서울 입주 한복판에서 전세 맞춘 복기 [제이든J]

실전투자경험
25.03.11

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

안녕하세요. 제이든J입니다.

강동구와 동대문구의 입주장 한 복판에서, 구축 25평대 아파트 전세를 뺐습니다.

#전세의 3요소

- 가격 / 상태 / 조건

이렇게 3개를 집중적으로 고민하였습니다.

제가 투자한 단지를 편의상 A단지라고 하겠습니다.

@가격

1) A 단지내 전세

- 해당 단지 내에서 전세물건은 제꺼 단 1개 밖에 없었습니다. 임대사업자 물건 이외에는 아예 물건이 없었고, 임대사업자 물건은 3일 안에 바로 나갔습니다. 물건 가격 역시 최저가였습니다.

- 월세 물건이 경쟁물건이었습니다. 저층이긴 했지만, 전세 환산을 하면 제 물건과 가격이 비슷했습니다. -> 그럼에도 월세는 쳐다보지 않는 손님이 대부분이었고, 전세가 더 경쟁력이 있었습니다.

- 30평대의 전세와는 1억 이상 차이가 났기에 경쟁매물이 아니었습니다.

2) A 단지와 비슷한 가치 B단지 전세

- 가치가 비슷한 단지에 제 물건보다 1천만원 낮은 물건이 있었습니다. 수요층 자체가 다른 단지이긴 했습니다. 제 단지가 신혼부부가 더 선호하고, B단지는 초등학생 자녀가 있는 부부의 수요가 더 강했습니다. 수요층이 다르지만 경쟁매물이 존재는 하고 있었습니다. 딱 1개 있었지만요.

- A 단지와 비슷하지만 조금 더 좋은 C단지는 아예 제 물건보다 3천만원이 비쌌습니다.

3) A단지보다 조금 떨어지는 D단지

- D단지는 바로 옆에 붙어있는데 연식이 10년 뒤쳐집니다. 하지만 가격 자체는 제 물건보다 2천이 더 쌌습니다.

- E단지는 제 물건보다 소폭 떨어지는 단지이고 가격은 1천만원 더 쌌습니다.

@상태

- 장점 : 샷시, 화장실, 싱크대, 도배, 문짝, 탄성코팅 등등 부분수리로 깔끔했습니다.

- 단점 : 비확장, 부분수리

-> 근처 샷시가 되지 않은 집이 많았기에 해당 상태는 최상급까진 아니더라도 상급 정도는 되었습니다.

https://weolbu.com/community/2428421

@조건

매수를 할때부터 해당 지역의 공급이 많았던 것을 예측했습니다.

- 그렇기에 잔금기간을 길게 가져갔습니다. (현 세입자 퇴거후 3개월)

- 현 세입자 퇴거를 시키며 공실을 만들었습니다. (매수자 중도금 + 매도자 돈 = 현 세입자 전세금)

https://cafe.naver.com/wecando7/11365259

결론 :

- 가격 : 단지내 유일한 물건, 주변 전세도 별로 없으나 최저가는 아님, 하지만 해당 수요층 경쟁력 있음

- 상태 : 샷시까지 할 생각은 아니었지만, 수리를 할 거면 최대한 빨리 하고 깔끔한 상태로 손님에게 빨리 보여주는 것이 훨씬 좋았음

- 조건 : 공실로 만드니 정말 아무때나 집을 볼 수 있는 것이 유리했음. 공실을 길게 잡으면 기간 상관없기에 들어오는 수요층이 많을거라 생각했는데, 오히려 신혼부부들은 날짜 입주가 자유로워서 그 공실의 강점이 조금 퇴색된 느낌은 있었음.

#실제 타임라인

24.12.19 - 첫 전세 광고

24.12.31 - 매수

25.01.20 - 현세입자 퇴거 및 공실

25.02.11 - 수리 완료

25.02.17 - 부동산에 전세 광고 뿌리기 (잔금 약 2달 2주 전)

25.02.24 - 전세가격 1천만원 내림 (잔금 약 2달 전)

25.02.26 - 전세입자 가계약

25.03.01 - 전세계약

25.03.31 - 전세잔금

25.04.30 - 매매잔금, 등기이전

24.12.31 ~ 25.01.20

- 현 세입자 계실때 당일에 집을 못 봐서 놓친 손님 1팀

(집을 많이 볼 수 있는 기회를 만드는 것이 좋다)

25.01.20 ~ 25.02.11

- 공실로 만든 이후 수리가 안 되었을때, 말로 해도 손님들이 보고만 가심 -> 특히 베란다 더러우면, 벽면 누수를 의심함

- 수리는 최대한 빠르게 하고 집을 보여주는게 좋음. 부분수리일지라도 미리미리 수리 여부를 정하자

- 변화된 전세대출

25.02.11 ~ 25.02.16

- 2천 깎는 손님 그냥 받기로 했지만, 매수,매도 과정에서 전세대출 재확인

25.02.17

- 부동산 여러군데 뿌리기

https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

25.02.17 ~ 25.02.23

- 추운 날씨엔 손님들이 잘 가지 않는다.

