3주택자인데 양도세가 0원? 매도 전 꼭 체크해야할 비과세 1-2-3 법칙 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

최근 제가 아끼던 자산을 하나 정리하면서

3주택에서 → 2주택으로 포트폴리오를 

조정하게 되었는데요.

미리 로드맵을 수 없이 그려봤음에도

생각하지 못했던 부분이었는데

법 테두리 안에서 기간을 하나하나 따져보며

준비했던 과정이라 다주택을 고려하시거나

갈아타기를 준비하시는 분들께는

꼭 체크해보셨으면 좋겠습니다.

비과세 1-2-3 법칙

▶︎일시적 1가구 2주택 비과세 혜택 챙기기

먼저 우리가 핵심적으로 알아야할

일시적 1가구 2주택 비과세 특례의 핵심은 

말 그대로 일시적으로 2주택이 된 경우

일정 요건을 갖춰서 기존 주택을 팔 때

1세대 1주택으로 간주해서

비과세 혜택을 주는 제도인데요.

많은 분들이 헷갈려하시지만

이 3가지 순서대로 지키면 비과세라는 

큰 혜택을 챙기실 수 있어요.

딱 1-2-3만 기억하시면 됩니다!

 1 년의 기다림

기존 주택(A)을 취득한 날로부터 

최소 1년이 지난 뒤에 신규 주택(B)를 사야해요.

 2 년의 보유 or 거주

파는 집(A)은 2년 이상 보유하고

만약 조정대상지역일 경우에는

2년 거주 요건까지 채워야합니다.

 3 년 이내 매도

새로운 집(B)을 산 날로부터 3년 이내에

기존 집(A)를 팔면 됩니다.

취득한 주택 날짜 체크

▶︎3주택에도 비과세를 받을 수 있는 방법

당시 3채의 집을 보유하고 있었고

그 중 한 채를 매도하는 계획을 세웠습니다.

각 자산마다의 매도 플랜을 짜고 

양도세까지 계산하고 나니 매도 예상 금액이

조금 아쉬운 부분들도 있었는데요.

(매도로드맵은 이전 글 참고해주세요!

https://weolbu.com/s/KfpsByI9ws )

매일 매도 플랜을 짜고 실행하면서

제가 가진 주택들의 취득한 날짜들을

한 판에 올려놓고 보았습니다.

A주택 : 2024년 3월 매수

B주택 : 2024년 9월 6일 매수(A-B 간격 6개월 → 비과세 불가)

C주택 : 2025년 9월 25일 매수(B-C 간격 1년 → 여기서 기회가 생긴 것!)

핵심은 바로 B와 C의 기간이었어요.

A주택을 매도하고 나면 

이제 2주택자(B, C 보유)가 됩니다.

이 때부터 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

B를 사고 정확히 1년 뒤에 C를 취득했고

그 다음에 A의 종전 주택을 매도하고 팔고 나니

B와 C가 일시적 1가구 2주택 관계가 될 수 있는거죠.

A는 일반 과세로 정리하더라도

시세 차익이 컸던 B주택을 양도세 0원으로 만들 수 있어

전체 수익률을 극대화시킬 수 있었습니다.

매도 필수 체크리스트

▶︎양도세 비과세 체크

저와 같이 전략을 고민하시는 중이시라면

꼭 매도하기 전에 4가지를 체크해보세요.

✔︎ 계약일이 아닌 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 계산했나요?

✔︎ 내가 집을 샀던 당시, 그 지역이 조정대상지역이었나요?(취득 시점 기준 거주 요건 확인 필수)

✔︎ 내가 가진 다른 주택들이 비과세 특례를 방해하지 않는 특수 주택(지방 저가 주택 등)에 해당되나요?

✔︎ 내가 가진 주택들의 등기접수일과 매도일을 날짜별로 스케줄을 계산했나요?

정말 하루하루 투자 경험을 쌓아갈수록

‘잘 사는 것’만큼이나 ‘잘 파는 것’이 얼마나 

중요한지를 깨닫게 되는 것 같습니다.

세금으로 나갈 돈을 온전히 내 자산으로

지켜내는 것도 너무 중요하더라구요.

지금 당장 매도할 계획이 없더라도

가지고 계신 자산들이 서로 어떻게 시간적으로

관계를 가지고 있는지까지 정리해두시면

좋겠다는 생각이 들었습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

#38 낮엔 직장인, 밤엔 월부인 : 이중생활의 기술 

#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

#40 놓친 물건 때문에 울고 있을 동료에게

#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론

#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)

#44 3040, 지금부터 5년이 중요한 이유

#45 3기 신도시, 왜 계약을 포기하게 될까

#46 구축 전세가 오르기는 할까요?

#47 규제 이후, 오피스텔로 몰리는 사람들

#48 입지 좋은 구축 vs 외곽 신축

#49 바로 투자로 이어지는 2가지 협상법

#50 하루도 쉬지 않은 선택이 3억이 되기까지

#51 서울 아파트는 집이 아니라 계급이 되었다(f.추적 60분)

#52 다주택자 양도세 중과, 5월 급매를 기다리는 분들이라면

#53 서울 실거주 vs 비규제 지역 투자 - 당장 투자가 가능한 계획법

#54 지금은 매수도 매도도 좋은 기회 - 못난이 인형

#55 3주택인데 양도세 0원? 꼭 체크해야할 비과세 1-2-3 법칙