싱글 투자자의 실전반에서 했던 서울4급지 2호기 투자 [제이든J]

초보경험담
24.12.31

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

24년 12월 31일 저는 서울 2호기 계약을 마치고 왔습니다.

2호기.png

현재 제가 글을 쓰는 시점으로부터 불과 2주도 채 되지않았던 시점, 저는 자기비하를 하려고 했던 저를 발견하였고 그에 해당하는 글을 썼습니다.

엉망진창이었습니다. 가치평가는 제대로 된 것 같지는 않고, 매일 시세트래킹, 시세스캐닝, 전수조사는 한다지만 제대로 하는 것인지 의문이 들 정도였으니까요. 싸다고 생각되는 물건이 보이지 않았고 이게 맞는 것인지 잘 몰랐거든요.

그런데 시간은 지나가고 있었고 제 마음은 점점 조급해졌던 것 같았습니다.

12월은 기회의 달입니다.
제주바다님 지기15기 4주차 강의중
https://cafe.naver.com/wecando7/10331971

이 말이 제 기억에 남아있었습니다. 2023년의 12월에는 족저근막염으로 움직이지 못한다는 핑계로, 그렇게 23년의 12월을 흘러보냈던 것 같습니다.

그런 아쉬움이 있었기에 24년의 12월은 그냥 보내고 싶지 않았습니다. 그런 마음과 달리 저는 준비가 된 것 같지 않았어요.

그렇게 투자를 어떻게든 헤치우고 싶다는 감정도 들었던 것 같습니다.

마치 저를 갉아먹는 감정이 드는 것 같은 그때, 저를 돌아보고 글을 써봐야겠다는 생각이 들었고, 여태까지 멘토, 튜터님들에게, 그리고 책에서 배웠던 구절을 떠올리며 마음을 다잡아보는 시간을 가져보았습니다.

자기비하를 하려는 것 같은 나에게

그렇게 24.12.19 08:58 해당 글을 썼고, 바로 그날 저녁, 갑작스럽게 저에게 서울 2호기 투자 후보단지가 찾아옵니다.

바로 전화를 걸었고, 매물예약을 했고 다음날 저녁에 볼 수 있다는 말에 24.12.20일 금요일에 매물을 보러가기로 예약을 했습니다.

그리고 24.12.19 목요일 오후에 바로 해당 단지가 얼마나 싼지, 가치가 적절한지 매물문의 양식에 전부 써넣으면서 확인을 해보았습니다. 이 물건이 상태가 괜찮고, 조건이 전화로 듣던대로 괜찮다면 진행해봐도 괜찮다는 생각이 많이 들었습니다.

몇번의 시도에 몇번 성공한다는 일련의 구성비,
이른바 평균 성공비율이 있다.
결국 해내는 사람들의 원칙 중

그렇게 몇번의 시도에 갑자기 저에게 기회가 찾아왔습니다. 자기비하를 할 것 같다는 글을 쓴 그날 오후에요.

#갑자기 찾아왔지만 확신을 더하고 싶었습니다.

이 갑자기 찾아온 물건이 정말 갑자기 찾아와서 싼지 비싼지에 대한 확신은 부족했습니다.

그럼에도 지금은 저평가라는 시장이라는 것을 월부를 통해 배웠고, 자산을 취득하는 것이 우선이라는 전략이 저의 기저에 있었습니다.

거기에 해당 물건은 제가 협상을 붙어보고 싶을 정도의 매력이 있었습니다. 협상도 붙어보지 않고 그냥 흘려보내기에는 후회가 남을 것 같았습니다.

사실 뭘해도 아쉬운 부분이 있을거니까
무엇이든지 후회가 남지 않는 방향으로
결정하려고 노력해보고
스스로 순간순간을 잘 정리해두세요
오렌지하늘 튜터님

지금 이 단지에 대해 정리를 해서 매물코칭을 받고 OKAY가 된다면 투자를 할 것인지에 대한 고민을 튜터님께서 화두를 던져주셨습니다.

큰 돈이 들어가는 것은 맞는데 성급하게 하는 것은 아닐지 저를 되돌아 볼 수 있었습니다.

그렇게 지금 이 물건을 투자한다는 것에 대한 장점과 단점을 차분이 쓰면서 되돌아 보는 시간을 가져볼 수 있었습니다.

