2.12 양도세 중과 유예 종료 및 보완 대책 총정리(f.자모멘토님 영상) [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

최근 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 및

보완책 발표로 시장에 묘한 긴장감과 기회가

동시에 감돌고 있는 느낌이 들기도 했습니다.

결론부터 말씀드리면 현 규제에 있어서

중요한 포인트로 보셔야할 점은 딱 2가지입니다.

▶︎앞으로 3개월 내집마련 골든타임이 될 수 있는 이유

다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완 추진으로 

다주택자 매물이 시장에 나올 수 있기에 이 매물들 또한

무주택자에게 매수 기회가 될 수 있기 때문입니다.

▶︎무주택자가 다주택자 매물을 매수할 때 주의할 점

현재는 대출 규제상 전세보증금 반환 대출 한도가 

1억으로 제한되어있기 때문에 추후 실거주 입주 시 

필요한 현금 마련 계획까지 세워야합니다.

그리고 무엇보다 세낀 매물 매수시, 생애최초 혜택은

받으실 수 없기 때문에 비교 평가가 필요합니다.

이 대책에 있어서 월부 유투브에서 

자모멘토님께서 구체적으로 정리해주신 것들이 있어서

자세히 풀어주신 내용들을 바탕으로

알기 쉽게 3가지로 나누어서 

현재 규제 상황들을 정리해보려고 합니다.

1)WHY : 왜 이 대책이 나왔을까?

2)WHAT : 주요 내용은 무엇일까?

3)HOW : 그럼 우리는 어떻게 해야할까?

#1 WHY

왜 이 대책이 나왔을까?

사실 정부의 목표는 명확해보입니다.

다주택자가 쥐고 있는 매물을 시장에 풀어서

집값을 안정시키고, 현재 세가 껴있어서

팔지 못하는 매물을 현장에 나올 수 있도록 해서

우리들의 답답함을 줄여주겠다는 건데요.

먼저 양도세 중과 대책에 있어서는

영상에서 멘토님이 설명해주셨던 

민간 임대주택 제도에 대해 

먼저 이해하셔야하는 부분이 있습니다.

2017년 8.2 대책으로 나왔던 이 제도는

지금처럼 전월세가 부족했던 시장,

개인이 놓는 임대를 정부에 등록해서

시세대로 올리지 않고 5%씩만 올리게 하고

이 임대를 4~8년까지 유지하면

양도세, 종부세, 재산세 감면 등 각종

세금 혜택을 주는 제도였는데요.

쉽게 이야기하면 2017년에서 

최장 8년까지 유지하면서 혜택을 받았던 

다주택자 입장에서는 5월 9일 만기일이 지나면

이제 이 혜택들을 받지 못하게 되는 

상황이라고 보시면 됩니다.

그렇게 되면 양도세가 상당히 중과되는데요.

2주택자는 +20%p = 최고 적용 세율 71.5%

3주택자는 +30%p = 최고 적용 세율 82.5%

중과가 적용되는 순간,

장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 사라지게 되면서

예를 들어, 양도차익이 10억이라면

지금 매도하게 되면 세금이 약 3억이라면

5월 9일 이후 중과되면 세금이 약 8.2억으로

수익의 80% 이상을 세금으로 내게 되는 겁니다.

(어마무시한 차이죠?)

그런데 현재 토허제 규제상 세낀 매물은 팔 수도 없는 상황,

현재 실거주자들이 매수할 수 있는 매물도 적어지니

기존 5.9일 이전에 잔금까지 해야 하는 상황에서

매도할 수 있는 기간을 늘려주고,  

세낀 매물을 매수할수 있도록 공급의 일부로 정부에서 

보완책을 내놓은 상황이라고 보시면 됩니다.

📌 POINT

기존 5월 9일까지 잔금을 다 치뤄야 중과 면제

→ 5월 9일까지 계약만 해도 인정

#2 WHAT

주요 내용은 무엇일까?

이 보완책의 가장 큰 특징은 

무주택자 한정으로 다주택자의 세 낀 매물을 

매수할 수 있도록 해준다는건데요.

한시적으로 진행하는 이 보완책의 조건을

크게 4가지로 정리해볼 수 있어요.

기한 : 2026년 5월 9일까지 계약 체결(토허제 지역은 허가기간(2~3주) 고려 → 4월 말)

대상 : 다주택자가 보유한 조정대상지역의 주택을  무주택자에게만 매도 가능

입주 기한

기존 규제 지역(강남, 서초, 송파, 용산)→ 5.9 이전 계약시, 계약일로부터 4개월이내 입주

신규 규제 지역(나머지 조정 지역)→ 5.9 이전 계약시, 계약일로부터 6개월이내 입주

세낀 매물 매수시 실거주 의무 유예

원래는 즉시 입주해야하지만 최초 계약일 종료일(최대 28년 2월 11일)까지 입주

✔︎ 여기서 주목해야할 점들은

다주택자의 세낀 매물을 매수할 때입니다.

“무주택자한테 팔려면 세입자 나갈 때까지만 이해해줄게.

근데 아무리 늦어도 28년 2월 11일(발표일로부터 2년)

이전에는 직접 들어가서 살아야해”

라고 정부가 실거주 의무 유예를 준 기간인데요.

단, 몇 일 차이로 운명이 갈릴 수도 있습니다.

예를 들어볼게요.

A주택 : 세입자 만기 26.2.9

2년을 재계약해도 28.2.9일 만기 → 2.11일 이전이니 

세 낀 상태에서도 매도를 할 수 있어요.

B주택 : 세입자 만기 26.2.13

2년을 재계약하면 28.2.13일이 되니

데드라인 11일에서 딱 이틀을 넘기게 된다면

이 집은 세 낀 채로 무주택자에게 팔 수도 없는겁니다.

