시세 #34 생각의 흐름대로 시세 파악하기 (아실 한바퀴)

26.08.13 (수정됨)

✅ 8.3 세제개편 이후로 물량이 늘었을까?

서울 전체 매물은 8/3대비 4,000개 정도 늘었고 대부분 매매 물량이다.
연초와 대비해 보면 전체 매물수는 1,000개 정도 늘었지만 전세/월세 물량이 5,000개 정도가 줄어들고 매매 물량이 7,000개 정도 늘었다.
시장의 걱정대로 전월세는 빠르게 줄고 있기에 수급 불균형이 발생하고 있다.
반대로 시장 정책에 따라 매매 물량은 늘어나기도 하는데 얼마나 효과가 있을지는 의문이다.
강남구는 8/3 이후 800개, 마포/동작구/노원구는 100개, 동대문구는 60개 늘어났다.
세제 개편이 아무래도 고가주택 타겟이다보니 상급지 위주로 매물이 나오고 있다.
실제로 원베일리에서는 저층 가격인 급매로 나오기도 한다. 하지만 마포나 성동에서는 어림도 없다.
초고가주택이 있는 상급지를 때리면 부동산 상승세가 잡힐까? 지나치게 벌어졌던 시장의 갭을 자연스럽게 매꿔주는 역할만 할 것 같다.
게다가 8.3 세제개편 초안 이후로 몇 가지 항목에서 강한 반발이 나오면서 수정 여지도 나오고 있다.
그렇다면 결국 15억 이하 구간에서 상승세가 나올 가능성이 높아보이고, 40억 초과에서는 조정이 일부 있을 수 있겠다.
결론 : 7% 정 늘었지만 1급지와 나머지 급지별/가격별 매물 개수와 가격변동을 지켜봐야겠다.

✅ 금액대별로 어느 지역 어떤 단지가 거래가 많이 되고 있을까?

아무래도 가격이 저렴할수록 거래가 많이 되겠지만 송파 헬리오시티와 리센츠, 파크리오는 정말 꾸준히 인기 많은 곳임을 알 수 있다.
대부분 노원구가 거래량이 터지고 있고 성북구, 강북구, 중랑구에서 일부 거래가 많이 되고 있다 (100건 이상)
14-15억대 : 신축, 대단지, 선호단지(대장) 위주로 거래가 활발하다.
- 서울원아이파크는 25평 없이 33평이상으로만 구성된 주복으로 알고있는데, 현재는 P 4-5억이 붙어서 18억이 호가다. 분양 당시는 고분양가 논란이 있었는데, 각종 교통호재와 신축에 대한 기대감이 붙고 있다.
- e편한세상서울대입구, 강서힐스테이트, 남산타운, 영등포푸르지오 등 사람들이 그 생활권에서 선호하는 대단지에 많이 집중되어 있다.
13-14억대 : 은평, 관악, 구로 위주로 보이고 양천, 강서, 양등포, 서대문 등 일부 보인다.
- 가재율 뉴타운 단지들이 연초에 거래되었던 걸로 보이고 현재는 15억에 거래된다.
- 나머지 단지들도 거래가 많이 되면서 지금은 1-2억 정도 오른 가격에 거래되고 있다.
- 하급지 중에서도 사람들이 좋아하는 신축이나 분양권(메디알레), 역세권 단지들이 많이 보인다.
12-13억대 : 관악, 은평, 구로구 등에서 선호 단지들 위주
- 아무래도 연식 좋은 단지들과 역세권 단지들, 선호가 높은 단지들이 많이 거래됐다.
- 4-5급지 위주로 상위권에 있는 단지들이다.
11-12억대 : 연초와 지금 분위기는 다르지만 관악구, 금천구, 은평, 성북구 위주다.
- 관악드림타운, 관악푸르지오가 11억대에서도 등장하고 있고 이는 한 단계 높이 올라간 것을 알 수 있다.
- 길음뉴타운 단지들이 거래가 많이 되었고 이러한 흐름이 아래에서부터 받쳐줘서 최근 길음센터피스도 20억을 찍었던 게 아닌가 싶다
10-11억대 : 조금 2선에 있던 단지들이 많이 거래된다
- 생활권 내에서도 선호도나 인지가 높지 않은 단지들이 많이 거래된 걸로 보인다.
- 아무래도 이 가격대에서 괜찮은 단지들은 빠르게 소진되면서 다음 가격대로 넘어갔을 것이다.
- 성북, 노원, 관악, 금천 중심으로 거래가 활발하다.
가격대별로 공통적으로 등장하는 단지들은 아무래도 시장의 수요가 있지만 천천히 거래가 많이 되면서 가격대를 높여나간 것으로 보인다.
반대로 인기가 많은 신축은 여기저기 등장하기 보단 빠르게 가격(호가)를 높여 거래가 잘 안되거나 높은 가격대에서 꾸준히 거래가 되고 있는 분위기다.
결론 : 연식과 생활권 선호도에 따라 가격대 점핑이 확실하다.