매물코칭후기 중 https://cafe.naver.com/wecando7/11362779

그렇게 저는 이번 과정을 협상까지 붙어보고 투자 후보로서도 가져가보고 싶었고 50만원을 내더라도 매물코칭을 받고싶다는 결론을 내렸습니다.

#물건이 날아갈까 두려웠지만 도전해보고 싶었습니다.

매물코칭을 금요일 10시에 결제를 했다면, 그 다음주 월요일에 매물코칭을 받을 수 있었습니다.

즉 주말 사이에 해당 물건이 날아갈 수 있는 리스크가 있었어요.

그렇기에 이 물건이 좋다고 해서 마냥 매물코칭만 기다리는 수동적 포지션으로는 안된다고 생각했습니다.

금요일 당시 상황을 보면

금요일(24.12.20)

- 낮 : 투자자 1명 붙음 월요일까지 기다려달라고함

- 7시 : 이든 + 투자자 1명 같이 매물 봄

토요일(24.12.21)

- 2시 : 투자자 한 팀

- 3시반 : 신혼부부 한 팀

이렇게 해당 물건의 가격이 쌌기 때문에 경쟁자들이 많이 붙어있었습니다.

그리고 이는 주말 사이에 물건이 날아갈 수 있다는 생각에 매물코칭 결제를 하는 것이 맞을까 주저하게 되었습니다.

1호기를 하기 전이었다면 아마 저는 더 조급했을 것도 같습니다.

그 당시에도 주말에 손님이 2팀 붙었다는 말에 부동산 사장님이 저를 조급하게 만들었었거든요.

이번에는 그렇게 하고 싶지 않았습니다.

그렇기에 지금 상황에 대한 객관적인 인식을 해봐야 겠다는 생각을 했습니다.

그 후에 제가 할 수 있는 것은 무엇이고 어떤 것을 중점적으로 포인트에 맞춰 움직여야 하는지 정리해보았습니다.

첫째, 실거주자는 해당 물건을 매수하기 힘들다는 판단을 했습니다.

1) 현재 대출이 나오지 않음을 매임을 하며 여러 부동산 사장님께 확인했었습니다.

2) 현금이 있는 신혼부부라도 해당 물건은 구축이고, 지금 시장에서 2일안에 섣불리 매수 의사결정하기 쉽지 않다고 생각했습니다.

둘째, 투자자들 사이에서 내가 먼저 협상력 우위점을 가질 수 있다고 생각했습니다.

1) 사장님과 이야기를 정말 많이 했습니다. 전화로도 했고 현장에서도 시간을 많이 보냈습니다. 예의바르게 행동했습니다.

2) 제가 중요하게 생각하는 협상 포인트를 미리 협상에 들어갔습니다. 매물코칭 가이드 받기 전에요.

협상은 언제나 해볼 수 있습니다.
권유디 튜터님 지방투자실전반 18기 4강중
https://cafe.naver.com/wecando7/10172595

이전에 권유디 튜터님께서 협상은 언제든지 해볼 수 있다는 말이 기억났었습니다.

저는 언제나 준비가 전부 되어야만, 매물코칭을 통과해야만, 튜터님이 된다고 할 때만 협상을 해봐야 하는 것은 아닌가 수동적인 생각을 가지기도 했습니다.

물론 사지 않을 물건에 대해서는 협상을 하지 않는 것이 맞습니다. 하지만 이전에 이 물건의 매수에 대한 장점, 단점에 대한 저의 생각정리가 목요일에 이미 되었고, 금요일에 전수조사를 하면서 조금의 확신을 더 얻었기에, 이정도 물건이면 협상에 붙어 봐도 될 매력적인 물건이라 생각이 들었습니다.

그런 물건에 조금의 확신을 더 들기 위해서, 해당 단지 뿐만 아니라 옆에 있는 단지들의 부동산에 모두 들어가보았습니다.

매물 몇개 보는지 중요한 것이 아닙니다.
조건이 좋고 가격이 협의 될 수 있는지가 중요해요
제주바다님 신투기3기 3강중
https://cafe.naver.com/wecando7/11273957

제주바다님이 해주셨던 말을 떠올리며, 실제 매물을 더 많이 보는 것이 아니라, 제가 협상에 들어가는 1순위 물건 보다 더 좋은 물건, 조건이 있는지 부동산 마다 들어가보았습니다.