그렇기 때문에 영상속에서 멘토님이

이야기 해주셨던 것처럼 

이 기간을 지나면 이후에 

팔지도 못하는 상황이 오기 때문에 

세입자 만기가 2월 11일 이후인 급매들이 

나올 수도 있기에 또 하나의 기회가 될 수도 있습니다.

📌 POINT

기한은 5.9일 계약일이지만, 토허제 허가(2~3주) 

4월 말까지는 계약이 완료되야하는 상황

세입자 만기 2월 11일 이후의 매물들은

급매로 나올 수 있다는 점

#3 HOW

그럼 우리는 어떻게 해야할까?

그럼 여기까지 상황을 정리해서

우리가 이번 보완책에서 어떻게 해야하는지

3가지로 나눠서 정리해볼게요.

1)세입자 만기가 급박한 급매물 등장

세입자 만기가 임박해서 급하게 팔아야하는 

다주택자의 급매물이 있는지 확인해볼 수 있구요.

2)냉정한 현금력 확인

현재 전세보증금 반환 대출 한도는 

1억 원으로 제한되어있기에 나중에 입주해야할 때

세입자에게 돌려줄 현금이 충분한지를 

반드시 계산하고 매수해야한다는 점입니다.

3)생애 최초 혜택 VS 세낀 매물 비교

무주택자에게 주어지는 생애 최초 LTV 70% 혜택과

이번 세 낀 매물 매수 기회 중 본인에게

실질적으로 어떤 것이 유리한 지 따져봐야합니다. 

먼저 현재 대출 규제 상, 전세보증금 반환 목적으로

나오는 대출이 1억원 밖에 되지 않기에

예를 들어 매매가 10억, 전세가 6억 껴있는 매물을 사면

나중에 실입주를 할 때 전세금 6억을 돌려줘야하는데

대출이 1억밖에 나오지 않는 상황이라면 

그 때는 현금이 5억 정도가 필요한 상황이 될 수 있어요.

그렇다면 그 집을 사기 위해 필요한 돈은

4억(매매가 - 전세가) + 실입주시 필요한 현금 5억으로

10억 집을 사기 위해 9억이 필요한 상황이 됩니다.

오히려 현재 DSR과 LTV 모두 

생애최초로 70%까지 가능한 분들이라면

현재 갖고 있는 현금 4억에 대출 6억까지 받아

10억의 집을 매수할 수도 있는 상황이니

나에게 유리한 선택이 어떤 것인지 명확하게

비교하는 것도 필요합니다.

📌 POINT

냉정한 현금력 확인(전세보증금 반환 대출 한도 현재 1억원)

입주시 돌려줘야할 전세보증금 자금 확인

생애 최초 혜택(LTV 70%) vs 세낀 매물 비교

이렇게 크게 3가지로 나눠서 자모멘토님이

설명해주셨던 이번 2.12 정부대책에 

대해서 정리해봤는데요.

무엇보다 중요한 건 현재 무주택자분들에게는

이전보다 매물도 많아진 상태에

선택지가 많아졌다는 점에서는 좋지만

또 한 편으로는 아쉬운 점들도 많이 보이기도 합니다.

실거주 의무와 대출 규제라는 변수가 

여전히 존재하고 있기에 시장의 혼란 속에서도

본인만의 명확한 기준을 세우고 내 집 마련을 

적극적으로 검토하시면 좋을 것 같습니다.

이번 정책 발표에 있어서 한 장으로

정리해놓은 파일도 함께 올려놓을 테니

꼭 영상과 함께 보시면 좋을 것 같아요.

현재 고민이 되시는 분들이 많기에

구해줘월부 시청자 선착순 1,000명을 초대해서

무료 투자 전략 라이브에 초대해주신다고 하니

적극적으로 참여해보셔도 좋을 것 같습니다.

https://weolbu.com/product/5025

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다

#33 당신의 직업은 무엇인가요? 세입자 면접까지 본다는 요즘 시장

#34 거래량 적은 아파트 사도 될까요?

#35 그냥 너무 힘들고 재미없어요. 저만 이런가요?

#36 그 때 영끌했다면.. 제 인생은 이렇게 달라졌습니다

#37 서울 아파트, 외국인들에겐 2% 바겐세일 중

#38 낮엔 직장인, 밤엔 월부인 : 이중생활의 기술 

#39 지금 시장, 전세 없다고 안심하면 안 되는 이유

#40 놓친 물건 때문에 울고 있을 동료에게

#41 판교급 공급 물량과 청약통장 무용론

#42 이미 6년 전부터 너나위님이 알려주신 투자법

#43 대형, 소형 평형 둘 다 투자 가능해요(단, 이건 체크하세요)

#44 3040, 지금부터 5년이 중요한 이유

#45 3기 신도시, 왜 계약을 포기하게 될까

#46 구축 전세가 오르기는 할까요?

#47 규제 이후, 오피스텔로 몰리는 사람들

#48 입지 좋은 구축 vs 외곽 신축

#49 바로 투자로 이어지는 2가지 협상법

#50 하루도 쉬지 않은 선택이 3억이 되기까지

#51 서울 아파트는 집이 아니라 계급이 되었다(f.추적 60분)

#52 다주택자 양도세 중과, 5월 급매를 기다리는 분들이라면

#53 서울 실거주 vs 비규제 지역 투자 - 당장 투자가 가능한 계획법

#54 지금은 매수도 매도도 좋은 기회 - 못난이 인형

#55 3주택인데 양도세 0원? 꼭 체크해야할 비과세 1-2-3 법칙

#56 2.12 양도세 중과 유예 종료 및 보완 대책 한 판 정리