 상황에 맞는 선택을 할 수 있는 능력을 키우는 것입니다

어떤 시장 상황에서도

흔들리지 않는 단단한 투자자가 되시길

응원합니다😊

긴 글 읽어주셔서 감사합니다💙