#48 입지 좋은 구축 vs 외곽 신축 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

‘입지는 좋은데 구축’

‘신축이긴 한데 외곽’

우리가 비교 평가를 하다 보면
가장 자주 마주하게 되는 고민입니다.

서울·수도권, 그리고 지방까지
지역에 따라 모습은 조금씩 다르지만
이번 장에서도 비슷한 특징들이 

반복해서 나타나고 있습니다.

오늘은 입지 좋은 구축과 외곽 신축 중
무엇이 더 낫다라는 결론보다는

우리가 어떤 기준으로 판단해야 하는지에 대해
이야기를 나눠보려고 합니다.

입지 좋은 구축 vs 외곽 신축

먼저 구리로 가보겠습니다.

8호선 연장으로 주요 업무지구까지의 

접근성이 좋아지면서
생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로
꾸준히 선호되는 곳입니다.

🔴 1997년식 인창2단지주공

🔵 2015년식 더샵그린포레

현재 84 기준으로 두 단지 모두
매매가 7억 / 전세가 4억 후반의
가격대를 형성하고 있습니다.

연식이 18년이나 차이나는 신축인데
전세가가 구축과 비슷하다면
그만큼 인창2단지주공이 가진 땅의 가치가 높다고
해석해볼 수 있습니다.

실제 최근 거래 흐름을 보더라도
중심부 입지의 구축이 먼저 반등하며
가격을 끌어올리는 모습을 보여주고 있습니다.

이번에는 평촌입니다.

학군의 힘이 강한 지역인 만큼
입지에 따른 차이가 더 분명하게 나타납니다.

🔴 2002년식 귀인현대홈타운

🔵 2021년식 평촌자이아이파크

연식은 약 20년 차이가 나지만
규제 이후 빠르게 반등하며
귀인현대홈타운은 이미 전고점을 넘어선 모습입니다.

결국 위치와 학군이라는 

입지 가치가 연식을 이기는 모습을 보입니다.

이번에는 수지입니다.

신분당선 수지구청역과 가깝고
초품아에 선호도가 높은 신정7단지상록과

상현동 외곽에 위치한 신축
더샵수지포레를 비교해보겠습니다.

🔴 2000년식 신정7단지상록

🔵 2019년식 더샵수리포레

2020년 상승장에서는
비슷한 가격대까지 오르며 전고점을 형성했지만
최근에는 연식 차이에도 불구하고
신정7단지 59와 수지포레 84의 가격이
같아질 정도로 격차가 벌어지고 있습니다.

물론 모든 중심부 구축이
항상 먼저 반등하는 것은 아닙니다.

하지만 차선호 입지의 구축들조차
여전히 외곽 신축과 비슷한 가격을 형성하고 

있다는 점은 눈여겨볼 필요가 있습니다.

이 사례들의 공통점은 하나입니다.

입지의 힘이 강한 곳은
시간이 지나며 결국은

자기 가치를 찾아간다는 점입니다.

개인의 상황에 맞는 선택

그렇다고 해서 외곽 신축이 

잘못된 선택이라는 뜻은 아닙니다.

투자금이 상대적으로 적고
현금 흐름이 빠르게 필요한 투자자라면
다른 전략이 충분히 가능하기 때문입니다.

외곽 신축이 절대적으로 저평가되어 있고
투자금을 크게 줄일 수 있는 상황이라면

신축 특유의 빠른 전세 상승을 활용해
그 자금으로 다음 투자를 이어가며
점점 더 입지 좋은 곳으로
포트폴리오를 확장해갈 수도 있습니다.

실제 사례를 하나 들어보겠습니다.

2023년 12월,
저축액이 상대적으로 적었던 A씨

외곽이지만 대단지이고 수요가 충분히 받쳐주는 

신축 단지가 충분히 싸다고 판단하고
투자금 2억으로 매수를 진행했습니다.

2년 뒤 매매가와 전세가가 

약 25%가량 상승하며 투자금 대부분을 회수했고

전세 상승분을 활용해 다른 수도권 지역으로 

재투자를 진행하며
자산을 이어가기로 결정했습니다.

반면 B씨는 저축액은 충분했고
가족과 함께 거주할 실거주 집이 필요했던 B씨

구축이었지만 생활 인프라와 학군이 탄탄한
입지 좋은 단지를 선택했습니다.

전세 상승분은 다소 아쉬웠지만
외곽 신축보다 입지 경쟁력이 높았던 만큼
매매가 상승 속도가 빨랐고

2년 만에 매수 시점 대비 

2억 원이 넘는 시세 차익을 보여주게 됩니다.

외곽 신축을 선택한 A씨와
입지 좋은 구축을 선택한 B씨.

이 둘 사이에 맞다, 틀리다의 정답은 없습니다.

다만 분명한 건 하나입니다.

신축이 주는 ‘새 것’에 대한 설렘보다

입지가 만들어내는 지속적인 수요를 먼저 보게 될 때
선택의 기준은 훨씬 단순해진다는 점입니다.

결국 신축과 구축이라는 연식의 차이보다
입지적으로 가치 있는 단지는
시간이 흐르며 제자리를 찾아갑니다.

그리고 무엇보다 같은 시기
아무 행동도 하지 못한 사람들이
가장 아쉬운 시간을 보내고 있다는 점입니다. 

특히나 입지가 중요한 서울, 수도권에서는

연식은 낡아도, 입지는 낡지 않습니다.
입지 좋은 구축이 가진 땅의 가치는
시간이 지나도 그대로 남는다는 점을 기억하면서

지금 매수하려는 집의 연식보다
그 집이 가진 입지의 힘을 먼 판단하고
내 상황에 맞게 포트폴리오를 점검할 때인 것 같습니다. 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

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#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

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#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

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