공시지가 2억 "이상" 단지 투자 전략 [제이든J]

나는 대중으로부터 얼마나 멀어져 있는가?

나는 나의 스무살을 가장 존중한다

강의에서, 책에서 많이 들었던 말은, 현상을 있는 그대로 받아들이는 것이 아니라

다양한 시선, 각도, 사고로 전략을 세워야 한다는 것이었습니다.

이와 관련하여 올해 초에 지방의 공시지가 2억 이하 투자에 관한

대중들의 관심이 많았습니다.

공시지가 2억 이하 취득세 중과배제

매력적입니다.

가치가 좋은데, 공시지가가 2억 이하인

매물에는 오히려 몰릴수도 있지 않을까 생각했습니다.

하지만 조금 다른 투자 전략을 세워 보는 것은 어떨까요?

"공시지가 2억 이하의 매물"이 아니라

"공시지가 2억을 간신히 넘는 매물"에 집중을 해본다면 어떨까요?

모두가 몰려서 가는 곳이 아니라

일부 소외되는 매물이 발생할 수 있습니다.

대중이 공시지가 2억이 안되는 매물을 볼 때,

우리는 공시지가 2억이 살짝 넘어서 매수자가 찾지 않는

그런 물건을 찾아 낸다면

협상의 여지도 더 있지 않을까요?

(물론 가치가 있다는 전제하에 입니다.)

(시중가격 3억중반정도가 될 것 같습니다.)

#매도자로서 경험

공시지가 1억 이상 주택수 산정 당시

2020.08.12 이후에 다주택자 취득세 중과가 되었습니다.

거기에 더해서 주택공시가격 1억원 이하인 주택은 주택수에 제외되었습니다.

아래와 같은 표를 참고하시면 되겠습니다.

당시에 저희 부모님은 지방에 집을 가지고 계셨습니다.

1억후반대 정도 했던 물건이었으며, 당시에는 평생 여기를 평생 가져갈 생각을 하셨습니다.

(이 당시에 제가 월부를 알았다면 뜯어 말렸겠지만...?)

아래는 저희 부모님이 가지고 계시는 아파트에 대한 공시지가입니다.

2020년에 공시지가 1억 이하인 것이 보이시나요?

2020.08.12에 발표가 났어도 부모님 집은

공시지가 1억 이하였기 때문에 괜찮다고 생각하셨습니다.

하지만 2021년부터 공시지가 1억이 살짝 넘어가기 시작했습니다.

2024년인 지금도 1억에서 내려오지 않네요

(제발 내려와줘)

평생 지방에 있는 집을 가져가려고 하셨던 부모님은

생각이 변하시고 서울 시장 역시 변하면서

수도권에 매수를 계획하고 있었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11414846

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cafe.naver.com

이때 바로 지방에 공시지가 1억4백만원인 해당 물건이

주택수에 포함되면서

골머리를 앓게 되었습니다.

매도를 위해서 내놓았지만, 1억이 살짝 넘는 물건에 대해서는

수요자가 많지 않았습니다.

저희는 팔아야 할 이유가 있었기에,

가격을 더 깎을 생각을 가지고 있었습니다.

그럼에도 불구하고 손님 문의 자체가 잘 없더라구요.

이를 보며 느꼈습니다.

공시지가 2억이 살짝 넘는 단지들은

매도가 쉽지 않겠구나

대략 시가로 3억~3억중반 하는 것들이

공시지가 2억을 살짝 넘어가지 않을까 합니다.

해당 물건을 오히려 중점적으로 공략해보면

경쟁자는 적고

매도자가 팔아야할 사유가 있을때

협상카드로서 사용해보면 어떨까요?

이렇게 같은 단지 같은 동에서도

공시지가의 차이는 2억 이하인 것도

2억이 넘어가는 것도 함께 존재합니다.

#공시지가 2억 이하를 샀을때의 출구전략 시뮬레이션

우리는 수익을 내고 매도를 하길 원합니다.

공시지가 2억 이하의 물건을 샀지만

매매가격이 올라가면서

매도 시점에 공시지가가 2억이 넘어갈

확률이 매우 높습니다.

그렇다면 저의 물건처럼,

주택수에 포함이 되기 때문에 매도의 출구전략이

약해질 확률이 높다고 생각합니다.

매수할때만 보지말고 매도할때의 상황도

생각해볼 필요가 있을 것 같습니다.

(취득세 내지 않는 다는 관점에서는 장점이라 생각됩니다.)

#투자 전략 정리

1. 공시지가 2억 이하의 물건 매수

1) 취득세 감면 혜택은 장점입니다.

2) 출구전략이 약해질 수 있습니다.

2. 공시지가 2억 살짝 이상 물건 매수

1) 매수 수요자가 몰리지 않을 수 있으므로,

경쟁자가 줄 수 있습니다.

2) 기존부터 공시지가 2억 이상이었기에,

조금 더 가치있는 물건을 본질적으로 찾을 수 있습니다.

3) 25.1.2일 이후 매수 당시에는 

공시지가 2억 이하여서 
기존에 주택수 미포함이다가,
보유중에 공시지가 2억이 넘어가면서
처분하고 싶어질 물건이 생길 수 있습니다.

25년 1월 2일 이전 취득시

공시지가 1억~2억이하 주택은

종전과 같이 주택수에 포함됩니다.

그렇기에 당장에 공시지가가 변동된다고 해서

주택수 미포함 -> 주택수 포함

의 물건이 나오진 않겠으나

미래는 어떻게 될지 모르고,

주택수 미포함이 된 물건이 다시 나올수도 있으니

다양한 시나리오중 하나로

해당 투자전략을 생각해보면 어떨까 싶었습니다.

남들이 보는 투자전력에 더해서

조금은 다른 투자전략도 생각해볼 수 있었습니다.

인사이트 주신 잔쟈니 튜터님

그리고 함께 이야기 나눈 쟈니즈 반원분들

감사합니다.

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