그 결과 제가 협상하고 있는 1순위 물건이 현시점에서 가장 좋은 물건임을 다시 한 번 확인 할 수 있었고 이 물건이 괜찮다는 조금의 확신을 더 가질 수 있었습니다. 불과 제가 사용한 시간은 2시간이 채 되지 않았습니다.

#이 물건이 나에게 오게 된 프로세스 복기

1. 해당 물건의 가격을 내린지 2일차가 되었던 날 제가 해당 물건을 볼 수 있었습니다. 1주일을 넘기지 않았습니다.

2. 매물에 대한 상황을 전화임장을 통해 약 1시간가량 통화를 했고 자세한 상황을 하나라도 더 알게 되었습니다.

3. 최대한 빠른 시일 내에 사장남과 약속을 잡고 물건을 보았습니다.

4. 매물을 보기 전에 해당 단지에 대한 가치와, 매물문의 양식을 모두 채워넣었습니다.

5. 현재 제 경쟁자에 대한 상황인식을 지금 시장상황과 맞물려 생각해보았습니다.

6. 매물을 보고 나서 사장님께 예의바르게 행동하며 사장님과 1시간을 더 시간을 보냈습니다.

7. 매물 보고 온 후에 바로 매물코칭 양식을 제출한 후 월요일 가장 빠른 시간에 매코를 받았습니다.(속도전도 중요하다는 생각)

8. 토요일에 바로 협상에 들어갔습니다. 가격은 말하지 않고 조건을 우선순위로 두었습니다.

9. 일요일도 조급하지 않고 명분을 만들어 시간을 벌었습니다.

10. 매물코칭을 받고 나서 우선순위에 의해 협상에 들어갔습니다.

11. 최후의 순간에 가격협상을 던졌습니다. 그리고 저 역시 양보를 먼저 해드렸습니다.(중도금, 공실시 공과금)

그중에서 이번에 가장 컸던 전략 2가지는 아래와 같다고 생각합니다.

상대측이 에너지와 상당한 시간을
투자하게 만든 다음,
맨 마지막에 협상하라
협상의 기술1 중

사장님께서는 말을 많이 하시는 사장님이었습니다. 그렇게 말을 많이 하는 사람은 최대한 호응해주며 들어주는 사람에게 호감을 가집니다. 특히 일처리가 똑부러지거나 여우같은 사장님이 아닌 사람의 호감에 의해, 친밀감을 느끼시는 스타일이라고 판단 되었습니다.

그렇게 전화로도 사전에 1시간가량 통화를 하였고, 만나서 30분 정도 물건을 보았습니다. 그리고 사장님 사무실이 먼 곳인데 거기까지 차를 얻어타고 1시간 가량을 더 이야기 하였습니다. 사장님 부부가 같이 오셨었고, 사장님들의 개인적인 이야기, 부동산 하기 전에 월급쟁이 시절 대기업 다니시던 이야기, 지방 고향에 살았던 이야기에서 저 역시 공통점을 찾으려 했고 동질감을 찾으려고 노력했습니다.

사장님께서는 어차피 투자자들만 문의가 오고 조건이 모두 같다고 계속 솔직하게 모두 오픈하셨었거든요. 그래서 이건 같은 조건이면 시간을 많이 보내는 쪽이 좋겠다는 생각이 들었습니다. 우선 저의 사람적 호감도를 심어주고자 하였습니다. 사장님의 말씀에 경청하고 호응하고, 맞는 말씀이라는 대답을 드렸습니다.

거기에 전세가 과연 잘 빠질까요? 라는 걱정을 저는 계속 비추었습니다. 투자에 대해 설명을 해주시는 사장님께서는 전세 걱정을 하는 학생인 저에게 이 문제를 해결하고 싶어하시는 마음이 들게끔요. 결코 제가 먼저 조건에 대해 이야기 하거나, 가격 협상을 하지는 않았습니다. 그저 이 물건에 대한 관심과, 전세 빠지는 것에 대한 솔직한 걱정을 늘어놓았고, 나머지는 경청하였습니다.

협상시 중요한 것은
우선협상 범위를 설정하는 것이다.
월급쟁이 부자로 은퇴하라 중

저는 해당 물건이 가격적으로는 싸다는 생각이 많이 들었습니다. 하지만 리스크는 전세를 맞춰야 한다는 것이었습니다. 현재 해당지역에 전세시장이 마냥 좋다고 볼 수는 없었기 때문입니다.