✅ 하락 요인은 없을까?

일단 하락 지표 중 하나인 입주물량/미분양을 살펴보면 될 거 같다.
입주물량은 당연히 부족하다.
- 특히 서울을 보면 공급이 가장 많은 2027년 1만 가구로 적정 공급량 4.6만호 대비 20% 수준이다.
- 2025년 적정 공급물량으로 공급되었음에도 시장에 큰 충격이 없었던 걸 기억해보면, 반대로 공급이 너무 없을 때 벌어지는 시장의 패닉은 상상하기조차 어렵다.
- 경기는 수요량 대비 낮긴 하지만 지난 2016년 이후로 꾸준히 수요량 대비 과공급이 되었던 만큼 완충 역할은 해줄 것으로 보인다.
미분양을 살펴보면 생각보다 서울이 많다.
- 미분양 1000건으로 지금까지 평균보다 살짝 낮은 정도로 보인다.
- 다만 2023년 이후로 꾸준히 미분양 매물이 쌓여있는 것으로 보인다.
- 강동구 300개, 강서구 100개, 구로구 130개 정도의 특이점이 보이고 나머지 강남/서초부터 시작해 노원구까지 대부분 0이다.
- 전체적인 미분양건이 아니라 지역, 주택의 형태(아파트가 아닌 것으로 보인다)에 따라 한 단지 내 미분양이 많은 것이 아닐까 싶다.
경기도 미분양이 13,000건 정도로 많아 보이지만
- 내부적으로 살펴보면 과천, 광명 등 선호지역은 0건
- 남양주 300건, 김포 1000건 등 크나큰 경기 안에서도 특정 생활권의 미분양 건으로 보인다.
- 양극화라는 말처럼 결국 사람들은 선호하는 지역 위주로 빠르게 수요를 빨아들이고 있다.
결론1 : 서울은 처음 경험하는 역대급 저공급 + 경기는 2011년대 이후 첫 공급 부족을 경험
결론2 : 미분양 건은 문제가 될 만한 개수는 아님 (선호지역은 아무 문제 없음=하락 요인은 아니다)

✅ 서울 분위기는?

2023년 이후로 매매 변동률은 (중간에 잠시 주춤하고는) 매우 가팔라지고 있다.
특히 전세는 더 무서운데, 2024년까지는 얌전하다가 2025년부터 엄청 가팔라져서 2026년에 매매 변동률을 따라잡았다.
지금의 매물 변화와 추세를 볼 때 결국 사람들은 대출이 제한적이기 때문에 저가 주택매수를 선택하거나 전월세를 살아야하는데 경쟁은 치열하다
- 결국 빌라로 쫓겨나거나 경기 외곽을 가야한다
- 뜨거운 수요로 서울 중심부나 메인 단지들의 전세는 많이 오를 것으로 보인다
- 전세자금대출이 제한적이더라도? 생각보다 현금부자가 많으니 가능해보이기도 한다
생각보다 구로, 금천보다 노원부터 움직이고 있고 (노원은 4.5급지에 가깝다고 봐야겠다) 한강벨트의 고가 생활권인 강남, 서초, 용산, 마포, 성동을 제외하고는 빨갛게 상승중이다.
강남권보다 강북권이 더 많이 상승하고 있고, 이는 키맞추기 과정으로 보인다.
특히 지금의 분위기가 고가주택을 겨냥하고 있다보니 사람들이 상대적으로 20억 이하로 많이 보고 있는 것 같다.
성북이 7/20→7/27 사이 0.8%나 상스한점은 강북권 0.8%와 같을 정도로 뜨겁다.
- 강서구 구로고도 0.7% 상승을 보이면서 추후 후행지표에서 이런 내용들이 충분히 반영될 것 같다.
결론 : 중하급지 위주로 가격이 오르고 있고 전세가 하방을 지지하면 매매가 자극이 될 듯 싶다.

✅ 2026년 시세