26.03.17
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✅ 본
- 시뮬레이션 1 : 전세 낀 매물 (10억/6억/27년 6월 만기)
- 1. 매수 시점 : 초기 투자금 4억원
- 2. 보유 및 준비기간 : 세입자 6억원에 대한 자금 계획
- 3. 입주 및 보증금 반환 시점 : 생활안전자금 대출 1억 + 현금 5억 필요
- DSR 확인(생안대 1억도 DSR 40% 넘으면 안나옴)
- 규제 변화로 생안대 1억도 안나올 수 있음
- KB 시세 하락 리스크 (대출 한도 줄 수 있음)
- 시뮬레이션 2 : 반전세 낀 매물 (10억/3억/월120만원/27년 6월 만기)
- 1. 매수 시점 : LTV 70% 기준 4억 + 현금 3억
- 2. 보유 및 준비기간 : 주담대 대출 이자 월 140만원 (월세 수입 120만원으로 실제 지출 약 20만원)
- 3. 입주 및 보증금 반환 시점 : 생안대 1억 + 현금 2억
- 후순위 대출 가능 여부 확인 (세입자가 1순위, 은행이 2순위라 가능한 은행 체크)
- 방공제(소액임차보증금) 변수 : 방공제 합계보다 보증금 2억이 큰 경우여서 대상은 아님
- DSR과 월세 (대출 4억에 대한 소득 증비, DSR 40%)
- 시뮬레이션 3 : 월세 낀 매물 (10억/1억/월180만원/27년 6월 만기)
- 1. 매수 시점 : LTV 70% 기준 5.9억 (7억-방공제 1.1억) + 현금 3.1억
- 2. 보유 및 준비 기간 : 월 약 206만원 (월세 수입 180만원으로 실제 지출 약 26만원)
- 3. 입주 및 보증금 반환 시점 : 생안대 1억 or 현금 1억
- 취득세와 부대비용 계산도 필수 (10억 기준 3,300만원)
- DSR 벽 (5.9억 대출은 연봉이 최소 1.2억원 이상 필요
- 생안대 1억원은 주택당 연간 한도 (다른 주택으로 인한 대출 x)
- 이 전략들이 위험해지는 건 내 월급이 대출 원리금을 감당하지 못했을 때
- 입주하려는 집의 KB시세를 꼼꼼히 봐야한다.
- 주담대는 KB시세와 매매가 중 낮은 금액 기준으로 산정
✅ 깨적
- 생각보다 이렇게 구체적으로 시뮬레이션을 돌려보니 내가 놓칠 수 있는 부분도 체크하게 된다
- 대출은 생각보다 어렵고 복잡하며, 변수가 많을 수 있다.
- 추가 현금 확보도 필요하고 무리하면 안된다.
- 적용점 : 방향을 한정짓지 말고 1호기 매도 전략도 생각해보기
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