가격은 이미 싸기 때문에 우선순위 협상을 가격이 아닌 전세 맞추는 조건에 포커스를 두었습니다.

현재 임차인이 나가서 공실을 만들 수 있는지 여부, 그리고 잔금기한을 최대한 많이 늘릴 수 있는지에 대해 토요일에 협상에 들어갔습니다.

첫째, 제가 전세는 책임지고 빼겠다는 태도를 보였습니다. 1) 전세금을 1천만원 낮출수도 있다는 전략 2) 해당 물건을 수리해서라도 전세를 맞추겠다는 의지를 사장님께 보였습니다.

월부에서는 매수자가 전세에 대한 책임을 당연히 지겠지만, 현실에서는 그렇지 않은 진상들이 있을 수도 있습니다. 그렇기에 만에하나 그런 의심을 덜어드리고자 하였습니다.

둘째, 그런 전세를 빼기 위한 협의를 얻어내고자 했습니다. 명분없이 그냥 잔금기한을 지르지 않았습니다.

아주 사소하더라도 명분을 만들었습니다. 1) 6월 1일 기준으로 소유주가 재산세를 내기 때문에 그 전인 5월 말까지 기한을 주시면 안되겠냐는 운을 띄웠습니다. 2) 혹시라도 그 전에 전세가 맞춰지면 잔금기한을 당겨서 할 수 있음을 알려드려 보았습니다.

셋째, 현재 세입자를 내보내고 공실로 만들어 언제든지 세입자를 맞출 수 있는 조건을 만들고자 했습니다.

일정 부분 이상의 중도금을 빠른시일내에 매도자에게 드리면, 매도자가 그 돈을 합쳐서 현재 세입자를 내보내기로 협의를 보았습니다. 그 일자로 부터 5월 말까지 잔금기한을 가지되, 그 전에 전세입자가 구해지면 잔금을 당겨서 치룰 수 있다는 조건을 만들었습니다.

가격 자체는 싼 물건에 전세가 리스크였던 물건이었습니다. 이 물건의 최우선 협상 포인트는 전세를 어떻게 맞출것인가 라는 생각에 해당 협상을 우선 협상포인트로 가져갔습니다.

그리고 전세를 빼기 위해서 일부분 수리해야 할 것들을 말씀드리며 200만원만 빼달라고 제일 마지막에 가격적 협상을 시도해보았습니다. 사장님께서 오히려 100만원을 더 빼주셔서 사장님이 가능하다고 말하신 가격보다 300만원을 빼주셨습니다.

결국 네이버 광고가보다는 1300만원 빠진 가격이며, 여름에 올려두었던 가격 대비해서는 5300만원 빠진 금액으로 매수를 진행할 수 있게 되었습니다.

#운이 좋아서 계약하게 된 제가, 그 운을 기다리시는 분들께

지금까지 한 100편 넘는 작품을 해왔습니다. 어떤 작품은 성공하기도 하고 어떤 작품은 심하게 망하기도 하고 또 어쩌다 보니까 이렇게 상도 받게 해 준 작품도 있었습니다. 100편 다 결과가 다르다는 것은 너무 신기했습니다. 제 개인적으로는 100편 모두 똑같은 마음으로 똑같이 열심히 했었습니다. 돌이켜 생각해 보면 제가 잘해서 결과가 좋은 것도 아니고 제가 못해서 망한 것도 아니라는 생각이 들었습니다.

세상은 좀 불공평하다고 생각합니다. 꿋꿋이 열심히 자기 일을 하는 많은 사람들이 똑같은 결과가 주어지는 것은 아니라는 생각이 들었습니다. 그럼에도 불구하고 실망하거나 지치지 마시고 여러분들이 무엇을 하든 간에 그 일을 계속하셨으면 좋겠습니다.

자책하지 마십시오. 여러분 탓이 아닙니다. 계속하다 보면 평소와 똑같이 했는데 그동안 받지 못했던 위로와 보상에 여러분들을 찾아오게 될 것입니다. 저에게는 동백이가 그랬습니다. 여러분들도 모두 여러분들의 동백을 만들 수 있을 겁니다.

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