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월부챌린지

신문기사 #28 아파트 대신 오피스텔로

26.03.10 (수정됨)

 

✅ 기사 정리

  • 거래량 증가
    • 26년 1월 전국 오피스텔 거래량이 전년 동월 대비 65.6% 상승 (3,366건)
    • 서울 1,083건, 경기 1,007건 상승세 뚜렷
  • 원인
    • 수도권 아파트 대출 규제 강화 (LTV 70%→30%) 로 인한 풍선효과
    • 오피스텔 대출 LTV 70%
    • 토지거래허가구역 내 매전차이 투자 가능
  • 주요 지역
    • 분당구 > 영등포구 > 송파구 > 마포구
  • 선호 평형
    • 전용 60~85m² 중대형 오피스텔 

 

✅ 생각 정리

  • 과거 상승장에서도 오피스텔은 대체 상품으로 인기가 있었다.
  • 특히 아파트 단지 내 별도 동으로 존재하는 오피스텔은 인프라를 같이 누릴 수 있기에 선호되었다.
  • 하지만 오피스텔은 아파트와 달리 발코니 확장의 서비스면적이 없다.
    • 그래서 같은 전용 59 타입이더라도 계약면적은 40평이고, 실제 평면은 방2개짜리 20평 평면이다.
    • 아래 예시는 여의도 중심부의 브라이튼여의도 41평 오피스텔 (전용 59m²)
  • 결국 사람들은 아파트라는 정답을 사고싶지만 대출규제로 차선책으로 오피스텔을 선택하고 있는 것이다.
  • 이는 오피스텔의 가치 상승이 아닌 유동성과 규제의 풍선효과에 기반한 상승으로 보인다.
  • 무엇보다 매도가 어려운 오피스텔(너바나님도 아직 강남 오피스텔을 매도하지 못했다고 들었다)은 유지 기간의 하자보수와 매도를 꼭 고려해야하는 상품이다.

 

 

✅ 떠오르는 질문 

  • 괜찮은 입지의 오피스텔에는 리스크는 없을까?
    • 아파트가 규제를 받으면 공급자와 매수자들은 다른 곳으로 눈을 돌린다. 일시적인 상승효과가 있게 되고 자연스럽게 공급이 과잉된다.
    • 이런 대체재들은 하락장이 왔을 때 더욱 가파르게 떨어지고 매수세가 거의 붙지 않았던 것으로 기억된다.
    • 과거 주택수에 포함되지 않고 대출도 90% 가까이 나왔을 때는 월세수익의 장점은 있었을지 모르지만 지금은 좋은 투자처는 아니라고 생각된다.
    • 입지가 좋은 오피스텔도 결국 아파트에 수요를 뺏기는 것이 일반적이다.

 

✅ 투자 적용점 

  • 오피스텔 투자 고려시 : 매도 가능성과 가격대를 인근 아파트와 비교해본다.
  • 매수 시기에 돈이 덜 들어간다는 이유로 오피스텔을 선택하지 않는다 → 아파트를 우선해서 본다. 

 

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✅ 2월 신문기사

✅ 3월 신문기사

 

 

 

 

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