#46 구축 전세가 오르기는 할까요? [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

최근 서울 시장을 보면

신축 아파트 위주로 가격이 급격히 반등하며

오히려 부담감 때문에 많은 분들이

오래된 구축 아파트로 시선을 옮기고 있습니다.

신축은 공급 물량 자체가 줄고 있고

서울 내 신규 택지 개발이 여전히 제한적이다 보니

재건축이나 정비 사업이 아닌 이상

공급 측면에서 뚜렷한 대안이 없어보이는 상황이죠.

이런 맥락에서

오래된 아파트를 어떻게 보는 게 맞을까?

구축 전세는 괜찮을까? 라는

자연스러운 궁금증이 생기는 것 같습니다.

오늘은 전세 레버리지 투자자의 관점에서

구축 전세가를 어떻게 보고 판단할지에 대해

이야기를 나눠보려고 합니다.

구축 전세가의 힘은 입지

우리가 배운 것처럼 전세 가격은 

실제 거주를 위해 사람들이 지불하고 싶은 비용입니다.

즉, 그 생활권에서 사람들이 거주하기 위한 

비용의 실사용 가치를 보여줍니다.

신축과 구축을 비교할 때

첫 번째로 떠올리는 건 ‘연식’입니다.

하지만 실제로 보면 전세가 형성은 

연식보다도 입지가 더 중요시되는 경우가 많습니다. 

예를 들어, 서울 동작구에 있는
2020년식 신축 아파트 사당롯데캐슬은
주변에 언덕이 심하지만
생활권 안에서는 나름 선호되는 신축 단지입니다.

반면 방배현대홈타운 1차는
1999년식, 복도식에 방 2개, 화장실 1개 구조의 

방배 학군의 선호되는 구축 아파트입니다.

겉으로 봐도, 안으로 봐도 신축이 훨씬 좋습니다.

그런데 전세가는 어떨까요?

현재 네이버 호가 59 기준으로

방배현대홈타운(99) : 7.45억

사당롯데캐슬골든포레(21) : 7.0억

오히려 20년이 넘은 방배동 복도식 구축의 

전세가가 높은 모습을 볼 수 있습니다.

비슷한 수준이라 해도 길 하나만 건넜을 뿐인데

방배현대홈타운이 22년의 연식을 

뛰어넘는 힘을 보여줍니다.

이유는 생각보다 단순합니다.

총신대입구역을 기준으로
서쪽은 동작구지만 동쪽은 서초구 방배동입니다.

같은 역세권 안에서도 ‘서초 방배동’이라는 

지명이 주는 입지와 학군에 대한 신뢰가 분명히 존재합니다.

그래서 아무리 오래된 구축이라 하더라도
역과 가깝고 방배동이라는 입지 브랜드를 가진 

단지는 그만큼 강한 전세 수요를 유지하게 되는거죠.

매매가를 보면 차이는 더 분명해져요.

최근 사당롯데캐슬이 급격한 상승세를 

보였음에도 불구하고 20억 원을 훌쩍 넘는 

1999년식 구축의 가격을 따라잡지는 못하고 있습니다.

이는 연식의 차이보다 입지가 가진 힘이 

여전히 더 강하게 작용하고 있음을 보여줍니다.

이처럼 전세가는 항상 

신축 > 구축의 단순한 공식으로는 설명되지 않습니다.

즉 입지가 좋거나 사람들이 선호하는 학군과 같은

선호 요소가 분명하면 신축 못지 않은 

전세 시장 경쟁력을 갖게 되는 겁니다.

선호하는 구축의 전세가 수준

최근 시장에서는 투자자보다 실수요자의

움직임이 더 활발하다보니

외곽의 신축보다도 인프라가 더 풍부하게 갖춰져있고

교통이 좋은 입지 좋은 구축들이 주목을 받기도 합니다.

그럼 구축 전세가를 볼 때 어떻게 보면

선호되는 구축인지 알 수 있을까요?

상대적으로 서울에서 중간 이상의 신축들과

전세가가 얼마나 차이나는지 보면 됩니다.

전세의 차이가 크지 않고 평균적으로 

비슷한 가격대를 보인다면

그 구축은 이미 시장에서 충분히 

선택받고 있는 단지라는 의미가 될 수 있습니다.

현재 59기준으로 공급이 있는 지역이나

선호있는 상급지는 차이가 나지만

신축 전세가 6억 후반~7억 초반을 기준으로 

현재 보고 있는 구축 단지의 전세가가

어느 정도인지 확인해보세요. 

이 정도의 전세가를 형성하는 구축단지라면

신축 만큼이나 충분한 전세 상승분까지도 

기대할 수도 있습니다.

예전에 <얼죽구>에 대해 글을 썼던 것처럼

구축 단지는 투자로서 전세 상승분으로 인한 

현금 흐름과 회전 속도는 

상대적으로 제한적일 수 있습니다.

다만 구축 전세가 단순히 연식만으로

너무 적게 오르지 않을까라는

두려움만으로 판단할 문제는 아닙니다.

연식보다는 입지의 차이

단지 자체보다 중심 생활 인프라의 차이

신축과의 전세가 차이

이 3가지만 확인해도 현재 보고 있는

구축 단지의 가치가 어느 정도인지

앞으로 투자할 포트폴리오에 어떻게 계획을 세워야할지

방향을 충분히 잡으실 수 있으실 것 같습니다.

구축이라는 이유만으로 그 단지의 가치를

과소 평가하거나 서둘러 판단할 필요는 없습니다.

사람들이 여전히 살고 싶어하는 곳이라면

구축도 역시 충분히 좋은 선택지가 될 수 있습니다.



오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

#38 낮엔 직장인, 밤엔 월부인 : 이중생활의 기술 

#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

#40 놓친 물건 때문에 울고 있을 동료에게

#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론

#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)

#44 3040, 지금부터 5년이 중요한 이유

#45 3기 신도시, 왜 계약을 포기하게 될까

#46 구축 전세가 오르기는 할까요?