시세 #40 서울 25개구 평당가 & 모의투자 업데이트

26.09.23 (수정됨)

✅ 서울 25개구 평당가 변화 (24년 8월 → 26년 9월)

1급지 : 서초구에는 반포/잠원/방배 등에 신축이 들어서면서 시세를 올렸다. 평당가로 강남구(압구정)을 제치고 올라갔다. 전세가가 대비 매매가가 많이 오르면서 전세가율이 30%대에 머무른다. 실거주 위주로 세팅이 된 결과로 보인다. 송파, 용산 평당가 5,000대에서 8,000대로 상승했고 강남서초가 이제 평당 1억에 다달았다. (서초>강남>용산>송파)
2급지 : 마포구가 뜨면서 2급지 내 순위에서도 순위가 바뀌었다. 2급지까지도 실거주가 많아지고 전세가 대비 매매가 많이 오르면서 전세가율은 떨어졌다. 과거 평당 4,000만원 수준이던 2급지가 이젠 6,000만원대로 올랐다. 2년만에 1급지 평당가로 올라왔다. 목동은 구축 비중이 높아져서 가격이 많이 못 오른 것 같고, 추후 재건축으로 입주를 시작하면 또 마포를 꺾고 올라갈 수도 있겠다. (성동>광진>마포>양천)
3급지 : 2년전엔 비슷했던 3급지의 위상(가격)이 최근들어 강동이 치고 올라가고 동작구와 영등포가 뒤따라가는 형태다. 종로와 중구는 확실히 신축입주가 없어지면서 뒤로 밀리는 분위기다. 강동구 전세 평당가가 독보적으로 700만원 가까이 올라 서울시 내에서 가장 높은 상승률을 보여준다. 그만큼 올파포의 입주가 강했고 강동에 거주하고자 하는 수요가 많은 것으로 보이고 송파구에 이은 서초-강남-송파-강동 연결고리가 보인다. (강동>동작>영등포>중구>종로)
4급지 : 큰 변화는 없지만 동대문구와 성북구의 전세가 상승이 4급지 내에서 더 높은 편이다. 아무래도 이문휘경 뉴타운과 장위 뉴타운 입주에 따른 신축 선호수요에 따라 전세가가 많이 오른 걸로 보인다. 매매쪽에서는 서대문구가 조금 더 치고 올가갔고 동대문구가 강서구를 바짝 쫓아갔다. 동대문구는 성북구와 간격을 벌렸다. (서대문>강서>동대문>성북>관악)
5급지 : 2년전 관악보다 은평이 매매평당가가 더 높았는데, 관악이 다시 간격을 벌렸다. 그만큼 은평구 중에서도 서울 중심부에 가까운 위치는 선호가 높을 걸 알 수 있다. 하급지는 전세가율이 받쳐주면서 오히려 금천구는 상승했다. 강북구와 도봉구가 매매 평당가가 많이 올랐고, 도봉구는 창동 개발의 기대심리로 보이는데 강북은 의외다…이유를 모르겠다. (은평>구로>노원>중랑>강북>금천>도봉)
전반적으로 2년전보다 매매 평당가가 1급지씩 올라왔다.
1~5급지 모두 전세 평당가는 200-300만원 오른 게 평균이고, 매매가는 급지별로 차이가 크다.
즉, 최근 2년간의 매매/전세가 변동의 특징은 전세가가 매매가 상승을 따라가지 못했고 평균적으로, 비율적으로 올라주었다. 매전차이는 커졌고 전세가율은 떨어져서 투자로써의 메리트는 떨어졌다. 어짜피 실거주라 투자는 못하지만..
그만큼 실거주 위주로 거래가 많이 되고있는 것이 특징으로 보인다.
결론 : 화폐가치가 정말 빠르게 떨어지고 있고, 전세가를 기준으로 흐름을 보는 것이 좀 더 객관적이다.

✅ 앞마당 모의투자 트래킹

첫번째 앞마당인 평촌의 수익률이 183%로 가장 좋다.
성동구 응봉신동아나 동대문구 용두신동아처럼 생활권 내 비선호 단지들도 많이 눌려있던 만큼 폭발적인 상승을 보인다.
이런 단지들을 1등 뽑기로 뽑았다는 게 부끄러운? 가치있는 곳을 뽑았다기 보단 그 당시 가격이 싸보여서 뽑아놓은 단지지만 결국 이런 곳들도 오른다는 걸 배운다 = 하지만 환금성은 매우 떨어지는 단지이기에 투자하기에 적절하지 않다고 이제와서 생각한다.
지방(대구 수성구) 구축은 역시 쉽지 않다.
만안구 아르테자이는 많이 올랐다고 생각했는데, 생각보다 수익률이 좋은 건 아니다.
하지만 가치는 있다고 생각하고 결국 시간에 투자해야한다고 본다.
부평 구축 투자는 신중해야하고 투자금 1.6억으로 가능한 그 이후의 구리일성이나 산본 다산주공3단지 등이 훨씬 수익률이 좋다.
결국 앞마당이 많고 같은 가격대 안에서 비교할 수 있어야 좋은 투자로 이어진다.
24-25년까지 비슷한 가격대였던 것들 시간이 지나면서 최근 가격이 1억씩 벌어졌다.
그만큼 과거 24년 같은 장이 가치는 차이가 나지만 가격이 뒤섞여있던 장으로 보인다. 가치를 볼 줄 안다면 이런 시기에 가장 좋은 곳에 투자를 할 수 있다.
좋은 시기를 부러워하기 보다 실력을 쌓아두고 기다려야한다.
26년 1월에 투자를 했어도 돈을 벌었는 단지들이 보인다. 1-2급지는 2억 정도, 3-4급지는 1억 정도의 상승을 보인다.
결론 : 투자는 타이밍 싸움이 아니라 그 당시 할 수 있는 최선을 다하고 인내심을 가지고 기다려야한다.

✅ 2026년 시세