- 단지에서 최저가를 샀기에, 제일 뒷동이었음. 실제 손님들은 이걸 알게 되고 기대보다 줄어 안하는 사람 많았음

25.02.23

- 1천만원을 내림

- 잔금을 알아봄

25.02.26

- 500만원 더 깎고 에어컨 2in1 + 가스레인지 요구

- 총 1500만원 더 깎고 에어컨 + 가스레인지 + 전세 복비 들어감

- 그럼에도 잔금 대비해서는 쌌다.

#복기

1. 전세도 조급하게 맞출 필요는 없었다.

이전까지 전세 손님들이 보고 가시는 경우가 많았기에, 저 역시 이번 손님을 놓치고 싶지 않다는 생각이 많았습니다.

특히나 데드라인이 2달하고 5일 남았던 상황이라서 마음이 더 그랬던 것 같습니다.

바로 다음날 1천만원 더 높게 들어오고 싶다는 손님이 계셨습니다. 가계약을 이미 넣고 진행중이라 아쉬웠씁니다.

2. 에어컨까지는 해줄 필요가 없었다.

제 집은 신혼부부가 주요 수요층입니다. 다음 세입자가 에어컨을 가지고 오고 싶다면, 이는 제가 철거해야하는 단점이 있습니다. 더해서 에어컨 고장시 제가 수리해야 한다는 단점도 있었습니다.

3. 단지의 물건 선호 수요를 명확하게 파악할 필요 있음

신혼부부가 대부분인 나의 집 수요라서, 날짜를 언제든 맞출수 있는 사람들이 많아 바로 결정하지 않았습니다. 보통 신혼부부들은 시간이 많고 정해져 있지 않아 다른 집을 더 많이 보고 계약은 안하시더라구요.

4. 전세는 날씨도 영향을 소폭 미쳤다.

전세입자분들은 느낌을 좀 중요시 하는 것 같았습니다. 신혼부부 수요가 많았기에 급할것도 없었고, 날씨가 추우니 별로 다니지 않으셨어요.

이게 명확한 상관관계는 모르겠지만, 날씨가 풀릴때 손님들이 좀 더 많았고, 전세도 빠졌습니다.

투자금 복기

- 2.5억 투자금 예상 (취득세 제외)

- 전세 1500만원 깎은후 투자금 2.65억

- +수리비 505만원 = 2.7억

- 취득세 + 매매 & 전세 복비 + 공실 관리비 = 1670만원

- 가스레인지 + 에어컨 = 100만원

총 투자금 2.88억

(예상치 2.65억원에서 약 2천만원 더 들었음)

몇번의 시도에 몇번 성공한다는 일련의 구성비,
이른바 평균 성공비율이 있다.
결국 해내는 사람들의 원칙 중

전세 빼는 것 역시 확률을 많이 높일수록 좋다는 생각이 들었습니다.

가격 : 가격을 낮추면 그만큼 수요층이 더 많아졌습니다.

상태 : 상태가 좋으면, 집을 청소 조금이라도 더 해두면 + 슬리퍼를 가져다 두면, 그 느낌을 좋아하는 손님이 좋아할 확률이 좀 더 올라갔습니다.

조건 : 집을 많이 볼 수 있는 여건이 세입자를 받을 수 있는 확률이 높았습니다. 입주 날짜가 정해지지 않았던 것 역시 높은 확률을 가져갔습니다.

대략적으로 정리를 해보면 저는 약 2개월간 30팀이 보았고 전세가 나갔습니다.

-> 임대인으로서 할 수 있는 것은 기다리는 것 밖에 없습니다. 다만 가격, 상태, 조건을 더 좋게 함으로서 확률을 높이고 기다리는 것이 전세 맞추는 과정이라는 것을 배웠습니다.

그럼에도 불구하고

- 매매가격 자체가 쌌기 때문에

1) 수리도 할 수 있었고

2) 전세 가격도 낮출 수 있었다.

- 미리 예상한 시나리오가 있었습니다.

1) 적정 전세가격 시나리오

2) -2천만원 전세가격 시나리오

3) -4천만원 전세가격 시나리오

이 것에 대한 시나리오와 그 투자금으로 더 좋은 단지를 해볼 수 있었나에 대해서 매수 전에 미리 해봤던 경험이 유효했습니다. 그럼에도 불구하고 제가 매수했던 단지가 저평가이며 좋았다는 것을 미리 생각을 해두었기에 심리적 타격은 적었습니다.

- 잔금이 가능해서 마음이 괜찮았습니다.

최종복기:
1. 전세의 3요소에 잘 맞추자. (가격, 상태, 조건)
2. 어차피 수리할 것이라면 빨리 수리하자.
3. 전세 복비가 더 든다고 망설이지 말고, 바로 여러 부동산에 뿌리자.
4. 전세 맞추는 것도 조급할 필요까지는 없다. (5시간 이후에 1천만원 더 높게 들어오겠다던 손님)
5. 세입자들은 날씨, 느낌도 중요한 것 같다.

앞으로 해야할 방향 :

빠르게 올라가는 것을 기대하지 않고, 대출 없이 대응이 가능했습니다.

장기보유 관점을 가져야 해당 물건에 대해 더 잘 보유할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

전세를 빼시는 모든 분들 응원하겠습니다.

<생각/마인드/관계>

이든의 상상은 현실이 된다.

조장을 하는 이유 3가지

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