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시세 #41 서울 부동산 주요 지표 체크

26.09.29 (수정됨)

✅ 부동산 심리

  • 매수 심리가 평균치에 도달할 만 하면 정책으로 눌러주면서 평균 이하를 유지하고 있다.
  • 특히 지금은 전반적으로 매수 심리가 꺾인 상황으로 보이고, 강남은 확실히 흔들리고 있고 강북은 쉽사리 꺾이지 않는다.
  • 경기는 2달 전부터 계속 60수준을 유지하고 있고 꾸준히 올라와주면서 서울과의 키맞추기를 하고 있다.
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✅ 미분양

  • 미분양은 서울이 1000개 수준이다.
  • 2022년 하락장 이후로 비슷한 수준을 유지하고 있는데, 미분양이 줄어들지 않는 형태도 특이하다.
  • 미분양이 많은 지역은 강동구>마포구>구로구>강서구>도봉구>동대문구 순서이다.
  • 강동구는 특히 준공 후 미분양으로 장기 미분양건으로 보인다. 아파트로 보기 힘든 비선호 + 고분양가 이슈가 있다.
  • 강서구도 준공 후 미분양이지만 나머지 마포, 구로, 도봉, 동대문은 준공 전이거나 걱정할 만한 개수는 아니다.
  • 즉, 사람들이 선호하는 지역의 선호하는 단지들은 당연히 미분양이 아니고 미분양 매물 수가 줄고있진 않지만 이 또한 과거 대비 많은 수치는 아니다.

 

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✅ 부동산 거래량

  • 거래량은 시기를 타기도 하고 정책에 영향을 받기도 한다.
  • 거래량이 확실히 줄어든 것을 눈으로 확인할 수 있다.
  • 매매 거래량은 5월 이후(5.9 다주택자 양도세 중과)로 월 평균 대비 많이 떨어지는 걸 볼 수 있고,
  • 전세 거래량은 오히려 8월 이후로 급격히 떨어지는 모습을 보인다.
  • 무슨 이유인지 정확히는 알 수 없지만 전월세 시장에서도 주춤하는 분위기를 느낄 수 있다.
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✅ 최고 상승/하락 아파트

  • 상승거래를 보면 개포, 홍은, 방학, 가양, 전농 등이 있지만 1달 전 거래 대비를 보여주기 때문에 명확한 정보는 아니다.
  • 하락 또한 둔촌동, 구로동, 장지동, 신도림동 등 혼재되어있고, 강남/강동/송파 등은 실제 하락 거래로 볼 수 있지만 나머지는 직거래로 보인다.
  • 최근 하락 아파트는 과거 최고가 대비 2-3억이 하락하는 모습을 보이는데, 대부분 상급지이긴 하다.
  • 그만큼 상급지는 지금 조정되면서 네고가 가능한 시장이 되었고, 중하급지에서는 전혀 다른 분위기로 보인다.

 

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✅ 수요/입주

  • 서울은 여전히 공급이 많이 부족한 상태이고, 공사기간이 40개월 이상이 걸린다는 점에서 이번 정권 내 입주물량이 좋아지긴 어렵다.
  • 은평/서초를 제외하면 계속해서 입주물량이 많았던 곳은 없고, 동대문이 작년에 가장 많았음에도 조정이 크지 않았었다.
  • 결국 향후 3-4년간은 서울 신축 공급 부족으로 인한 부동산 시장의 혼란이 있을 것이고, 이 분위기는 경기로 퍼져나갈 것으로 보인다.
  • 경기 그래프는 꾸준히 적정 수요 대비 공급이 잘 된 것으로 보이지만, 워낙 큰 경기지역이기 때문에 이를 퉁쳐서 볼 순 없다.
  • 성남, 평택, 광명, 오산 등 과거에도 지금도 입주물량이 많은 곳이 있지만 그렇다고 부동산 가격이 흔들리지는 않고 있다.
  • 지역마다 다르게 봐야하고 이는 수도권에서 서울에 얼마나 가깝고 교통이 편리한지에 따라 초과공급도 극복하는 모습을 보인다.
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✅ 매물 증감

  • 서울은 매물 증감의 폭이 많이 줄어들었다.
  • 분위기가 외곽에서 경기로 넘어간 것으로 보인다.
  • 경기와 인천에서는 10%대의 하락을 보이는 지역이 생기고 있고 의왕, 권선구, 군포, 안산 등 서울 중심부 접근이 가능한 지역이다.
  • 인천은 연수구가 아닌 강화군, 제물포 등이 매물이 감소하는 걸 보면 이상하다는 생각도 든다.
  • 인천이 오르면 상승세 막바지라는 말이 있었는데, 어쩌면 연말 연초에 인천이 많이 오를 수도 있겠단 생각도 든다.
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✅ 관심 지역 특징

  • 노원 월계동은 상승장 초기에 매우 핫하다가 지금은 소강상태로 거래가 멈춰있다.
  • 노원은 오히려 상대적으로 가격이 싼 중계/상계 지역으로 관심이 넘어간 것으로 보이고
  • 이는 다시 물리적 거리가 절대적으로 가까운 월계로 흐름이 내려올 수 있다고 본다.
  • 동작구와 영등포구는 확실히 7-8월 이후로 거래가 뜸해졌고, 사람들의 관심도가 낮은 편이다.
  • 선호도 높은 20억대 이상의 지역은 거래가 대부분 멈춰있고, 15억대 이하에서 거래가 가끔씩 있는 편이다.
  • 하지만 매물도 많지 않아 이런 소강상태에서 갑자기 몇 건이 거래되면 분위기가 바뀔 것 같기도 하다.
  • 대출 한도도 풀어주는 분위기에 대통령 지지도가 떨어지면서 지지부진한 시기에 부동산도 이상하게 조용한 특징이 있다.
  • 이는 내가 모르는 지방이나 수도권 외곽지역의 분위기 상승이 이어지고 있겠다는 생각도 든다.

 

 

 

 

✅ 2026년 시세

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