#52 다주택자 양도세 중과, 5월 급매를 기다리는 분들이라면 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

요즘 부동산 뉴스나 커뮤니티를 보면

온통 5월 급매 이야기뿐입니다.

“5월 9일에 다주택자 양도세 중과 유예 끝나니깐

그 전에 집주인들이 물건 던지지 않을까요?”

지난 9일이었죠. 정부의 경제 대책 발표에서 

그동안 1년 단위로 연장하던 다주택자 중과 유예 내용이 

쏙 빠지면서 시장이 발칵 뒤집혔습니다. 

물론 정부가 급하게 아직 결정된 바 없다고 해명했지만

시장에는 이미 미묘한 긴장감이 흐르기 시작했습니다.

‘양도세? 그게 왜 중요한건데?’

‘그래서 5월에 급매 쏟아지나? 좀 더 기다려볼까?’

라고 생각하시는 분들도 많으실 것 같아요.

오늘은 이 이야기를 쉽게 풀어보려고 합니다.

양도세 중과, 얼마나 무섭길래?

다주택자 양도세는 말그대로 집을 여러채

가진 사람들이 시세차익을 내서 

집을 팔 때 세금을 더 많이 매기겠다는 제도인데요.

‘세금 좀 더 내는 거 아니야?’라고

생각하시는 정도라면 큰 오산입니다.

이건 수익을 조금 쉐어하는 수준이 아니라

나라에 집을 헌납하는 수준이 될 수도 있거든요.

기본 양도세 : 6~45%(차익 구간에 따라)

다주택자 중과 추가 세율

• 2주택자 +20%p
• 3주택자 +30%p

여기서 지방소득세 +10%까지 붙으면

실효세율이 최대 약 82.5%까지 올라갈 수 있는 것

예시를 하나 들어볼게요.

다주택자 A씨가 서울(조정대상지역) 아파트를 팝니다.

매수 가격 : 6억 원

매도 가격 : 9억 원

양도차익(번 돈) : 3억 원

그럼 번 돈에 3억원에 대해 세금이 어떻게 달라지는지 볼게요.

Case 1. 지금처럼 유예 받았을 때(일반 과세)

• 기본세율(6~45% 적용)
• 이것저것 공제하고 계산하면 세금 약 9천만 원~1억 원
• 내 손에 들어오는 돈 : 약 2억 원

Case 2. 5월 이후 ‘중과세’ 받을 경우(3주택 가정)

• 기본세율 +30% 중과(최고 세율 75%+지방세 별도)
• 세금 약 2.1억원
• 내 손에 들어오는 돈 : 약 9천만원

차이가 확실히 느껴지시나요?

시기를 놓쳤다는 이유 하나만으로 

내 수익 1억 원 이상이 허공으로 사라집니다.

수익률이 반토막이 나는 상황이 되면서

3억을 벌었는데 세금을 떼고 나니 1억도 안 남는 상황,

이 돈으로는 서울은 커녕 경기도 상급지를 

전세끼고 매수하기에도 애매해지는거죠.

즉, 집을 여러 채 가진 사람이 팔면

이익의 절반 가까이를 

세금으로 가져갈 수 있는 상황이 되는겁니다.

그럼 내가 매도자라면

어떻게 할까?

그럼 파는 사람 입장은 어떤 생각을 할까요?

‘그럼.. 차라리 안 팔고 버텨볼까?’

‘내가 감당할 수 있을까?’

‘그냥 아들한테 물려줄까?’

일부 전문가들은 5월 9일 이후에 

중과세가 부활할 수 있으니 그 전에 

매물이 쏟아질 것이라고들 이야기합니다.

논리적으로 그럴 수 있지만

그럴수도 아닐 수도 있습니다.

이유는 우리는 이미 지난 상승장에서

무서운 학습 효과를 경험했기 때문입니다.

지난 상승장 정부가 “세금 때릴 테니 파세요”라고 할 때

시장은 어떻게 반응했을까요?

첫번째로 2021년 6월, 양도세 중과 시행을 앞두고

다주택자들은 매물을 던지기 보다 

오히려 거둬들였습니다.

세금을 때리니 오히려 매물이 사라진겁니다.

매물 잠김 현상이 심화되면서 

오히려 호가가 상승하기 시작했습니다.

두번째로 파느니 자식들에게 증여하는 

움직임이 커져가기 시작했습니다.

양도세 70~80%를 내느니 

차라리 증여세(10~50%)를 내고

자식에게 물려는 게 이득이라고 판단한거죠.

세번째로 버틴 사람은 자산이 2배가 됐습니다.

가장 무서운 이야기는 이거였습니다.

그 때 세금보다 끝까지 버틴 사람들은 자산이

2배가 되는 경험을 하게 되었습니다.

그래서 계속해서 자산을 갖는 것에 있어

본인이 감당 가능한 자산을 지킬 수 있는 체력이 

얼마나 중요한지를 보여주는 사례입니다.

지금 다주택자들은 지금 급매로 팔아서

몇 억 아끼느니 세금을 더 내서라도 버텨서

집 값을 오르는 걸 벌겠다는 생각을 할 수도 있는겁니다.

그래서 5월까지 기다려볼까요?

아니면 지금 사야할까요?

그럼 어떻게 해야 할까요?

막상 여론에서 들려오는 5월 급매 이야기를 듣고

기다리는 게 좋을까, 아니면 지금 사는 게 좋을까요?

정답은 아무도 모릅니다.

정말 버틸 수 없는 사람들은 급매로 

물건을 던질 수 있는 시장이 올 수도 있고

그러지 않을 수도 있어요.

오히려 이럴 때 일수록

매도자와 매수자는 정확하게

내 자산 계획을 세우는 게 중요한 때인 것 같습니다.

매도자라면 내 물건의 자산 계획을 세우고

매도 시점 규제 여부를 확인하세요.

양도세는 언제 샀느냐보다 파는 날이 

규제 지역인지 아닌지도 중요하기에 정책을 지켜보시고

계획을 세우시면 좋을 것 같습니다.

매수자라면 규제, 비규제 지역 나눠

타이밍보다 가격을 보세요.

저도 매달 투자 가능한 단지들을 

규제, 비규제 지역으로 나눠서 보고 있는데요. 

실제 현장에서 거래가 이루어지는 모습들을 보니 

‘더 떨어지겠지’라는 막연한 기대감보다는

지금 할 수 있는 기회가 있다면 

멈춰 계시지 않으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

어제 매도 강의를 듣고 나니

저조차도 쏟아지는 뉴스에 휘둘리는 

우리들의 모습이 보이더라구요.

확실히 투자는 불확실성에 베팅하는게 아니라

현재 가치에 베팅하는 것이라는 말이 떠오릅니다.

과거의 세금 때문에 이러지도 저러지도 못하는

상황에 놓이셨던 분들이라면

매수할 때부터 매도 전략까지 세워하고

지금 무주택자분들이라면 뉴스에 휘둘리지 마시고

실제 거래 가격과 호가 가격의 격차가 커진 만큼

현장에 나가서 가치 대비 좋은 물건을 찾는 데 

집중하시면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

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#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

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